Posted by Larraz Asesores / in Cámaras Seguridad, Instalaciones

Cámaras de seguridad en una comunidad de propietarios

Instalar cámaras de seguridad

“Requisitos para su instalación”

Ayer quedé con la presidenta de la comunidad Gran Hermano 25 y con la empresa “TrumanShow” porque quería colocar cámaras de seguridad en el portal ya que últimamente habían robado en alguna vivienda.

cámaras seguridad comunidad propietarios

 

 

Al llegar a la comunidad, la Sra. Alcahueta me estaba esperando, puntual como siempre, justo a la entrada del portal y me explicó que al Señor Timorato del 1º C y a la Señora Toloveo del 1º D les habían robado en casa; al primero le habían robado hace un mes y a la propietaria del 1º D hace una semana.

cámaras seguridad comunidad propietarios

La presidenta me contó que desde los robos, los vecinos estaban muy preocupados y querían ver si era posible instalar cámaras de seguridad en el portal y en el ascensor.

– ¡Con lo seguro que ha sido siempre este barrio! -dijo la Señora Alcahueta.

Justo en ese momento llegó el Técnico de la empresa a la que había pedido presupuesto. El Técnico nos explicó que se podían colocar varias cámaras en el portal y una cámara en el ascensor. También nos explicó todos los requisitos que tenía que cumplir la comunidad en caso de que se instalaran las cámaras. ¡Y no eran pocos!

 

– ¡Yo pensaba que con solo colocar las cámaras ya era suficiente! – Dijo la Sra. Alcahueta. Sin embargo, terminada la reunión dijo que, aunque había que cumplir muchas cosas, varios vecinos habían pedido colocar cámaras y que habría que hablarlo entre todos.

 

– “Amaia- ¿Te parece bien que convoquemos una Junta Extraordinaria para la próxima semana y tratemos este tema? – Sin problemas”-respondí.

 

Llegó el día de la reunión y aunque ya había dado alguna, estaba un poco nerviosa porque era la primera vez que iba a hablar de cámaras. Hasta que empecé a trabajar como Administradora no me había planteado que había que cumplir tantas cosas.

¡Más vale que me acompañaba Ane para ayudarme!

 

Comenzó la reunión y empecé a hablar. Al principio estaba un poco inquieta pero poco a poco fui centrándome en lo que tenía que decir.

 

Expliqué a los vecinos que para aprobar la instalación de cámaras de seguridad en el portal era necesario contar con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de cuotas de participación. (Art. 17.3 LPH).

 

Además, según el artículo 17.8 de la LPH, los propietarios que no hubieran ido a la Junta disponían de 30 días naturales para emitir su voto, manifestando su discrepancia.

En caso contrario, es decir, en caso de que no votaran en esos 30 días, se presume que están de acuerdo con la propuesta de instalación y se computan como votos favorables.

 

Se procedió a votar y se aprobó por mayoría simple colocar cámaras.  A la reunión solo habían asistido 10 propietarios de un total de 50 (no estaban las 3/5 partes de propietarios en la reunión) por lo que se abrió el plazo de 30 días para que todo propietario que no hubiera ido a la reunión pudiera votar si quería.

 

Finalmente expliqué que era importante respetar ese plazo que marca la ley ya que podía ser que en esos 30 días se recibieran votos en contra y no se alcanzara la mayoría de 3/5 exigida en la ley.

 

Después expliqué los siguientes requisitos a nivel técnico (tal y como ya nos había informado el Técnico de la empresa):

 

  • Las cámaras no deben grabar vía pública. Según la LOPD (Ley Orgánica de Protección de Datos) las cámaras de seguridad instaladas en espacios privados no pueden captar imágenes de los espacios públicos.

 

  • Solo la persona que autorice la comunidad puede acceder a la recuperación de imágenes (normalmente suele ser la empresa de seguridad que las instala, la cual debe estar homologada por el Ministerio del Interior).

La visualización de las imágenes la realiza normalmente esta empresa y la persona autorizada por la comunidad que suele ser el presidente.

  • Hay que colocar carteles informativos indicando la existencia de cámaras de seguridad y un grabador de imágenes en algún cuarto del portal (no se puede colocar fuera porque debe estar en un lugar protegido). Además, las imágenes deben permanecer grabadas un mínimo de 7 días y un máximo de 30.

 

cámaras seguridad comunidad propietarios

 

En la reunión se aprobó la instalación de cámaras y transcurridos 30 días sin recibir ningún voto en contra pedí a la empresa “Trumanshow” que instalara las cámaras.

…………………

Dos meses más tarde, estaba con Ane en la oficina preparando el listado de las reuniones que teníamos que hacer antes de semana santa y entonces sonó el teléfono:

Buenos días, soy la Sra. Alcahueta, presidenta de la Comunidad de Propietarios Gran Hermano 25 y llamo porque hoy nada más salir de casa me he encontrado una vomitona en el portal.

– ¿No se pueden sacar imágenes de las cámaras que hay colocadas en el portal para ver quién ha sido? ¡Si se le identifica al responsable hay que pasarle la factura de la empresa de limpieza!

-Le respondí que podíamos dar aviso a la empresa instaladora de las cámaras para que extrajera imágenes de ese día y comprobara quién había vomitado.

– ¿Y no puedo sacarlas yo directamente? -Preguntó.

Le expliqué que las imágenes que se quedan grabadas solo pueden extraerse por una empresa de seguridad homologada por el Ministerio del Interior. Una vez sacadas le llamaría para enseñárselas.

Perfecto. En cuanto tengáis las imágenes avisadme para ver si reconozco a la persona que ha vomitado.

Colgué el teléfono y pedí las imágenes a la empresa.

Cuando me remitieron las imágenes, llame a la Sra. Alcahueta para que viniera a verlas a la oficina. Me dijo que no tardaba ni dos minutos en llegar a Larraz Asesores.

 

 

Aitana la recibió cordialmente con la mejor de sus sonrisas ya que el hijo de la Sra. Alcahueta, Jack Daniel, había venido por el despacho en otras ocasiones y era súper majete.

Metí el USB en el ordenador para enseñarle las imágenes y al minuto apareció el susodicho. Aitana y la Sra. Alcahueta se pusieron blancas, luego rojas y después otra vez blancas. No eran capaces de articular palabras. Jack Daniel estaba en la esquina del primer rellano vomitando como si no hubiese un mañana. Yo no dejaba de mirar la imagen con los ojos abiertos como platos.

 

La Sra. Alcahueta me miró y dijo:

“- Por favor que esto no salga de aquí ¡Ahora mismo me encargo de hablar con mi hijo para que lo deje todo como los chorros del oro!”.

 

– “Bueno, parece que en este caso a la Sra. Alcahueta no le ha gustado mucho lo que ha visto, aunque las cámaras muchas veces ayudan a identificar a los responsables” -dijo Aitana.

– ¡Eso espero! – contesté.

 

¡Hasta la próxima!

 

Amaia

Proyecto de Administradora.

 

Posted by Larraz Asesores / in Administración de Fincas, Instalaciones

Instalaciones de carga de coches eléctricos

Instalaciones de carga de coches eléctricos en comunidades de vecinos

 

El día 9 de noviembre tuve mi primer curso de formación que impartía el Colegio de Administradores de Fincas Navarra. Me parece super interesante que los Administradores de Fincas tengan la posibilidad a través de cursos o talleres de tener una formación continua, actualizar los  conocimientos con los que contamos en determinadas materias ya que ello, aumenta el valor de nuestro trabajo. Hoy en día, creo que no debemos descuidar este aspecto. Incluso yo que sigo siendo un Proyecto de Administradora, y más que tener conocimiento, lo estoy adquiriendo.

El curso que se impartía era de instalaciones de carga en comunidades de vecinos. Cuando leí el título de la ponencia no sabía muy bien a qué se refería. Me metí en internet para saber qué son instalaciones de carga y lo primero que me salía eran las imágenes de lavadoras… pero ¿¿¿y esto???? ¿¿¿¿no será para poner un servicio de lavandería en la comunidad????

 

instalaciones de carga

 

Ufff que espesa… pregunté a Aitana que me iba a acompañar al curso. Ella tiene una situación especial en la comunidad de propietarios Chispazo nº 4 y me explicó que se refería a las instalaciones de carga de vehículos eléctricos en las comunidades de vecinos.

 

 

El curso empezaba a las 9:00 horas. Quedé un ratito antes con Aitana a la entrada del hotel donde impartían el curso y nos tomamos un café. Las dos pecamos de muy puntuales así que llegamos de las primeras a la sala. Nos tomaron nota del nombre y nos sentamos en segunda fila. La secretaria del colegio que estaba pasando lista de asistentes me dijo: “Hola Amaia, ¿qué tal? Ya me ha dicho David que ibas a venir. Encantada de conocerte. Este es tu dossier, cualquier consulta no dudes en preguntarme”. Como Aitana ya la conocía por los numerosos cursos a los que había asistido, se dijeron un breve “Hola” y siguió pasando lista porque empezaban a venir muchos administradores. En menos de 5 minutos la sala se llenó.

 

curso instalaciones de carga de coches eléctricos en comunidad de vecinos

 

Se presentó el ponente D. Mateo Cableado y nos explicó en primer lugar el art 17.5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):

 

La instalación de un punto de recarga de vehículo eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.”

Según la Ley de Propiedad Horizontal: La instalación de un punto de recarga de vehículo eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa. Clic para tuitear

Yo estuve super atenta a la intervención porque me pidieron el resto de mis compañeras de Larraz Asesores que tomase nota para que luego les comentase, ya que no habían podido venir al curso.

El ponente explicó qué es un punto de recarga para vehículos eléctricos por parte de un propietario. Recalcó que siempre debe realizarse a través de un instalador electricista autorizado y conforme al REBT (Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión) que regula la infraestructura de recarga para vehículos en todo tipo de garajes.

 

Según iba avanzando en las explicaciones, comentó el tipo de instalaciones que se pueden hacer en un GARAJE COMUNITARIO y son:

Hay dos opciones:

1.- Se puede instalar desde el contador del propietario, es decir, realizar una derivación de nuestra instalación eléctrica individual hasta la plaza de garaje. En este caso hay dos opciones:

  • Desde el propio contador: Esta opción es más ventajosa económicamente ya que la distancia del contador hasta el punto de recarga será menor porque normalmente la centralización está en planta cero o en planta sótano y por lo tanto se necesita menos cableado.

 

  • Desde el cuadro eléctrico de nuestra vivienda: Esta posibilidad es más costosa ya que normalmente se necesitarían más metros de cable hasta llegar al punto de recarga pero se puede tener un control directo de la línea del circuito que alimenta el punto de recarga desde la propia vivienda.

 

 

 

2.- Si la primera alternativa no es posible porque resulta muy difícil técnicamente, otra forma es desde la derivación desde el contador eléctrico del propio garaje. Es necesario en este caso que se coloque un contador secundario en la derivación para poder facturar al propietario la electricidad que consuma. En este caso, sí se requiere autorización de la comunidad de propietarios.

 

 

 

Aitana me explicó en el descanso del café del curso con qué mayoría sería necesario aprobar esta autorización. Para ello, leyó literalmente el art. 17.3 de la LPH :

el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requería el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.”

 

Está situación es la que se le plantea en la comunidad de Chispazo nº 4. Hay tres propietarios que tienen coches eléctricos y quieren que se prepare el garaje con una canaleta para echar el cableado hasta cada plaza de garaje. A futuro el garaje estaría preparado para que el resto de los propietarios puedan hacerlo.

Por lo tanto, se necesitaría los 3/5 de total de propietarios que a la vez representen 3/5 del total de coeficiente de participación. Es importante, me concreta Aitana, que si en la junta de propietarios se adoptase por mayoría de asistentes el acuerdo, se abre el plazo de 30 días naturales, para aquellos propietarios que no han asistido puedan manifestar su disconformidad al mismo.

Finalizando la ponencia, D. Cableado nos indicó que en los edificios de nueva construcción, el Real Decreto 1053/2041 establece que en los garajes comunitarios de edificios de viviendas debe haber una preinstalación, es decir, una conducción común para facilitar las derivaciones a cada plaza de garaje.

En los garajes de edificios existentes donde no se ha previsto una preinstalación para los puntos de recarga hay que tener presente que el coste económico de la misma la tiene que asumir el usuario. La instalación puede ser sencilla pero existen ocasiones, en las que para poder hacer llegar el cable hasta la plaza de garaje tiene que superar barreras arquitectónicas como paredes, forjado… o crear nuevas conducciones que normalmente sean a la vista y esto afecte a la propia estética del garaje. Una vez cableado, se colocarían los elementos necesarios como un cuadro de mando y protección, con interruptor diferencial y con interruptor automático magnetotérmico y cualquier otro que el profesional considere necesario para tener la instalación legal.

 

 

 

Fue bastante entretenido asistir al curso ya que se crea el debate entre otros Administradores de Fincas y se sacan conclusiones para poder asesorar correctamente a los propietarios.

Amaia    

Proyecto de Administradora de fincas

Posted by Larraz Asesores / in Administración de Fincas

Feliz Navidad!!!

¡¡¡FELIZ NAVIDAD!!!

 

NATURALEZA DE LOS GASTOS

20 de Diciembre de 218. El ambiente en la oficina es tenso por una reunión que tiene Aitana esta tarde en la Comunidad de Propietarios Christmas 24.

El teléfono no para de sonar. Primero Melchor, que va a invitar a la reunión a su amigo Gaspar y a un amigo de este, que viene de un país lejano llamado Baltasar.

Después ha llamado Santiago Claus, al que sus vecinos llaman Santa, presidente de la Comunidad, para comentar los puntos que se van a tratar en la Asamblea de esta tarde.

Olentzero no ha tardado en llamar. Después Nicolás, Befana…..

¡Llaman todos y hasta hoy ni sabía que llevábamos esta Comunidad de vecinos!

Mi curiosidad va en aumento conforme pasan las horas y las llamadas, por lo que voy a hablar con Aitana y ver si le puedo acompañar a la Asamblea.

Aitana me explica que hoy se celebra la Junta anual de esta Comunidad. Además de las cuentas y presupuestos, lo cuales a ningún miembro le interesan, hay un punto del día que es la “celebración de actos festivos de las Navidades”.

 

Aitana me explica que en esta Comunidad se vive la Navidad de manera especial.

    PROGRAMA NAVIDAD 2018 COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CHRISTMAS 24

 

  • Pero si todos se llevan tan bien ¿Por qué están nerviosos y llaman tanto?, pregunto intrigada.

 

  • El señor Scrooge, vecino del ático, no quiere celebrar la Navidad. En el barrio dice que el señor Scooge es una persona un poco avara, tacaña, huraña y solitaria.

 

  • Pero no creo que pase nada porque este propietario no participe en los actos, apunto ingenuamente.

 

  • El problema está por un lado en que el Sr. Scrooge no quiere abonar los gastos que se producen por estas celebraciones, no quiere poner iluminación porque dice que se gasta luz, no quiere que se canten villancicos porque genera ruido, no soporta el sentido del humor de Inocencio y no quiere lotería

Po otro lado, continua Aitana, el resto de vecinos no quiere celebrar los actos navideños sin que participe un vecino porque consideran que no es acorde con el espíritu navideño.

 

  • ¿Y que va a pasar?

 

  • Pues mucho me temo Amaia , que este 2018 va a ser el primer año que la Navidad no se va a celebrar en la Comunidad de Propietarios Christmas 24.

 

La tristeza se ha hecho dueña de la oficina. Después de la comida, Aitana se reúne con David durante media hora para ver las distintas opciones y decide llamar al Sr. Scrooge y quedar antes de la reunión para hablar con el.

  • Mira Aitana, me he estado informando y se que no me pueden obligar a pagar estos gastos porque no corresponden a conservación o mantenimiento del edificio o a obras necesarias de la Comunidad.

 

  • Scrooge por favor, ¿puede acompañarme a pasear por el barrio? – le interrumpe Aitana.

 

Conforme bajan por la calle Portal de Belén observan como los comercios anuncian en sus escaparates que el día 23 permanecerán abiertos hasta las 24.00 h para recibir al coro de villancicos de la Comunidad Christmas 24.

En la esquina, los niños discuten con alegría cual será este año el motivo de adorno navideño de la fachada:


_ Santa me ha dicho que este año van a poner renos.

_ A mi Gaspar me ha dicho que van a ser camellos.

_ Olentzero me ha dicho que van a ser burros.

 

¡¡¡Que ganas tengo de que llegue el día 22!!!

 

 

 

En el bar Año Nuevo observan con detenimiento como la gente debate sobre si Prudencio caerá en la broma que este año le prepare Inocencio.

En el banco de la plaza se unen al grupo que conversan sobre si los roscos de Gaspar van a ser mejores que los de hace tres años que sabían a manjar de reyes.

  • Mire Sr. Scrooge, continua Aitana. Todo el mundo en el barrio espera la celebración navideña de la Comunidad de Propietarios Christmas 24. Es algo que se viene celebrando desde hace tantos años que nadie en el barrio sabe desde cuándo.

Las familias del barrio invitan a sus familiares y amigos a ver la decoración de la fachada, a cantar villancicos o a comer rosco.

Muchos de estos niños no tienen más celebración navideña que esta y esperan ansioso y esperanzados cada año a que llegue el día 22 de diciembre y se de inicio a un periodo de 15 días de alegría donde los problemas durante esos días se olvidan.

La naturaleza de los gastos de una Comunidad de propietarios depende de las características de cada comunidad. Hacer una pista polideportiva puede ser una obra de mejora en una Comunidad normal o una obra decidida por mayoría simple y que obliga a todos los propietarios en una Comunidad de instalaciones deportivas.

No podemos negar que la singularidad de la Comunidad de Vecinos Christmas 24 es la celebración de la Navidad, por lo que considero que estos gastos en esta Comunidad son de conservación o mantenimiento o incluso necesarios. Y así lo voy a tratar en la reunión de esta tarde.

 

  • Aitana, le espetó el Sr. Scrooge. No es necesario que discutamos este tema. He comprendido que el verdadero sentido de esta Comunidad es celebrar la Navidad y este año 2018, el barrio no va a parar de hablar, de las uvas y el champan del día 31 que va a repartir el Sr Scroggge.

     

¡MERRY CHRISTMAS!

inspección instalaciones edificio
Posted by Larraz Asesores / in Inspección edificio

Inspección en las instalaciones en tu edificio

Hola lectores. Ais, es que me entra la risa nada más acordarme.

Ayer tuvimos una tarde movidita en la oficina. Os lo voy a contar porque no tiene desperdicio.

Estábamos tranquilamente trabajando, cuando Anne se puso de pie como si se hubiese sentado encima de una chincheta.

  • ¿Lo habéis oído?
  • ¿Qué haces? ¿Te has vuelto loca? Le contestó Aitana mirándola con cara incrédula.
  • Que no, que no. Que os juro que he oído un ruido en el techo. Es como si rascasen.

Nos quedamos todas en silencio para comprobar si el cuarto café que se había tomado Anne le estaba produciendo alucinaciones. Pero… de repente, el ruido se escuchaba claramente por toda la oficina.

  • Bua bua bua bua bua. Eso es una rata. Me muero. Esas fueron las palabras de Anne mientras subía las dos piernas encima de la silla.

De repente una histeria colectiva se apoderó de la oficina (lo pienso ahora y nos veo ridículas elevado al infinito). Pero en ese momento, solo imaginar una rata correteando por ahí arriba, me ponía los pelos de punta (las ratas me dan mucho asco).

Me acordé, que justo esa mañana había estado hablando con una empresa de control de plagas, y pensé, voy a llamar y que vengan ¡PERO YA!

Les llamé y me dijeron que me enviaban a alguien enseguida. Tardó poco en llegar, pero se nos hizo una eternidad (jajajaja, es que me acuerdo y me río).

Su subió a la escalera, quitó alguna plancha del falso techo y… sorpresa. La rata era un electricista que estaba cambiando parte del cableado de la comunidad, que justamente va por el hueco del falso techo. 

Nuestra cara de póker no tenía desperdicio. Y la del chico de la empresa del control de plagas ya ni te cuento. Aunque lo intentó, no pudo evitar soltar una carcajada. Supongo que cuando llegó a su oficina, habríamos sido protagonistas de varias “coñas”.

El resto de la tarde ya, como si nos hubiésemos ido a casa. No pasaban 5 minutos sin que a ninguna nos entrase la risa. Un electricista. Y nosotras convencidas de que había una rata. En fin, jajajaja. Creo que esta divertida anécdota se recordará durante mucho tiempo en Larraz Asesores.

Y aprovecho el hilo de esta anécdota, para contaros que estaban cambiando la instalación eléctrica porque en una inspección habían salido deficiencias graves, y había riesgo de que se produjese alguna avería gorda (como un cortocircuito, incendio…).

La verdad es que muchas veces nos olvidamos de que las zonas e instalaciones comunes de un edificio, también son parte de nuestra casa. Debemos concienciarnos de mantenerlas y conservarlas en buen estado y cumpliendo normativa.

Sobre este tema, el otro día fue Aitana a la radio para que le hiciesen una entrevista sobre la importancia de mantener seguras las instalaciones de la comunidad, y para aclarar qué son las inspecciones que realiza Industria a muchas de estas instalaciones.

Os dejo la entrevista, que fue de los más interesante.

“Periodista (P). Buenos días. Hoy nos acompaña Aitana, de la administración de fincas Larraz Asesores.

Aitana (A). Hola, buenos días.

  1. Hola Aitana. Eres administradora colegiada en el Colegio de Administradores de Fincas de Navarra, por lo que doy por hecho que te puedo considerar una experta en la materia.
  2. Jajaja Sí, bueno, como dice un compañero, somos aprendices de todo y maestros de nada.

 

inspección instalaciones edificio

 

  1. Tenemos una consulta de un oyente que nos comenta que en su comunidad no tienen administrador y les ha llegado una carta diciendo que tienen que pasar una inspección del ascensor. Quiere saber si es obligatorio pasar esta inspección y si tiene que ser con ellos o hay más empresas.

 

  1. La carta que les ha llegado es publicidad de un Organismo de Control Autorizado, lo que se conoce como OCA y es una inspección más de las que es obligatorio pasar hoy en día en los edificios.

El concepto de mantenimiento de los edificios viene cambiando en los últimos años con obligaciones impuestas desde Gobierno de Navarra y desde el Gobierno de España.

Hoy en día hay muchas inspecciones que por seguridad hay que pasar y que en muchos edificios no se están realizando.

  1. ¿Y qué inspecciones son estas?
  2. Hay varias, por ejemplo, las:
  • Inspecciones obligatorias a realizar por un OCA.
    • Los ascensores: cada 4 o 6 años.
    • Inspecciones eléctricas de baja tensión que según qué suministro del edificio sea, tienen una periodicidad u otra.
    • Inspecciones térmicas en salas de calderas.
  • Por otro lado, y más conocida está la inspección de incendios, de la que justamente el año pasado salió un Real Decreto.
  1. Ahora también se escucha mucho algo que hay que hacer en edificios antiguos.
  2. Sí, supongo que te refieres al Informe de Evaluación de Edificios, IEE, que tiene pasarlo aquellos edificios de más 50 años de antigüedad.

Y cualquiera de los oyentes que tenga una vivienda de promoción más o menos nueva, seguro que le suena el Libro del Edificio. Pues ahí, también viene un calendario de mantenimientos.

Y todo esto sin obviar el propio deber de mantenimiento y conservación contemplado en la Ley de Propiedad Horizontal.

  1. Nos has dicho que son obligatorias. ¿Hay sanciones o penalizaciones si no se realizan estas inspecciones?
  2. Más allá de posibles sanciones que desde la Administración Pública puedan poner y que en alguna ocasión han puesto, la importancia de estas inspecciones es la seguridad.

Un ejemplo muy claro es que dentro de tú propia casa, tenemos muy controlado y asumido que todo tiene que estar correcto para evitar sustos, incendios…

Sin embargo, una vez salimos por la puerta de nuestra casa, nos olvidamos de que el resto del inmueble también nuestra casa, y también hay que tenerlo controlado y en el mejor estado posible.

Igual, si no existieran estos controles obligatorios, a las comunidades de propietarios les costaría más gastar o invertir en cambiar o adaptar zonas, por mucho que se les explicase que es por el bien de la comunidad. El hecho de la obligatoriedad, conciencia más, muchas veces más que la propia seguridad en sí.

Mira, hace un par de años nos pasó en una comunidad que, al pasar la inspección de baja tensión, se descubrieron unas deficiencias muy graves en la instalación. Los vecinos decían, si eso está así de toda la vida… pues gracias que no pasó nada…

  1. Pues sí que es un tema extenso e interesante que a nivel usuario desconocemos totalmente. Jo, después de todo esto que me has contado, la verdad es que estoy pensando que el hecho de saber que en mi comunidad de propietarios tenemos un administrador colegiado que controla estas cosas me da tranquilidad…
  2. la verdad es que precisamente el Colegio de Administradores de Fincas de Navarra colabora con el departamento de Industria de Gobierno de Navarra para poder llevar un mejor control de muchos de estos temas.

  

 

  1. Oye, pues muchas gracias por todo y a pasar buen día.
  2. Gracias a vosotros. Buen día a todos. Ciao”

Espero que os haya parecido interesante y que os hayáis concienciado un poco más de lo importante que es realizar las revisiones e inspecciones necesarias, en las comunidades de propietarios.

inspección instalaciones edificio

¡Ah! Y la anécdota de la rata y el electricista, que no salga de aquí.

 

Amaia

morosos comunidad
Posted by Larraz Asesores / in Reclamaciones

Morosos en mi comunidad

“¡Mis vecinos no pagan! ¿Qué puede hacer mi comunidad?”

 

morosos comunidad

 

Hoy iba andando a la oficina y he pensado…madre mía Amaia, ya llevas 4 meses en Larraz Asesores. ¡Como pasa el tiempo! Ya había ido a un montón de reuniones con mis compañeras y empezaba a entender cómo funcionaban las comunidades de propietarios. Hoy me tocaba acompañar por primera vez a Aitana que ya me había avisado de que lo primero que haríamos sería preparar la reunión. ¡Siempre tan organizada!

Al entrar a la oficina, Aitana y yo nos reunimos en el despacho y preparamos la reunión. Había que mirar muchas cosas, pero sobre todo ver si alguno de los propietarios morosos había pagado la deuda que tenían con la Comunidad.

  • La comunidad Pedro Martínez Sin Pago Núm. 5 es pequeña y les afecta mucho que haya siete propietarios que no pagan sus cuotas. Por eso tenemos que mirarlo despacio– Me explicó Aitana.

Empezamos a mirar cuánto dinero debía cada propietario moroso. La mayoría de ellos tenían pendiente solo una cuota de comunidad, aunque había algunos que llevaban varios meses e incluso un año sin pagar nada.

Los propietarios que deben una cuota normalmente la abonan enseguida porque suelen ser despistes, pero hay cuatro propietarios que deben mucho dinero-dijo Aitana.

¿Qué puede hacer la Comunidad con los vecinos que no pagan? -Pregunté a Aitana.

Aitana me explicó que todos los propietarios que debían dinero ya lo sabían desde hace tiempo porque llevaba varios meses llamándoles o enviándoles mails y cartas con la deuda que habían generado con la comunidad.  -Cuando reciben la carta muchos de ellos pagan, pero hay algunos que no hacen caso. – dijo Aitana.

¿Y qué pasa si no hacen caso?  De alguna manera tendrá que poder recuperar la comunidad los 1.500 euros que había acumulados de impagos por parte de vecinos-.

Aitana me explicó que la única manera de obligar a un propietario a que pague su deuda con la Comunidad es iniciando una reclamación judicial.

 

morosos comunidad

 

¿Y por qué no lo hemos reclamado ya? – pregunté.

-No podemos decidir eso nosotras como administradoras y tampoco el presidente. Para que la Comunidad reclame judicialmente la deuda a los propietarios morosos, se deben seguir una serie de pasos y aprobarlo en asamblea general. No se puede reclamar una deuda de cualquier manera -contestó Aitana.

  • Lo primero que hay que hacer es incluir en el orden del día de la Convocatoria una relación de los propietarios que no estén al corriente de pagos con la Comunidad, advirtiendo además que están privados del derecho de voto. En este caso, hay cuatro viviendas que no han pagado su deuda (3ºA, 4ºA, 7ºB y 6ºC).

¿Los morosos no pueden votar? -Pregunté.

Cuando un propietario debe dinero, puede asistir a las reuniones y participar en los debates, pero no puede votar a no ser que antes de la reunión haya pagado su deuda o la haya consignado judicial o notarialmente-dijo Aitana.

  • Después, en la reunión los propietarios deben votar si quieren o no, reclamar judicialmente la deuda. Esto se hace por mayoría simple.

morosos comunidad

 

  • En tercer lugar, tendríamos que redactar el acta en la que hay que reflejar la certificación y liquidación de la deuda de cada propietario y además facultar al presidente para realizar los actos necesarios para reclamar judicialmente la deuda.

 

  • Una vez redactada el acta y en caso de que los propietarios morosos continuaran sin pagar, habría que notificar por medio de burofax el certificado donde se refleje el acuerdo de la Junta por el que se acuerda liquidación de la deuda y emprender acciones judiciales.

 

¿Y qué ocurre si nadie recoge el burofax? ¿Y dónde lo envías? -pregunté.

-Aitana contestó: El burofax hay que enviarlo al domicilio que nos haya proporcionado el propietario y en caso de que no fuera posible hacer la notificación, habría que publicar una diligencia en el Tablón de Anuncios de la comunidad, firmada por el Secretario-Administrador con el visto bueno del Presidente. Esta notificación produce efectos jurídicos en el plazo de 3 días naturales.

  • Una vez enviado el burofax con la deuda, en caso de que el propietario no pague la deuda, la Comunidad iniciaría la reclamación judicial a través del proceso monitorio.

En ese momento sonó el teléfono . Aitana lo cogió y era un chico (su nombre era Inocente) que quería darnos sus datos porque acababa de comprar una vivienda en la Comunidad de Pedro Martínez Sin Pago. Había comprado el 3ºA.

En ese momento Aitana le dijo que precisamente a la tarde teníamos la reunión de esa comunidad y que una de las cosas a tratar era la posible reclamación judicial por deuda que tenía acumulada justo la vivienda que había comprado. En el último año, el actual propietario no había pagado nada y debía a la comunidad 750€.

-Inocente le preguntó- ¿Y quién va a pagar esa deuda? Porque eso no me corresponde a mí. ¡Acabo de comprar la vivienda!

Aitana le explicó que según la actual Ley de Propiedad Horizontal se puede reclamar al nuevo propietario la deuda que se haya generado durante ese año y los tres años anteriores ya que, aunque Inocente no sea el deudor, la vivienda que ha comprado está sujeta al pago de las cantidades que deba a la Comunidad.

Inocente dijo que hablaría con el antiguo propietario y que si no pagaba sería el mismo el que liquidara la deuda. – ¡No quiero tener problemas con la comunidad! –

 

Aitana colgó el teléfono y continuamos revisando la convocatoria de la reunión. Al mirar el punto de la renovación de cargos de la comunidad me di cuenta de que en caso de que no se presentara nadie voluntario, le tocaba la presidencia al propietario del 7º B.

 

¡Era el propietario que más dinero debía a la comunidad! – ¿Un propietario moroso puede ser presidente? -pregunté.

 

El único requisito que establece la Ley para que alguien sea presidente es que sea propietario de alguna vivienda o local de la comunidad. Por tanto, un propietario moroso sí que puede ser presidente. En estos casos suele ser recomendable que algún otro propietario se ofrezca voluntario para ejercer el cargo-dijo Aitana.

Después de casi dos horas habíamos terminado de revisar toda la convocatoria.

 

Una última duda Aitana…En el caso de los propietarios morosos, ¿la Comunidad puede acordar que no utilicen algún servicio como por ejemplo el ascensor o el garaje? -pregunté.

La Comunidad no tiene potestad sancionadora por lo que no se puede privar a un propietario de un servicio común. -contestó Aitana.

 

Yo pensaba que en las comunidades no había problemas de impagos, pero me acabo de dar cuenta de que puede ser un gran problema. ¡Aunque tiene solución!

¡Nos vemos enseguida!

 

Amaia

Proyecto de Administradora.

 

Posted by Larraz Asesores / in Urgencias

Urgencias en una comunidad de vecinos

Este fin de semana me toca a mí el teléfono de Urgencia… David,  considera que ya es el momento propicio para que me estrene llevándolo. Por cierto, no os he presentado al responsable de Larraz Asesores, se llama David.  Hace más de 10 años inicio su actividad en el mundo de las comunidades de propietarios y yo comparada con él, soy una novatilla en este campo.

Gracias a los tutoriales que mis compañeras me han impartido sobre las posibles incidencias que puedan surgir, David me ha dado un voto de confianza para llevármelo. Yujuuuu. Espero estar preparada y no arrepentirme de mi momento de euforia.

Ane y Aitana me dijeron que sólo se atienden URGENCIAS, no llamadas de los propietarios haciendo consultas… para eso, directamente, está el horario de atención de la oficina que es amplio, para que cualquier propietario a lo largo de la semana puedan contactar con las administrador@s de fincas.

urgencias comunidad vecinos

Lo primero que me cuestione era qué es una URGENCIA y mis compañeras me explicaron que es algo que debe resolverse de forma inmediata y por lo tanto requiere una tramitación por  nuestra parte. Los motivos por lo que los propietarios pueden llamar más frecuentes son:

  • Estar sin ACS (agua caliente sanitaria) o sin calefacción.
  • Fuga de agua.
  • Ascensor parado.
  • Ha saltado la alarma de incendios.
  • Puerta de garaje que no se cierra o no se abre.
  • Sin luz en zonas comunes…

Ese mismo viernes no sonó ni una sóla vez el teléfono, me dije a mi misma: “¡¡¡¡ qué bien ¡!!!! no parece muy agobiante. Espero que se porte así todo el finde y el lunes no tenga nada inquietante que contar a mis compañeras.”

 

urgencias comunidad vecinos

 

Pero llego el sábado y sonó el teléfono a las 8:15 horas, se me hace raro que alguien llame y no deje mensaje cuando se ha molestado en marcar un teléfono. Será que no es muy importante. Como ya me había despertado y hacía un día buenísimo pensé que lo podía aprovechar para darme un paseo por San Cristóbal. De repente me doy cuenta: pero habrá cobertura. Uffff. No puedo hacer cosas en sitios donde no tengo cobertura. Necesito estar localizable así que cambié de plan y me fui a caminar por el paseo del Arga. !!!!!!!Que chulo¡¡¡¡¡ hoy no llueve… hace solazo, por lo que supongo que no habrá filtraciones y no me llamarán por ese motivo.

arga

Ha pasado todo el día de lo más tranquilo… alguna llamada con el ascensor parado o que la puerta del portal no se queda cerrada así que mandé comunicación al  mantenedor o al gremio correspondiente para que los gestione con urgencia y luego me enviaron confirmación del trabajo realizado.

Pero tuve dos situaciones bastante singulares:

La primera fue el domingo a las 15:30 de la de la comunidad de propietarios C/ Premios Goya Nº 32, en el que se dejaba el siguiente mensaje de whatsapp:

urgencias comunidad vecinos

 

Buenas tardes, soy Ángel Cenicero de la plaza de garaje 10. Necesito con urgencias que se revisen las cámaras de seguridad del garaje porque alguien me ha destrozado el coche. Me llamáis por favor es urgente. Mi teléfono es del 600 111 111.

Yo al escuchar el mensaje me quedo con cara de póquer y pienso y….¿¿¿¿¿?????  Esta comunidad tiene cámaras????. Reviso la relación de las comunidades con los servicios que tienen contratado y compruebo que no hay instalación de cámaras de vigilancias. Sólo hay unos carteles que indican que hay unas cámaras y nada más.

Iba a contestar al vecino para informarle de esta situación cuando recibo otro whatsapp de su vecina Blanca de la plaza de garaje 11.:

Con esta información llame al propietario Ángel para comunicarle lo que nos habían mandado por whatsapp y nos agradeció la atención. Aproveche para informarle que no hay cámaras de seguridad sino carteles disuasorios.

La otra situación llamativa es que a las 21:30 del domingo me llamo un propietario del bajo E, D. Mariano Torquemada de la comunidad Paseo de la Fogata 66 para indicar que le llamásemos urgentemente al teléfono 666 000 000 porque necesitaba hablar con nosotros. No indicaba el motivo y yo me preocupe porque pudiese ser algo que no podía esperar al día siguiente.

Marque su teléfono y me cogió rápidamente. Estaba nervioso y me transmitió lo que ahora os cuento literalmente:

Amaia: Buenas noches; soy Amaia de Larraz Asesores.

Sr. Mariano: Buenas noches; soy Mariano Torquemada de la comunidad  Paseo La fogata 66 bajo E, necesito que me informes si en el Municipio del Valle de Aranguren se puede instalar barbacoas.

Amaia: no le puedo responder esta información en este momento. Es el teléfono de urgencias y como comprenderá lo que solicita no es una Urgencia.

Mariano : pero sí que es una URGENCIA, estoy en el Carrefour de Zaragoza, son las 21:30 y hay una super oferta de barbacoa y no la puedo comprar hasta que se me informe si la normativa me permite colocarla o no. He venido específicamente a Zaragoza porque los primeros domingos de mes abren y ahora no me puedes dejar sin contestar. Si la compró y luego me decís que no la puedo usar será responsabilidad suya.

Amaia: lamento Sr. Mariano no poderle responder. Esa información un domingo a las 21:35 no cuento con ella, si lo supiese se lo indicaría pero lo desconozco.

Mariano: (me contesta de malas maneras) no entiendo para que dais un servicio de urgencia si luego no sabéis contestar nada… y me cuelga el teléfono.

Yo me quedo asombrada con la respuesta que me da y me preocupa no haber dado la talla como administradora pero pienso que la respuesta que he dado es la correcta.

Me llama cinco minutos después la mujer de Mariano pidiendo disculpas en nombre de su marido, que estaba muy nervioso por poder perder la oferta de la compra de una barbacoa pero que evidentemente es un tema particular y no tenía porque haber molestado a la administración con este asunto.

Al final… que es una Urgencia. Desde mi entender es todo aquello que se necesita realizarse con carácter prioritario porque no puede esperar. En caso de duda, siempre actúa el sentido común.

 

Amaia

Proyecto de Administradora.

 

reclamaciones defectos construcción
Posted by Larraz Asesores / in Construcción, Reclamaciones

Las reclamaciones por defectos de construcción

Y día en la oficina. Estoy aluciando con todo esto.

 

¡No os podéis imaginar la de cosas que pasan en las comunidades de propietarios! Ahora veo “La que se avecina” desde otra perspectiva jajaja

 

Bueno, al grano. Os cuento mi día de hoy.

 

La cuestión es que ha venido hoy a “la ofi” un perito y una abogada y se han reunido con mi compañera Ane. Tenían que hablar sobre unos defectos de construcción que hay en la comunidad Torre de Pisa nº 1. “Pero si esa comunidad no tiene ni año…”

 

  • Oye Aitana, ¿Esto es normal? ¿Que una comunidad tan nueva tenga ese tipo de defectos?
  • Bienvenida al mundo real Amaia.

 

¿Os acordáis de la película “Esta casa es una ruina” en la que aparecía Tom Hanks? Pues la segunda parte la podían rodar en Torre de Pisa nº 1. ¡Madre mía! Lo que no pase en esta comunidad…

 

Cada vez que llueve (que en Pamplona no es poco), entra agua en prácticamente todos los balcones de las viviendas, en las ventanas de la caja de escaleras, en el garaje. Además, han salido unas grietas que dan miedo… no os imaginéis las típicas “grietillas” que aparecen por el asentamiento del edificio, que quedan horribles en el salón de casa, pero que no dejan de ser un tema estético. Las que han salido en esta comunidad tienen toda la pinta de ser un tema estructural, por lo que han puesto unas flechas para controlar la evolución… Y por si fuese poco, ha habido un incendio en la sala de calderas. Y todo esto en menos de un año desde que la entregaron.

 

reclamación defecto construcción

 

Han estado un buen rato reunidos en el despacho. Cuando ya se han ido, le he preguntado a mi compañera a ver si me podía explicar qué es eso de las reclamaciones… y parece ser que se ha quedado con ganas después de la reunión, porque menuda clase magistral me ha dado…

 

  • ANE: Una vez entregada una comunidad de propietarios, la LOE (Ley Orgánica de Edificación) establece unos plazos de garantía para reclamar posibles defectos que haya. Así en resumen son 1 año para defectos de acabado, 3 si afectan a habitabilidad y 10 para defectos estructurales del edificio. Dentro de estos plazos, hay que tener en cuenta también que cuando sale el defecto, tienes 2 años para reclamarlo. Y además, una vez reclamados, tienes también un plazo de 2 años para poder reclamar judicialmente.
  • YO: ¿Y ese plazo es desde la reunión en la que se constituye la comunidad?
  • ANE: ¡Qué va! Es desde la fecha del acta de recepción del edificio. Y es súper importante realizar las reclamaciones correspondientes dentro de estos plazos para interrumpir la prescripción, porque si no, en el caso de que no reparen, si vas al juzgado, es lo primero que te van a pedir, a ver si reclamaste en plazo. Una vez has reclamado, tienes dos años para poder interponer una demanda judicial. Yo en Torre de Pisa nº 1envié burofax con todas las reclamaciones a la promotora, a la constructora, a los aparejadores, al arquitecto y al ingeniero. A todos los intervinientes que figuraban en el Libro del Edificio. Siempre envío a todos y siempre teniendo constancia escrita, y luego ya veremos de quién es la responsabilidad de cada reclamación, pero por si acaso, todas a todos.
  • YO: ¿Y no puedes reclamar a la promotora y ya está? Luego que reclame ella a quien corresponda ¿no?
  • ANE: Eso sería lo mejor, porque como dices, demandas a la promotora y te olvidas, pero por ejemplo en el caso de Torre de Pisa nº 1, la promotora ha entrado en concurso de acreedores, así que es muy difícil que la comunidad consiga algo de ella. Por casos como este es tan importante reclamar a todos los intervinientes. Lo que he estado hablando con Justina (la abogada) y Pepito (perito) es qué vamos a reclamar a cada interviniente por considerar que tienen responsabilidad, con el objetivo de que, si la sentencia nos da la razón, respondan sus seguros de responsabilidad civil. Porque ya te digo, que de la promotora poca cosa.

 

De repente nos interrumpe enérgicamente Aitana.

 

  • ¡¡Nos han dado la razón!!

 

Acaba de recibir la sentencia de un juicio contra una promotora, y le han dado razón a la comunidad.

 

Paramos a comer, pero yo sigo dándole vueltas al coco con esto de los plazos y las reclamaciones. Además, la comunidad de Aitana de la que ha salido la sentencia tiene 7 años, y la demanda la pusieron hace dos años… ¿Ya estaría fuera de plazo no?  

 

Bueno, voy a desconectar un poco viendo el “caralibro” y a comprarme la entrada para el concierto de U2, que vienen a Pamplona y salen ahora a la venta.

 

  • ¿Has terminado de comer Aitana? ¿Te puedo hacer una consulta?

 

  • La sentencia que has comentado antes, ¿las reclamaciones no estarían fuera de plazo?
  • Es que ahí no se reclamó por LOE, sino por responsabilidad contractual.

 

De verdad os digo que esto es un jaleo. Cuando creo que ya he entendido algo y lo controlo, salen cosas nuevas.

 

Ahora resulta que Aitana me dice que también puedes demandar por defectos de construcción por responsabilidad contractual a la promotora y ahí el plazo es de 5 años desde que entregan la comunidad. Y que se utiliza en casos en los que por LOE se te ha pasado el plazo. Así parece raro, pero os explico el caso que nos ha ocurrido en la oficina que es la sentencia que han notificado hoy.

 

En la comunidad c/Cataratas del Niágara 50 a 53, durante los primeros años, muchas de las viviendas eran propiedad de la promotora. El segundo año de vida de la comunidad, filtró agua a través de las terrazas en varias viviendas. Se reclamaron a la promotora, y ésta actuó para solucionarlas. Entre esas viviendas afectadas por las filtraciones, algunas eran de su propiedad. A los 4 años de esas actuaciones, las consiguieron vender, y se descubrió que seguía habiendo filtraciones. El plazo de la LOE ya había prescrito, por lo que no se podían reclamar haciendo alusión a ella. En este caso, se demandó a la promotora por responsabilidad contractual.

 

En resumen, que es muy importante reclamar en plazo, ¡y siempre por escrito!

 

De todas formas, lo más importante del día de hoy es que… ¡YA TENGO LAS ENTRADAS PARA EL CONCIERTO DE U2!  

 

Otro día os cuento más sobre este apasionante mundo de la administración de fincas. Porque no hay día en el que no aprenda algo nuevo.

 

Hasta la próxima entrada del blog.

 

AMAIA.

 

PD: cómo no, llueve de nuevo en Pamplona…  

 

 

 

Posted by Larraz Asesores / in Administración de Fincas, Parking

Aparcar dos vehículos en una sola plaza

PARKING COMUNITARIO:

¿PUEDO APARCAR DOS VEHÍCULOS EN UNA SOLA PLAZA? Y ¿EN UNA ZONA COMÚN?

APARCAR DOS VEHÍCULOS EN UNA SOLA PLAZA

Alguna vez seguro que te has encontrado en el parking de tu comunidad con alguna moto aparcada fuera de una plaza de garaje, o dos vehículos en una plaza, ¿Es posible?

 

En la Administración de Fincas Larraz ya me van conociendo y han descubierto que una de las cosas que más me apasionan son las motos. Puede que ir a trabajar en moto, aunque llueva, haga –5º o nieve, ¡les ha hecho adivinarlo! jeje.

Así que, en cuanto Valentino Lorenzo, presidente de la Comunidad de Propietarios Dos Ruedas, llamó para contarnos que ya está cansado de ver en su garaje motos fuera de las plazas mal aparcadas y otras cuantas, dentro de una misma plaza de garaje, Martina no dudo en decir:

-Amaia, este aviso te lo doy a ti, que seguro que ya te sabes toda la normativa al respecto!

   ¡Que majas son mis compis! (modo sarcástico on).

-Bajo al garaje a por mi coche y tengo que ir esquivando motos para llegar a él. – Me dice Valentino. – El garaje parece una selva donde cada uno aparca donde quiere, por favor, ¡hacer algo!

Lo que me faltaba, esto a las 8 de la mañana, y sin haber tomado café! (ya sabeís que otra de mis pasiones es el café!).

Recibo un email del vecino con fotos de su anarquico parking, y ¡vaya! ¡Incluso motos delante de salidas de emergencia! Siempre hay gente que se cree que el garaje es una zona privada, pero no, es una zona comunitaria en la que se comparte su uso con el resto de propietarios. Tenemos que tener en cuenta lo que dice el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula entre las obligaciones de cada copropietario, respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos.

Las plazas de garaje son exclusivamente zonas de estacionamiento de vehículos, y que no podemos salirnos de las líneas pintadas en el suelo.

Ainhoa se sienta conmigo para repasar un poco lo que se puede hacer y lo que no en un garaje comunitario, para que engañaros…me ve tan perdida que viene a echarme una mano, o ¡el brazo entero! Que voy a saber yo del tema, ¡si aparco siempre en mi plaza! Soy una buena vecina, está claro.

-Veamos la siguiente foto, un coche y una moto en una misma plaza de garaje, ¿Está permitido? Siempre vamos a partir de que los vehículos no sobresalen de sus límites.

APARCAR DOS VEHÍCULOS EN UNA SOLA PLAZA

  • ¿LO PROHÍBE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL?

La respuesta es NO, la LPH no prohíbe en ningún momento cuantos vehículos puedes meter en tu plaza de garaje.

Tampoco existe jurisprudencia en sentido opuesto, es decir, si hay espacio suficiente para ello pueden aparcar coche junto a moto, siempre y cuando no sobresalga de la misma línea, invadiendo la zona común. Como queda dispuesto en el punto 3 de Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad no puede limitar o condicionar a un propietario el derecho al uso de su espacio privativo siempre y cuando se destine a su fin.

 

OTROS FACTORES

  • Cuota de Participación: Los propietarios no pagan una cuota según vehículos, sino según plaza. Algunos tienen una plaza con más metros cuadrados, pero también su cuota de participación es mayor. Por lo que algunos vecinos piensan porque a ellos no les caben una moto sin sobrepasar los limites de su plaza, y a otros en cambio, les caben 3, tienen que tener en cuenta, que al que le caben más vehículos, también contribuye más.

 

  • Seguro de la Comunidad: ¿Cubren las plazas de garaje o los vehículos estacionados en él? El seguro de Comunidad no cubre a los vehiculos estacionados, cubre la responsabilidad civil de la Comunidad frente a ellos.

Ya tenemos contestación para Valentino en este caso. Vayamos al siguiente caso

-Motos aparcadas en zonas comunes, una incluso delante de ¡una salida de emergencia!

“Las zonas comunes son de todos y no pueden usarse como si fueran propias porque podrás molestar a alguien que podrá quejarse de ti en la próxima Junta’’

Está claro que no se pueden invadir otras plazas o zonas comunes de paso, de vehículos o de peatones, ni pisar la línea divisoria.

Aunque algunas veces, nuestras plazas pueden estar más separadas de otras, y aunque pensemos que no molestamos, no podemos utilizar esa zona comunitaria junto a nuestra plaza, esa que parece desaprovechada y que no molesta, que solo sirve para llenarla de hojas en otoño, pero que es de todos, como el resto de las zonas comunes.  Por no mencionar el peligro que puede ser el colocar la moto en una zona común donde dificulte el acceso a una salida de emergencia.

Por lo tanto, tenemos una vía de actuación que sería simple pero efectiva; las notas. Poner una nota a los vecinos para recordarles que no se puede aparcar en zonas comunes, y si las tienen ahí aparcadas que procedan a su retirada, incluso si sabemos quienes son estos vecinos, les podemos llamar personalmente.

Otra solución sería la acción de cesación del art. 7.2 Ley de Propiedad Horizontal, cumpliendo con los requisitos establecidos en la ley, donde se señala que el propio presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Hablo con Valentino, y le digo que vamos a empezar poniendo una nota, diciéndole a los vecinos que no aparquen en zonas comunes y también le comento, que, en la próxima Junta de vecinos, que en este caso la tenemos en dos semanas, hablaremos del tema y votarán si les dan permiso o no para aparcar en zonas comunes. Se les puede dar permiso, pero que en ningún caso podrán ser zonas que molesten a otros copropietarios, zonas de entrada y salida del garaje y frente a puertas de emergencia. Para esta votación se requerirá una mayoría cualificada.

-Muy bien, gracias por todo. Nos vemos en dos semanas.!!!!! -Me dice Valentino.

– Bueno Amaia, ya está, ¡prueba superada! – me jalean mis compañeras entre risas- A partir de ahora, todos los temas de parking y garajes, para ti, para que sigas aprendiendo.

-Yupiii

No sé porque, pero me apetece irme a casa dando un paseo, que para aparcar las piernas ¡nunca hay problema!

Amaia

Proyecto de Administradora de Fincas

Perros comunidad de vecinos
Posted by Larraz Asesores / in Administración de Fincas

Perros en una comunidad de vecinos

Perros comunidad de vecinos

La acción de cesación

Era viernes, ¡yuhuuu!  Yo estaba contentísima porque ese fin de semana me iba a esquiar, que, aunque se me da fatal me encantaaaaaa, así que antes de irme a trabajar, aproveché para hacer la maleta y dejar todo preparado. Me daba un poco de pereza levantarme un poco antes, pero me dije…  ¡Amaia hazlo ahora que después seguro que no te da tiempo!

Estaba un poco cansada porque esa semana había empezado a ir a alguna reunión acompañando a mis compañeras de Larraz. ¡Madre mía! No sabéis lo intensas que pueden llegar a ser algunas reuniones de vecinos…que, si cambiamos el contrato del ascensor, que, si sería mejor colocar luces led, que si ahora quiero cerrar mi terraza… ¡Esto sí que era un mundo!

Pero bueno, como he dicho, ya era viernes. Cuando llegué, Ainhoa y Aitana estaban hablando de las reuniones que habían tenido el día anterior y Ane estaba enfrascada mirando a su ordenador, ¡qué poder de concentración tiene esta chica!

Dijo que tenía que enviar el acta de la reunión que había tenido el lunes sin falta.

Justo en ese momento, una vecina entró por la puerta de la oficina preguntando por Aitana, era vecina de la Comunidad de Propietarios Perros Pulgosos 43 y quería hablar urgentemente con su Administradora.

La Sra. Dolores, empezó a contarle que estaba harta de su vecino del 5º…

– ¿Te puedes creer que el otro día bajé y vi como el perro del vecino defecaba en el jardín y el vecino dejó sus heces sin recoger? Por no hablar de lo sucio que se queda el portal cada vez que entra con el perro mojado, aunque lo peor de todo es el ruido que hace cada vez que se queda solo en casa, ¡el otro día estuvo ladrando prácticamente todo el día desde las 06:00 de la mañana! -.

En ese momento Aitana, muy amablemente le dijo a la Sra. Dolores que hablaría con el dueño del perro para transmitirle las quejas de los propietarios y pedirle que por favor procurara respetar el descanso de sus vecinos y las zonas comunes.

La Sra. Dolores se marchó más tranquila, aunque volvió a insistir a Aitana para que llamara al dueño del perro.

El día continuó y llegaron las 16:00, ¡hora de cerrar y de disfrutar del fin de semana!

Y llegó el lunes…. Eran las diez de la mañana y estábamos todos concentrados en nuestro trabajo cuando volvió a entrar por la puerta de la oficina la Sra. Dolores preguntando por Aitana.

Estaba un poco alterada, Aitana la atendió y la Sra. Dolores empezó a contarle que no había podido descansar en todo el fin de semana, ¡el perro de su vecino Benito no paraba de ladrar y para colmo había vuelto a sacarlo a pasear al jardín y había dejado varios regalitos!

¿Pudiste hablar con el vecino el viernes?  – Preguntó la Sra. Dolores-.

– Aitana respondió. – El mismo viernes hablé con Don Benito Hueso Duro para contarle lo que me había dicho usted, pero me dijo que su perro no ladraba, sólo alguna vez cuando oía que alguien se acercaba a su puerta y que además iba a seguir paseándolo por el jardín comunitario, que para eso pagaba una cuota de comunidad todos los meses.  

– ¿No se puede obligar al propietario a que haga algo para que su perro deje de ladrar? ¿O por lo menos obligarle a que recoja las heces del perro? ¿No se le puede sancionar de alguna manera? – Preguntó la Sra. Dolores.

-Aitana respondió-.  Las Comunidades de Propietarios no tiene potestad sancionadora por lo que no pueden imponer ningún tipo de multa o sanción a un propietario, incluso aunque éste no respete las Normas de Régimen Interior que tenga la Comunidad.

¿Y la Comunidad entonces no puede hacer nada? – Volvió a preguntar la Sra. Dolores.

Aitana le explicó que había varias opciones:

  • En primer lugar, lo más conveniente sería resolver el problema de manera amistosa e intentar que el dueño del perro respetara las normas para que hubiera una buena convivencia.
  • Otra opción, sería interponer una denuncia contra el propietario que está causando las molestias sobre todo por el tema de los ruidos y/o transmitir las quejas al Ayuntamiento.
  • Por último, si el problema con este propietario continúa y el perro sigue molestando con los ladridos y ensuciando el jardín comunitario, se podría solicitar a la Comunidad que iniciara acciones judiciales contra Don Benito Hueso Duro, a través de una acción civil de cesación. Aunque en este caso debe acreditarse con pruebas las molestias que se generan: el ruido causado por los ladridos del perro y la suciedad.

Esta sería la última opción y habría que valorar en cada caso si podría prosperar ya que normalmente este tipo de acción se utiliza para ruidos procedentes de bares, evacuaciones de humos etc.

¿Qué es una acción de cesación? – Preguntó la Sra.  Dolores.    

Aitana respondió: –

Una acción de cesación es una acción judicial que consiste en obligar al propietario u ocupante de una vivienda o local a que cese en la realización de una actividad. Esta actividad debe resultar molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita.

Para iniciar esta acción de cesación, el Presidente de la Comunidad, tiene que requerir a Don Benito Hueso Duro mediante burofax para que recoja las heces de su perro que deja en el jardín y para que su perro deje de ladrar sobre todo.

En caso de que Don Benito siga sin hacer caso, entonces el presidente de la comunidad, previa autorización de la Junta de Propietarios que tiene que ser convocada para tratar el tema del perro, iniciará la acción de cesación a través de un Juicio Ordinario.

Se presentará la demanda junto con el justificante del burofax que se ha enviado antes a Don Benito y certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios. Es muy importante, antes de poner la demanda que se hayan conseguido pruebas como, por ejemplo, denuncias, mediciones, fotos etc. que demuestren lo que hace el propietario dueño del perro.

Después, el Juez podría, incluso antes del Juicio, como medida cautelar, obligar a Don Benito a que haga algo con el perro y a que cese en las actividades que están resultando molestas para el resto de los vecinos.

Una vez celebrado el Juicio, el Juez podría además de obligar a Don Benito Hueso Duro a que cesara en la actividad molesta causada por el perro de manera definitiva, le podría imponer una indemnización por daños y perjuicios, e incluso privarle del derecho al uso de la vivienda por tiempo no superior a 3 años.  

La Sra. Dolores se quedó más convencida con la posibilidad que le comentó Aitana y le pidió que por favor contactara con el Presidente y pusiera todo en marcha. Después cogió su bolso y se marchó.

– ¡Madre mía que lío por un perro! -Le dije a Aitana.

Esto suele ser muy habitual en Comunidades de Propietarios, Amaia, muchas quejas suelen venir por los perros que tienen los vecinos y aunque es cierto que se puede recurrir a la acción judicial, al final se trata de que haya una buena convivencia y de que todos los propietarios respeten los elementos comunes y a sus vecinos.

¡A ver qué nos depara el resto de la semana, está claro que trabajando como Administradora cada día es diferente!

¡Hasta la próxima!

Posted by Larraz Asesores / in Administración de Fincas, Seguros

¿En qué consiste el seguro comunitario? ¿Qué me cubre?


Seguro que más de una vez os ha ocurrido algo en vuestra vivienda o en la Comunidad en la que vivís y os habéis hecho esta pregunta o habéis necesitado llamar al Administrador de Fincas para que os ayude.

Os cuento lo que he empezado a aprender del seguro y cómo ha ido en general mi segundo día de trabajo en LARRAZ ASESORES, que por cierto ha empezado un poco atropellado:

Estoy en mi cama durmiendo tan agusto. De repente algo en mi cabeza se conecta. Me incorporo de un golpe, miro el móvil y… ¡Las 7,30h! ¡¡Dios mío que voy a llegar tarde!!  

Y todo porque ayer quedé con mis amigas y estuvimos hasta tarde en el “juevintxo” celebrando que parece que por fin he encontrado un trabajo con futuro en LARRAZ.  

Para los que no sois de Pamplona, os explico un poco qué es esto del “juevintxo” aunque el propio nombre ya da muchas pistas. Consiste básicamente en tomar pinchos (o pintxos) por los distintos bares del casco viejo, los jueves, acompañados de su correspondiente cañita o vinito por supuesto.
Y así estuvimos, riéndonos, contando nuestras penas y alegrías y, como no, celebrando mi encauzamiento laboral (como diría mi madre). Ains… Que bien sientan estos ratos de amigas…

La cuestión es que, como os iba contando, ¡¡llego tarde!! Me ducho, y visto a toda prisa. No me da tiempo a desayunar.
– Bueno, pienso, ya compraré luego un café y un bollo en la cafetería de enfrente. Lo importante es llegar a tiempo.

Entro por la puerta a las 8,03h. ¡Bien! Lo he conseguido.

Nada más entrar, veo que algo importante acaba de suceder… Me fijo en Aitana y Ainhoa llamando por teléfono y con semblante serio. Pregunto a Martina (otra compañera que ayer no os presenté) y me dice que han avisado hace dos minutos que el garaje de la Comunidad de Propietarios PASEO DE LAS CALAMIDADES 12 A 20 en Pamplona, se está inundando.
Me explica que este garaje en cuestión tiene un pozo de bombas que se encarga de extraer el agua que queda por debajo del nivel de desagüe (y por tanto no puede ser evacuada) que las bombas han dejado de funcionar, han dejado de achicar agua y claro…. El garaje parece una piscina.

Me cuentan que en un caso así, los pasos a seguir son los siguientes: han mandado con urgencia a una empresa para que extraiga el agua del garaje y repare las bombas. Seguidamente se dejarán carteles en la comunidad para que los propietarios con daños nos lo comuniquen y se dará parte al seguro comunitario. Aitana me dice que, aprovechando lo que ha pasado, me van a explicar lo más importante que consideran que debo saber, sobre el maravilloso mundo de los seguros de comunidad.  

¡¡Yo necesito un café cuanto antes!! Y comer algo. Pregunto si no les importa que vaya un momento a la cafetería y pida para llevar y me contestan que, al contrario, no hay problema y que por favor les traiga cafés y bollos a ellas también.

De vuelta con los encargos, Anne se ofrece para explicarme el tema del seguro.
Nos sentamos juntas en una mesa con nuestro rico desayuno improvisado
, y me dice que en LARRAZ ASESORES debemos tener claros estos conceptos sobre el seguro comunitario:

– SINIESTRO:

Para que un seguro (sea comunitario o de hogar) actúe, debe haber un siniestro. Es decir, debe producirse un hecho que provoque un daño. Ese hecho debe ser algo fortuito. Algo provocado por un tercero, por un efecto atmosférico, por la rotura de un elemento… y debe provocar un daño. De este concepto de siniestro, queda excluido todo aquello que se considera “mantenimiento”. Osea que si por ejemplo un día no puedo abrir la persiana de mi casa, porque se ha roto el mecanismo que hace que suba y baje, eso no es un siniestro. Es algo que por uso se ha estropeado y que por tanto queda excluido de la póliza.

– COBERTURAS:

Lo más importante que debe cubrir un seguro comunitario (o también llamado “de continente”) es: tuberías comunes y privadas, cristales comunes y privados, responsabilidad civil entre copropietarios y daños estéticos.
Hay más muuuchas más coberturas, pero parece ser que esto es lo más básico que debe cubrir. Por supuesto la cobertura de incendios está siempre incluida y es obligatoria.
Lo que se intenta, es que el seguro comunitario cubra no sólo elementos comunes, sino también privados (en la medida de lo posible) para no tener que depender de los seguros de hogar de propietarios cuando haya un siniestro.
De todas maneras, un seguro comunitario nunca podrá sustituir a un seguro de hogar y se aconseja que los propietarios tengan uno que complemente todo aquello que no cubra el seguro.

– CORREDOR DE SEGUROS

Siempre se aconseja que las Comunidades de propietarios tengan la póliza contratada por mediación de un corredor o correduría de seguros ya que dicha figura actúa como intermediario de varias compañías aseguradoras, sin estar vinculado en exclusiva a ninguna de ellas. Es un profesional independiente y que por tanto no trabaja para una sola compañía, sino que busca aquella que mejor puede satisfacer las necesidades de su cliente, así como ayudarle a la hora de resolver siniestros o reclamaciones frente a la aseguradora en cuestión.

En el caso en concreto que ha pasado hoy en PASEO DE LAS CALAMIDADES, dice que pueden ocurrir varias cosas dependiendo de la compañía con la que esté asegurada la Comunidad:

– Hay compañías que cubren tanto los daños en elementos comunes como los particulares de los trasteros (enseres que pueda haber dentro)
– Otras cubren solo daños en elementos comunes
– Y alguna otra cubre también el coste del arreglo del pozo de bombas.
Todas las compañías tienen sus deficiencias, no existe la póliza perfecta. Lo que una compañía puede cubrir más en un punto, se queda más cojo en otro…

-Bueno Amaia, con esto yo creo que por hoy es suficiente. Otro día te explicaremos más cosas como, por ejemplo: la cláusula de cesión de derechos, el infraseguro, las franquicias y más en profundidad el tema de las coberturas (fuga, filtración, tubería oculta o vista…)

– Uffff, vaya lio!!!!! 

Hala, mañana es sábado. ¡A disfrutar del fin de semana y el lunes más y mejor!

Amaia
Proyecto de Administradora de fincas