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morosos comunidad
Posted by Larraz Asesores / in Reclamaciones

MOROSOS EN MI COMUNIDAD

“¡Mis vecinos no pagan! ¿Qué puede hacer mi comunidad?”

 

morosos comunidad

 

Hoy iba andando a la oficina y he pensado…madre mía Amaia, ya llevas 4 meses en Larraz Asesores. ¡Como pasa el tiempo! Ya había ido a un montón de reuniones con mis compañeras y empezaba a entender cómo funcionaban las comunidades de propietarios. Hoy me tocaba acompañar por primera vez a Aitana que ya me había avisado de que lo primero que haríamos sería preparar la reunión. ¡Siempre tan organizada!

Al entrar a la oficina, Aitana y yo nos reunimos en el despacho y preparamos la reunión. Había que mirar muchas cosas, pero sobre todo ver si alguno de los propietarios morosos había pagado la deuda que tenían con la Comunidad.

  • La comunidad Pedro Martínez Sin Pago Núm. 5 es pequeña y les afecta mucho que haya siete propietarios que no pagan sus cuotas. Por eso tenemos que mirarlo despacio– Me explicó Aitana.

Empezamos a mirar cuánto dinero debía cada propietario moroso. La mayoría de ellos tenían pendiente solo una cuota de comunidad, aunque había algunos que llevaban varios meses e incluso un año sin pagar nada.

Los propietarios que deben una cuota normalmente la abonan enseguida porque suelen ser despistes, pero hay cuatro propietarios que deben mucho dinero-dijo Aitana.

¿Qué puede hacer la Comunidad con los vecinos que no pagan? -Pregunté a Aitana.

Aitana me explicó que todos los propietarios que debían dinero ya lo sabían desde hace tiempo porque llevaba varios meses llamándoles o enviándoles mails y cartas con la deuda que habían generado con la comunidad.  -Cuando reciben la carta muchos de ellos pagan, pero hay algunos que no hacen caso. – dijo Aitana.

¿Y qué pasa si no hacen caso?  De alguna manera tendrá que poder recuperar la comunidad los 1.500 euros que había acumulados de impagos por parte de vecinos-.

Aitana me explicó que la única manera de obligar a un propietario a que pague su deuda con la Comunidad es iniciando una reclamación judicial.

 

morosos comunidad

 

¿Y por qué no lo hemos reclamado ya? – pregunté.

-No podemos decidir eso nosotras como administradoras y tampoco el presidente. Para que la Comunidad reclame judicialmente la deuda a los propietarios morosos, se deben seguir una serie de pasos y aprobarlo en asamblea general. No se puede reclamar una deuda de cualquier manera -contestó Aitana.

  • Lo primero que hay que hacer es incluir en el orden del día de la Convocatoria una relación de los propietarios que no estén al corriente de pagos con la Comunidad, advirtiendo además que están privados del derecho de voto. En este caso, hay cuatro viviendas que no han pagado su deuda (3ºA, 4ºA, 7ºB y 6ºC).

¿Los morosos no pueden votar? -Pregunté.

Cuando un propietario debe dinero, puede asistir a las reuniones y participar en los debates, pero no puede votar a no ser que antes de la reunión haya pagado su deuda o la haya consignado judicial o notarialmente-dijo Aitana.

  • Después, en la reunión los propietarios deben votar si quieren o no, reclamar judicialmente la deuda. Esto se hace por mayoría simple.

morosos comunidad

 

  • En tercer lugar, tendríamos que redactar el acta en la que hay que reflejar la certificación y liquidación de la deuda de cada propietario y además facultar al presidente para realizar los actos necesarios para reclamar judicialmente la deuda.

 

  • Una vez redactada el acta y en caso de que los propietarios morosos continuaran sin pagar, habría que notificar por medio de burofax el certificado donde se refleje el acuerdo de la Junta por el que se acuerda liquidación de la deuda y emprender acciones judiciales.

 

¿Y qué ocurre si nadie recoge el burofax? ¿Y dónde lo envías? -pregunté.

-Aitana contestó: El burofax hay que enviarlo al domicilio que nos haya proporcionado el propietario y en caso de que no fuera posible hacer la notificación, habría que publicar una diligencia en el Tablón de Anuncios de la comunidad, firmada por el Secretario-Administrador con el visto bueno del Presidente. Esta notificación produce efectos jurídicos en el plazo de 3 días naturales.

  • Una vez enviado el burofax con la deuda, en caso de que el propietario no pague la deuda, la Comunidad iniciaría la reclamación judicial a través del proceso monitorio.

En ese momento sonó el teléfono . Aitana lo cogió y era un chico (su nombre era Inocente) que quería darnos sus datos porque acababa de comprar una vivienda en la Comunidad de Pedro Martínez Sin Pago. Había comprado el 3ºA.

En ese momento Aitana le dijo que precisamente a la tarde teníamos la reunión de esa comunidad y que una de las cosas a tratar era la posible reclamación judicial por deuda que tenía acumulada justo la vivienda que había comprado. En el último año, el actual propietario no había pagado nada y debía a la comunidad 750€.

-Inocente le preguntó- ¿Y quién va a pagar esa deuda? Porque eso no me corresponde a mí. ¡Acabo de comprar la vivienda!

Aitana le explicó que según la actual Ley de Propiedad Horizontal se puede reclamar al nuevo propietario la deuda que se haya generado durante ese año y los tres años anteriores ya que, aunque Inocente no sea el deudor, la vivienda que ha comprado está sujeta al pago de las cantidades que deba a la Comunidad.

Inocente dijo que hablaría con el antiguo propietario y que si no pagaba sería el mismo el que liquidara la deuda. – ¡No quiero tener problemas con la comunidad! –

 

Aitana colgó el teléfono y continuamos revisando la convocatoria de la reunión. Al mirar el punto de la renovación de cargos de la comunidad me di cuenta de que en caso de que no se presentara nadie voluntario, le tocaba la presidencia al propietario del 7º B.

 

¡Era el propietario que más dinero debía a la comunidad! – ¿Un propietario moroso puede ser presidente? -pregunté.

 

El único requisito que establece la Ley para que alguien sea presidente es que sea propietario de alguna vivienda o local de la comunidad. Por tanto, un propietario moroso sí que puede ser presidente. En estos casos suele ser recomendable que algún otro propietario se ofrezca voluntario para ejercer el cargo-dijo Aitana.

Después de casi dos horas habíamos terminado de revisar toda la convocatoria.

 

Una última duda Aitana…En el caso de los propietarios morosos, ¿la Comunidad puede acordar que no utilicen algún servicio como por ejemplo el ascensor o el garaje? -pregunté.

La Comunidad no tiene potestad sancionadora por lo que no se puede privar a un propietario de un servicio común. -contestó Aitana.

 

Yo pensaba que en las comunidades no había problemas de impagos, pero me acabo de dar cuenta de que puede ser un gran problema. ¡Aunque tiene solución!

¡Nos vemos enseguida!

 

Amaia

Proyecto de Administradora.

 

Posted by Larraz Asesores / in Urgencias

Urgencias en una comunidad de vecinos

Este fin de semana me toca a mí el teléfono de Urgencia… David,  considera que ya es el momento propicio para que me estrene llevándolo. Por cierto, no os he presentado al responsable de Larraz Asesores, se llama David.  Hace más de 10 años inicio su actividad en el mundo de las comunidades de propietarios y yo comparada con él, soy una novatilla en este campo.

Gracias a los tutoriales que mis compañeras me han impartido sobre las posibles incidencias que puedan surgir, David me ha dado un voto de confianza para llevármelo. Yujuuuu. Espero estar preparada y no arrepentirme de mi momento de euforia.

Ane y Aitana me dijeron que sólo se atienden URGENCIAS, no llamadas de los propietarios haciendo consultas… para eso, directamente, está el horario de atención de la oficina que es amplio, para que cualquier propietario a lo largo de la semana puedan contactar con las administrador@s de fincas.

urgencias comunidad vecinos

Lo primero que me cuestione era qué es una URGENCIA y mis compañeras me explicaron que es algo que debe resolverse de forma inmediata y por lo tanto requiere una tramitación por  nuestra parte. Los motivos por lo que los propietarios pueden llamar más frecuentes son:

  • Estar sin ACS (agua caliente sanitaria) o sin calefacción.
  • Fuga de agua.
  • Ascensor parado.
  • Ha saltado la alarma de incendios.
  • Puerta de garaje que no se cierra o no se abre.
  • Sin luz en zonas comunes…

Ese mismo viernes no sonó ni una sóla vez el teléfono, me dije a mi misma: “¡¡¡¡ qué bien ¡!!!! no parece muy agobiante. Espero que se porte así todo el finde y el lunes no tenga nada inquietante que contar a mis compañeras.”

 

urgencias comunidad vecinos

 

Pero llego el sábado y sonó el teléfono a las 8:15 horas, se me hace raro que alguien llame y no deje mensaje cuando se ha molestado en marcar un teléfono. Será que no es muy importante. Como ya me había despertado y hacía un día buenísimo pensé que lo podía aprovechar para darme un paseo por San Cristóbal. De repente me doy cuenta: pero habrá cobertura. Uffff. No puedo hacer cosas en sitios donde no tengo cobertura. Necesito estar localizable así que cambié de plan y me fui a caminar por el paseo del Arga. !!!!!!!Que chulo¡¡¡¡¡ hoy no llueve… hace solazo, por lo que supongo que no habrá filtraciones y no me llamarán por ese motivo.

arga

Ha pasado todo el día de lo más tranquilo… alguna llamada con el ascensor parado o que la puerta del portal no se queda cerrada así que mandé comunicación al  mantenedor o al gremio correspondiente para que los gestione con urgencia y luego me enviaron confirmación del trabajo realizado.

Pero tuve dos situaciones bastante singulares:

La primera fue el domingo a las 15:30 de la de la comunidad de propietarios C/ Premios Goya Nº 32, en el que se dejaba el siguiente mensaje de whatsapp:

urgencias comunidad vecinos

 

Buenas tardes, soy Ángel Cenicero de la plaza de garaje 10. Necesito con urgencias que se revisen las cámaras de seguridad del garaje porque alguien me ha destrozado el coche. Me llamáis por favor es urgente. Mi teléfono es del 600 111 111.

Yo al escuchar el mensaje me quedo con cara de póquer y pienso y….¿¿¿¿¿?????  Esta comunidad tiene cámaras????. Reviso la relación de las comunidades con los servicios que tienen contratado y compruebo que no hay instalación de cámaras de vigilancias. Sólo hay unos carteles que indican que hay unas cámaras y nada más.

Iba a contestar al vecino para informarle de esta situación cuando recibo otro whatsapp de su vecina Blanca de la plaza de garaje 11.:

Con esta información llame al propietario Ángel para comunicarle lo que nos habían mandado por whatsapp y nos agradeció la atención. Aproveche para informarle que no hay cámaras de seguridad sino carteles disuasorios.

La otra situación llamativa es que a las 21:30 del domingo me llamo un propietario del bajo E, D. Mariano Torquemada de la comunidad Paseo de la Fogata 66 para indicar que le llamásemos urgentemente al teléfono 666 000 000 porque necesitaba hablar con nosotros. No indicaba el motivo y yo me preocupe porque pudiese ser algo que no podía esperar al día siguiente.

Marque su teléfono y me cogió rápidamente. Estaba nervioso y me transmitió lo que ahora os cuento literalmente:

Amaia: Buenas noches; soy Amaia de Larraz Asesores.

Sr. Mariano: Buenas noches; soy Mariano Torquemada de la comunidad  Paseo La fogata 66 bajo E, necesito que me informes si en el Municipio del Valle de Aranguren se puede instalar barbacoas.

Amaia: no le puedo responder esta información en este momento. Es el teléfono de urgencias y como comprenderá lo que solicita no es una Urgencia.

Mariano : pero sí que es una URGENCIA, estoy en el Carrefour de Zaragoza, son las 21:30 y hay una super oferta de barbacoa y no la puedo comprar hasta que se me informe si la normativa me permite colocarla o no. He venido específicamente a Zaragoza porque los primeros domingos de mes abren y ahora no me puedes dejar sin contestar. Si la compró y luego me decís que no la puedo usar será responsabilidad suya.

Amaia: lamento Sr. Mariano no poderle responder. Esa información un domingo a las 21:35 no cuento con ella, si lo supiese se lo indicaría pero lo desconozco.

Mariano: (me contesta de malas maneras) no entiendo para que dais un servicio de urgencia si luego no sabéis contestar nada… y me cuelga el teléfono.

Yo me quedo asombrada con la respuesta que me da y me preocupa no haber dado la talla como administradora pero pienso que la respuesta que he dado es la correcta.

Me llama cinco minutos después la mujer de Mariano pidiendo disculpas en nombre de su marido, que estaba muy nervioso por poder perder la oferta de la compra de una barbacoa pero que evidentemente es un tema particular y no tenía porque haber molestado a la administración con este asunto.

Al final… que es una Urgencia. Desde mi entender es todo aquello que se necesita realizarse con carácter prioritario porque no puede esperar. En caso de duda, siempre actúa el sentido común.

 

Amaia

Proyecto de Administradora.

 

reclamaciones defectos construcción
Posted by Larraz Asesores / in Construcción, Reclamaciones

Las reclamaciones por defectos de construcción

Y día en la oficina. Estoy aluciando con todo esto.

 

¡No os podéis imaginar la de cosas que pasan en las comunidades de propietarios! Ahora veo “La que se avecina” desde otra perspectiva jajaja

 

Bueno, al grano. Os cuento mi día de hoy.

 

La cuestión es que ha venido hoy a “la ofi” un perito y una abogada y se han reunido con mi compañera Ane. Tenían que hablar sobre unos defectos de construcción que hay en la comunidad Torre de Pisa nº 1. “Pero si esa comunidad no tiene ni año…”

 

  • Oye Aitana, ¿Esto es normal? ¿Que una comunidad tan nueva tenga ese tipo de defectos?
  • Bienvenida al mundo real Amaia.

 

¿Os acordáis de la película “Esta casa es una ruina” en la que aparecía Tom Hanks? Pues la segunda parte la podían rodar en Torre de Pisa nº 1. ¡Madre mía! Lo que no pase en esta comunidad…

 

Cada vez que llueve (que en Pamplona no es poco), entra agua en prácticamente todos los balcones de las viviendas, en las ventanas de la caja de escaleras, en el garaje. Además, han salido unas grietas que dan miedo… no os imaginéis las típicas “grietillas” que aparecen por el asentamiento del edificio, que quedan horribles en el salón de casa, pero que no dejan de ser un tema estético. Las que han salido en esta comunidad tienen toda la pinta de ser un tema estructural, por lo que han puesto unas flechas para controlar la evolución… Y por si fuese poco, ha habido un incendio en la sala de calderas. Y todo esto en menos de un año desde que la entregaron.

 

reclamación defecto construcción

 

Han estado un buen rato reunidos en el despacho. Cuando ya se han ido, le he preguntado a mi compañera a ver si me podía explicar qué es eso de las reclamaciones… y parece ser que se ha quedado con ganas después de la reunión, porque menuda clase magistral me ha dado…

 

  • ANE: Una vez entregada una comunidad de propietarios, la LOE (Ley Orgánica de Edificación) establece unos plazos de garantía para reclamar posibles defectos que haya. Así en resumen son 1 año para defectos de acabado, 3 si afectan a habitabilidad y 10 para defectos estructurales del edificio. Dentro de estos plazos, hay que tener en cuenta también que cuando sale el defecto, tienes 2 años para reclamarlo. Y además, una vez reclamados, tienes también un plazo de 2 años para poder reclamar judicialmente.
  • YO: ¿Y ese plazo es desde la reunión en la que se constituye la comunidad?
  • ANE: ¡Qué va! Es desde la fecha del acta de recepción del edificio. Y es súper importante realizar las reclamaciones correspondientes dentro de estos plazos para interrumpir la prescripción, porque si no, en el caso de que no reparen, si vas al juzgado, es lo primero que te van a pedir, a ver si reclamaste en plazo. Una vez has reclamado, tienes dos años para poder interponer una demanda judicial. Yo en Torre de Pisa nº 1envié burofax con todas las reclamaciones a la promotora, a la constructora, a los aparejadores, al arquitecto y al ingeniero. A todos los intervinientes que figuraban en el Libro del Edificio. Siempre envío a todos y siempre teniendo constancia escrita, y luego ya veremos de quién es la responsabilidad de cada reclamación, pero por si acaso, todas a todos.
  • YO: ¿Y no puedes reclamar a la promotora y ya está? Luego que reclame ella a quien corresponda ¿no?
  • ANE: Eso sería lo mejor, porque como dices, demandas a la promotora y te olvidas, pero por ejemplo en el caso de Torre de Pisa nº 1, la promotora ha entrado en concurso de acreedores, así que es muy difícil que la comunidad consiga algo de ella. Por casos como este es tan importante reclamar a todos los intervinientes. Lo que he estado hablando con Justina (la abogada) y Pepito (perito) es qué vamos a reclamar a cada interviniente por considerar que tienen responsabilidad, con el objetivo de que, si la sentencia nos da la razón, respondan sus seguros de responsabilidad civil. Porque ya te digo, que de la promotora poca cosa.

 

De repente nos interrumpe enérgicamente Aitana.

 

  • ¡¡Nos han dado la razón!!

 

Acaba de recibir la sentencia de un juicio contra una promotora, y le han dado razón a la comunidad.

 

Paramos a comer, pero yo sigo dándole vueltas al coco con esto de los plazos y las reclamaciones. Además, la comunidad de Aitana de la que ha salido la sentencia tiene 7 años, y la demanda la pusieron hace dos años… ¿Ya estaría fuera de plazo no?  

 

Bueno, voy a desconectar un poco viendo el “caralibro” y a comprarme la entrada para el concierto de U2, que vienen a Pamplona y salen ahora a la venta.

 

  • ¿Has terminado de comer Aitana? ¿Te puedo hacer una consulta?

 

  • La sentencia que has comentado antes, ¿las reclamaciones no estarían fuera de plazo?
  • Es que ahí no se reclamó por LOE, sino por responsabilidad contractual.

 

De verdad os digo que esto es un jaleo. Cuando creo que ya he entendido algo y lo controlo, salen cosas nuevas.

 

Ahora resulta que Aitana me dice que también puedes demandar por defectos de construcción por responsabilidad contractual a la promotora y ahí el plazo es de 5 años desde que entregan la comunidad. Y que se utiliza en casos en los que por LOE se te ha pasado el plazo. Así parece raro, pero os explico el caso que nos ha ocurrido en la oficina que es la sentencia que han notificado hoy.

 

En la comunidad c/Cataratas del Niágara 50 a 53, durante los primeros años, muchas de las viviendas eran propiedad de la promotora. El segundo año de vida de la comunidad, filtró agua a través de las terrazas en varias viviendas. Se reclamaron a la promotora, y ésta actuó para solucionarlas. Entre esas viviendas afectadas por las filtraciones, algunas eran de su propiedad. A los 4 años de esas actuaciones, las consiguieron vender, y se descubrió que seguía habiendo filtraciones. El plazo de la LOE ya había prescrito, por lo que no se podían reclamar haciendo alusión a ella. En este caso, se demandó a la promotora por responsabilidad contractual.

 

En resumen, que es muy importante reclamar en plazo, ¡y siempre por escrito!

 

De todas formas, lo más importante del día de hoy es que… ¡YA TENGO LAS ENTRADAS PARA EL CONCIERTO DE U2!  

 

Otro día os cuento más sobre este apasionante mundo de la administración de fincas. Porque no hay día en el que no aprenda algo nuevo.

 

Hasta la próxima entrada del blog.

 

AMAIA.

 

PD: cómo no, llueve de nuevo en Pamplona…  

 

 

 

Posted by Larraz Asesores / in Administración de Fincas, Parking

Aparcar dos vehículos en una sola plaza

PARKING COMUNITARIO:

¿PUEDO APARCAR DOS VEHÍCULOS EN UNA SOLA PLAZA? Y ¿EN UNA ZONA COMÚN?

APARCAR DOS VEHÍCULOS EN UNA SOLA PLAZA

Alguna vez seguro que te has encontrado en el parking de tu comunidad con alguna moto aparcada fuera de una plaza de garaje, o dos vehículos en una plaza, ¿Es posible?

 

En la Administración de Fincas Larraz ya me van conociendo y han descubierto que una de las cosas que más me apasionan son las motos. Puede que ir a trabajar en moto, aunque llueva, haga –5º o nieve, ¡les ha hecho adivinarlo! jeje.

Así que, en cuanto Valentino Lorenzo, presidente de la Comunidad de Propietarios Dos Ruedas, llamó para contarnos que ya está cansado de ver en su garaje motos fuera de las plazas mal aparcadas y otras cuantas, dentro de una misma plaza de garaje, Martina no dudo en decir:

-Amaia, este aviso te lo doy a ti, que seguro que ya te sabes toda la normativa al respecto!

   ¡Que majas son mis compis! (modo sarcástico on).

-Bajo al garaje a por mi coche y tengo que ir esquivando motos para llegar a él. – Me dice Valentino. – El garaje parece una selva donde cada uno aparca donde quiere, por favor, ¡hacer algo!

Lo que me faltaba, esto a las 8 de la mañana, y sin haber tomado café! (ya sabeís que otra de mis pasiones es el café!).

Recibo un email del vecino con fotos de su anarquico parking, y ¡vaya! ¡Incluso motos delante de salidas de emergencia! Siempre hay gente que se cree que el garaje es una zona privada, pero no, es una zona comunitaria en la que se comparte su uso con el resto de propietarios. Tenemos que tener en cuenta lo que dice el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula entre las obligaciones de cada copropietario, respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos.

Las plazas de garaje son exclusivamente zonas de estacionamiento de vehículos, y que no podemos salirnos de las líneas pintadas en el suelo.

Ainhoa se sienta conmigo para repasar un poco lo que se puede hacer y lo que no en un garaje comunitario, para que engañaros…me ve tan perdida que viene a echarme una mano, o ¡el brazo entero! Que voy a saber yo del tema, ¡si aparco siempre en mi plaza! Soy una buena vecina, está claro.

-Veamos la siguiente foto, un coche y una moto en una misma plaza de garaje, ¿Está permitido? Siempre vamos a partir de que los vehículos no sobresalen de sus límites.

APARCAR DOS VEHÍCULOS EN UNA SOLA PLAZA

  • ¿LO PROHÍBE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL?

La respuesta es NO, la LPH no prohíbe en ningún momento cuantos vehículos puedes meter en tu plaza de garaje.

Tampoco existe jurisprudencia en sentido opuesto, es decir, si hay espacio suficiente para ello pueden aparcar coche junto a moto, siempre y cuando no sobresalga de la misma línea, invadiendo la zona común. Como queda dispuesto en el punto 3 de Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad no puede limitar o condicionar a un propietario el derecho al uso de su espacio privativo siempre y cuando se destine a su fin.

 

OTROS FACTORES

  • Cuota de Participación: Los propietarios no pagan una cuota según vehículos, sino según plaza. Algunos tienen una plaza con más metros cuadrados, pero también su cuota de participación es mayor. Por lo que algunos vecinos piensan porque a ellos no les caben una moto sin sobrepasar los limites de su plaza, y a otros en cambio, les caben 3, tienen que tener en cuenta, que al que le caben más vehículos, también contribuye más.

 

  • Seguro de la Comunidad: ¿Cubren las plazas de garaje o los vehículos estacionados en él? El seguro de Comunidad no cubre a los vehiculos estacionados, cubre la responsabilidad civil de la Comunidad frente a ellos.

Ya tenemos contestación para Valentino en este caso. Vayamos al siguiente caso

-Motos aparcadas en zonas comunes, una incluso delante de ¡una salida de emergencia!

“Las zonas comunes son de todos y no pueden usarse como si fueran propias porque podrás molestar a alguien que podrá quejarse de ti en la próxima Junta’’

Está claro que no se pueden invadir otras plazas o zonas comunes de paso, de vehículos o de peatones, ni pisar la línea divisoria.

Aunque algunas veces, nuestras plazas pueden estar más separadas de otras, y aunque pensemos que no molestamos, no podemos utilizar esa zona comunitaria junto a nuestra plaza, esa que parece desaprovechada y que no molesta, que solo sirve para llenarla de hojas en otoño, pero que es de todos, como el resto de las zonas comunes.  Por no mencionar el peligro que puede ser el colocar la moto en una zona común donde dificulte el acceso a una salida de emergencia.

Por lo tanto, tenemos una vía de actuación que sería simple pero efectiva; las notas. Poner una nota a los vecinos para recordarles que no se puede aparcar en zonas comunes, y si las tienen ahí aparcadas que procedan a su retirada, incluso si sabemos quienes son estos vecinos, les podemos llamar personalmente.

Otra solución sería la acción de cesación del art. 7.2 Ley de Propiedad Horizontal, cumpliendo con los requisitos establecidos en la ley, donde se señala que el propio presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Hablo con Valentino, y le digo que vamos a empezar poniendo una nota, diciéndole a los vecinos que no aparquen en zonas comunes y también le comento, que, en la próxima Junta de vecinos, que en este caso la tenemos en dos semanas, hablaremos del tema y votarán si les dan permiso o no para aparcar en zonas comunes. Se les puede dar permiso, pero que en ningún caso podrán ser zonas que molesten a otros copropietarios, zonas de entrada y salida del garaje y frente a puertas de emergencia. Para esta votación se requerirá una mayoría cualificada.

-Muy bien, gracias por todo. Nos vemos en dos semanas.!!!!! -Me dice Valentino.

– Bueno Amaia, ya está, ¡prueba superada! – me jalean mis compañeras entre risas- A partir de ahora, todos los temas de parking y garajes, para ti, para que sigas aprendiendo.

-Yupiii

No sé porque, pero me apetece irme a casa dando un paseo, que para aparcar las piernas ¡nunca hay problema!

Amaia

Proyecto de Administradora de Fincas

Perros comunidad de vecinos
Posted by Larraz Asesores / in Administración de Fincas

Perros en una comunidad de vecinos

Perros comunidad de vecinos

La acción de cesación

Era viernes, ¡yuhuuu!  Yo estaba contentísima porque ese fin de semana me iba a esquiar, que, aunque se me da fatal me encantaaaaaa, así que antes de irme a trabajar, aproveché para hacer la maleta y dejar todo preparado. Me daba un poco de pereza levantarme un poco antes, pero me dije…  ¡Amaia hazlo ahora que después seguro que no te da tiempo!

Estaba un poco cansada porque esa semana había empezado a ir a alguna reunión acompañando a mis compañeras de Larraz. ¡Madre mía! No sabéis lo intensas que pueden llegar a ser algunas reuniones de vecinos…que, si cambiamos el contrato del ascensor, que, si sería mejor colocar luces led, que si ahora quiero cerrar mi terraza… ¡Esto sí que era un mundo!

Pero bueno, como he dicho, ya era viernes. Cuando llegué, Ainhoa y Aitana estaban hablando de las reuniones que habían tenido el día anterior y Ane estaba enfrascada mirando a su ordenador, ¡qué poder de concentración tiene esta chica!

Dijo que tenía que enviar el acta de la reunión que había tenido el lunes sin falta.

Justo en ese momento, una vecina entró por la puerta de la oficina preguntando por Aitana, era vecina de la Comunidad de Propietarios Perros Pulgosos 43 y quería hablar urgentemente con su Administradora.

La Sra. Dolores, empezó a contarle que estaba harta de su vecino del 5º…

– ¿Te puedes creer que el otro día bajé y vi como el perro del vecino defecaba en el jardín y el vecino dejó sus heces sin recoger? Por no hablar de lo sucio que se queda el portal cada vez que entra con el perro mojado, aunque lo peor de todo es el ruido que hace cada vez que se queda solo en casa, ¡el otro día estuvo ladrando prácticamente todo el día desde las 06:00 de la mañana! -.

En ese momento Aitana, muy amablemente le dijo a la Sra. Dolores que hablaría con el dueño del perro para transmitirle las quejas de los propietarios y pedirle que por favor procurara respetar el descanso de sus vecinos y las zonas comunes.

La Sra. Dolores se marchó más tranquila, aunque volvió a insistir a Aitana para que llamara al dueño del perro.

El día continuó y llegaron las 16:00, ¡hora de cerrar y de disfrutar del fin de semana!

Y llegó el lunes…. Eran las diez de la mañana y estábamos todos concentrados en nuestro trabajo cuando volvió a entrar por la puerta de la oficina la Sra. Dolores preguntando por Aitana.

Estaba un poco alterada, Aitana la atendió y la Sra. Dolores empezó a contarle que no había podido descansar en todo el fin de semana, ¡el perro de su vecino Benito no paraba de ladrar y para colmo había vuelto a sacarlo a pasear al jardín y había dejado varios regalitos!

¿Pudiste hablar con el vecino el viernes?  – Preguntó la Sra. Dolores-.

– Aitana respondió. – El mismo viernes hablé con Don Benito Hueso Duro para contarle lo que me había dicho usted, pero me dijo que su perro no ladraba, sólo alguna vez cuando oía que alguien se acercaba a su puerta y que además iba a seguir paseándolo por el jardín comunitario, que para eso pagaba una cuota de comunidad todos los meses.  

– ¿No se puede obligar al propietario a que haga algo para que su perro deje de ladrar? ¿O por lo menos obligarle a que recoja las heces del perro? ¿No se le puede sancionar de alguna manera? – Preguntó la Sra. Dolores.

-Aitana respondió-.  Las Comunidades de Propietarios no tiene potestad sancionadora por lo que no pueden imponer ningún tipo de multa o sanción a un propietario, incluso aunque éste no respete las Normas de Régimen Interior que tenga la Comunidad.

¿Y la Comunidad entonces no puede hacer nada? – Volvió a preguntar la Sra. Dolores.

Aitana le explicó que había varias opciones:

  • En primer lugar, lo más conveniente sería resolver el problema de manera amistosa e intentar que el dueño del perro respetara las normas para que hubiera una buena convivencia.
  • Otra opción, sería interponer una denuncia contra el propietario que está causando las molestias sobre todo por el tema de los ruidos y/o transmitir las quejas al Ayuntamiento.
  • Por último, si el problema con este propietario continúa y el perro sigue molestando con los ladridos y ensuciando el jardín comunitario, se podría solicitar a la Comunidad que iniciara acciones judiciales contra Don Benito Hueso Duro, a través de una acción civil de cesación. Aunque en este caso debe acreditarse con pruebas las molestias que se generan: el ruido causado por los ladridos del perro y la suciedad.

Esta sería la última opción y habría que valorar en cada caso si podría prosperar ya que normalmente este tipo de acción se utiliza para ruidos procedentes de bares, evacuaciones de humos etc.

¿Qué es una acción de cesación? – Preguntó la Sra.  Dolores.    

Aitana respondió: –

Una acción de cesación es una acción judicial que consiste en obligar al propietario u ocupante de una vivienda o local a que cese en la realización de una actividad. Esta actividad debe resultar molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita.

Para iniciar esta acción de cesación, el Presidente de la Comunidad, tiene que requerir a Don Benito Hueso Duro mediante burofax para que recoja las heces de su perro que deja en el jardín y para que su perro deje de ladrar sobre todo.

En caso de que Don Benito siga sin hacer caso, entonces el presidente de la comunidad, previa autorización de la Junta de Propietarios que tiene que ser convocada para tratar el tema del perro, iniciará la acción de cesación a través de un Juicio Ordinario.

Se presentará la demanda junto con el justificante del burofax que se ha enviado antes a Don Benito y certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios. Es muy importante, antes de poner la demanda que se hayan conseguido pruebas como, por ejemplo, denuncias, mediciones, fotos etc. que demuestren lo que hace el propietario dueño del perro.

Después, el Juez podría, incluso antes del Juicio, como medida cautelar, obligar a Don Benito a que haga algo con el perro y a que cese en las actividades que están resultando molestas para el resto de los vecinos.

Una vez celebrado el Juicio, el Juez podría además de obligar a Don Benito Hueso Duro a que cesara en la actividad molesta causada por el perro de manera definitiva, le podría imponer una indemnización por daños y perjuicios, e incluso privarle del derecho al uso de la vivienda por tiempo no superior a 3 años.  

La Sra. Dolores se quedó más convencida con la posibilidad que le comentó Aitana y le pidió que por favor contactara con el Presidente y pusiera todo en marcha. Después cogió su bolso y se marchó.

– ¡Madre mía que lío por un perro! -Le dije a Aitana.

Esto suele ser muy habitual en Comunidades de Propietarios, Amaia, muchas quejas suelen venir por los perros que tienen los vecinos y aunque es cierto que se puede recurrir a la acción judicial, al final se trata de que haya una buena convivencia y de que todos los propietarios respeten los elementos comunes y a sus vecinos.

¡A ver qué nos depara el resto de la semana, está claro que trabajando como Administradora cada día es diferente!

¡Hasta la próxima!

Posted by Larraz Asesores / in Administración de Fincas, Seguros

¿En qué consiste el seguro comunitario? ¿Qué me cubre?


Seguro que más de una vez os ha ocurrido algo en vuestra vivienda o en la Comunidad en la que vivís y os habéis hecho esta pregunta o habéis necesitado llamar al Administrador de Fincas para que os ayude.

Os cuento lo que he empezado a aprender del seguro y cómo ha ido en general mi segundo día de trabajo en LARRAZ ASESORES, que por cierto ha empezado un poco atropellado:

Estoy en mi cama durmiendo tan agusto. De repente algo en mi cabeza se conecta. Me incorporo de un golpe, miro el móvil y… ¡Las 7,30h! ¡¡Dios mío que voy a llegar tarde!!  

Y todo porque ayer quedé con mis amigas y estuvimos hasta tarde en el “juevintxo” celebrando que parece que por fin he encontrado un trabajo con futuro en LARRAZ.  

Para los que no sois de Pamplona, os explico un poco qué es esto del “juevintxo” aunque el propio nombre ya da muchas pistas. Consiste básicamente en tomar pinchos (o pintxos) por los distintos bares del casco viejo, los jueves, acompañados de su correspondiente cañita o vinito por supuesto.
Y así estuvimos, riéndonos, contando nuestras penas y alegrías y, como no, celebrando mi encauzamiento laboral (como diría mi madre). Ains… Que bien sientan estos ratos de amigas…

La cuestión es que, como os iba contando, ¡¡llego tarde!! Me ducho, y visto a toda prisa. No me da tiempo a desayunar.
– Bueno, pienso, ya compraré luego un café y un bollo en la cafetería de enfrente. Lo importante es llegar a tiempo.

Entro por la puerta a las 8,03h. ¡Bien! Lo he conseguido.

Nada más entrar, veo que algo importante acaba de suceder… Me fijo en Aitana y Ainhoa llamando por teléfono y con semblante serio. Pregunto a Martina (otra compañera que ayer no os presenté) y me dice que han avisado hace dos minutos que el garaje de la Comunidad de Propietarios PASEO DE LAS CALAMIDADES 12 A 20 en Pamplona, se está inundando.
Me explica que este garaje en cuestión tiene un pozo de bombas que se encarga de extraer el agua que queda por debajo del nivel de desagüe (y por tanto no puede ser evacuada) que las bombas han dejado de funcionar, han dejado de achicar agua y claro…. El garaje parece una piscina.

Me cuentan que en un caso así, los pasos a seguir son los siguientes: han mandado con urgencia a una empresa para que extraiga el agua del garaje y repare las bombas. Seguidamente se dejarán carteles en la comunidad para que los propietarios con daños nos lo comuniquen y se dará parte al seguro comunitario. Aitana me dice que, aprovechando lo que ha pasado, me van a explicar lo más importante que consideran que debo saber, sobre el maravilloso mundo de los seguros de comunidad.  

¡¡Yo necesito un café cuanto antes!! Y comer algo. Pregunto si no les importa que vaya un momento a la cafetería y pida para llevar y me contestan que, al contrario, no hay problema y que por favor les traiga cafés y bollos a ellas también.

De vuelta con los encargos, Anne se ofrece para explicarme el tema del seguro.
Nos sentamos juntas en una mesa con nuestro rico desayuno improvisado
, y me dice que en LARRAZ ASESORES debemos tener claros estos conceptos sobre el seguro comunitario:

– SINIESTRO:

Para que un seguro (sea comunitario o de hogar) actúe, debe haber un siniestro. Es decir, debe producirse un hecho que provoque un daño. Ese hecho debe ser algo fortuito. Algo provocado por un tercero, por un efecto atmosférico, por la rotura de un elemento… y debe provocar un daño. De este concepto de siniestro, queda excluido todo aquello que se considera “mantenimiento”. Osea que si por ejemplo un día no puedo abrir la persiana de mi casa, porque se ha roto el mecanismo que hace que suba y baje, eso no es un siniestro. Es algo que por uso se ha estropeado y que por tanto queda excluido de la póliza.

– COBERTURAS:

Lo más importante que debe cubrir un seguro comunitario (o también llamado “de continente”) es: tuberías comunes y privadas, cristales comunes y privados, responsabilidad civil entre copropietarios y daños estéticos.
Hay más muuuchas más coberturas, pero parece ser que esto es lo más básico que debe cubrir. Por supuesto la cobertura de incendios está siempre incluida y es obligatoria.
Lo que se intenta, es que el seguro comunitario cubra no sólo elementos comunes, sino también privados (en la medida de lo posible) para no tener que depender de los seguros de hogar de propietarios cuando haya un siniestro.
De todas maneras, un seguro comunitario nunca podrá sustituir a un seguro de hogar y se aconseja que los propietarios tengan uno que complemente todo aquello que no cubra el seguro.

– CORREDOR DE SEGUROS

Siempre se aconseja que las Comunidades de propietarios tengan la póliza contratada por mediación de un corredor o correduría de seguros ya que dicha figura actúa como intermediario de varias compañías aseguradoras, sin estar vinculado en exclusiva a ninguna de ellas. Es un profesional independiente y que por tanto no trabaja para una sola compañía, sino que busca aquella que mejor puede satisfacer las necesidades de su cliente, así como ayudarle a la hora de resolver siniestros o reclamaciones frente a la aseguradora en cuestión.

En el caso en concreto que ha pasado hoy en PASEO DE LAS CALAMIDADES, dice que pueden ocurrir varias cosas dependiendo de la compañía con la que esté asegurada la Comunidad:

– Hay compañías que cubren tanto los daños en elementos comunes como los particulares de los trasteros (enseres que pueda haber dentro)
– Otras cubren solo daños en elementos comunes
– Y alguna otra cubre también el coste del arreglo del pozo de bombas.
Todas las compañías tienen sus deficiencias, no existe la póliza perfecta. Lo que una compañía puede cubrir más en un punto, se queda más cojo en otro…

-Bueno Amaia, con esto yo creo que por hoy es suficiente. Otro día te explicaremos más cosas como, por ejemplo: la cláusula de cesión de derechos, el infraseguro, las franquicias y más en profundidad el tema de las coberturas (fuga, filtración, tubería oculta o vista…)

– Uffff, vaya lio!!!!! 

Hala, mañana es sábado. ¡A disfrutar del fin de semana y el lunes más y mejor!

Amaia
Proyecto de Administradora de fincas

Administradora de Fincas mi trabajo
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Administradora de Fincas, mi trabajo

Administradora de Fincas mi trabajo
Como administradora de fincas te cuento como empecé y como llegué hasta una empresa/asesoría que se dedica a ayudar a los vecinos para realizar la gestión y administración de una “Comunidad de vecinos”

 

 

 

Mi nombre es Amaia y vivo en Pamplona.

Cuando te preguntan de pequeñita que quieres ser de mayor, yo siempre contestaba: – jugadora de baloncesto. Y mi madre decía: ¿Cómo? Luego fueron pasando los años y fui variando de opinión: veterinaria, doctora, peluquera,…

Mi pobre madre se desesperaba y cuando ya le dije que quería ser como el “encantador de perros” me dijo: ¡Amaia por favor céntrate y estudia algo “con futuro”! Por ejemplo, Derecho, Económicas… – Ay!  Que yo siempre he querido tener una hija “¡Jueza” Mi madre es así, siempre está igual.

Pero al margen de eso, lo cierto es que no tenía nada claro qué quería hacer con mi futuro así que dije: ¡porque no! Venga voy a estudiar Derecho y luego ya veré que hago con mi vida… Acabé la carrera, no diré que sin baches, en seis años. Estuve un par de años pasando de un trabajo a otro (maldita crisis…) hasta que, hace un mes, fui a parar a LARRAZ ASESORES ADMINISTRACIÓN DE FINCAS.

Mi primer día en “LARRAZ ASESORES” fue un 28 de diciembre. Pensé que era una inocentada. Había pasado las entrevistas que el responsable de la empresa me hizo. Me sorprendió su llamada por ser la persona seleccionada teniendo en cuenta que tenía 26 años y no había trabajado nunca en este sector.

Eran las 8:00 de la mañana cuando entre por la puerta. Estaba bastante nerviosa. Me recordaban a los nervios que pase cuando hice el último examen de la carrera de Derecho (menuda fiesta con mis amigos esa noche). Por fin terminaba una fase y se me abría un mundo de oportunidades.

Me presentaron a mis compañeras a las que les dediqué una tímida sonrisa. Una era Anne. Me pareció de primeras muy simpática, me guiñó el ojo en tono cordial. Otra era Aitana, de mi misma edad, muy risueña. Por último estaba Ainhoa,  más seria. Me miró sin decirme nada por encima de sus gafas de pasta negra y al cabo de tres segundos que se me hicieron interminables mi dijo: “Bienvenida, te estábamos esperando con muchas ganas, Ya nos habían dicho que hoy venías”. Uff… que tranquilidad saber que me esperaban con los brazos abiertos

Me llamó mucho la atención que ya a las 8:05 empezó a sonar el teléfono:

“Buenos días, Larraz Asesores dígame” Con una voz tranquila, responde mi compañera Anne que sin problemas, que se lo preparan hoy mismo y que lo envían por mail. Le habían solicitado un certificado de estar al corriente de las cuotas de comunidad. Yo no me atrevía a preguntar ni que era eso  

A mí todo lo que oí ese día a mis nuevas compañeras me sonaba a chino: coeficientes de participación, liquidaciones individuales de saldos, grupos de reparto, Escritura de Declaración de obra nueva, mancomunidades, convocatorias, juntas de constitución, elementos comunitarios de uso exclusivo… “¡¡¡¡¡Pero si es Navidad!!!!! ¿la gente no está de vacaciones?”

Pensé que en donde me había metido… La idea que tenía en mi cabeza de una Administración de Fincas era girar cuatro recibos y mandar a un electricista para cambiar una luz fundida. Hasta para elegir bombillas, se me abrió todo un mundo: led, fluorescentes, cebadores, halógenas, bajo consumo, detectores de presencia, relojes astronómicos, downlight, …

 

En este Blog te contaré casos y situaciones que se presentan en una Comunidad de vecinos y las correspondientes soluciones y/o alternativas Clic para tuitear

 

Fui consciente ya en el primer día que me tocaba estar con los cinco sentidos muy despiertos para empaparme de todo lo que iba a aprender y que compartiré en este Blog, sobre el trabajo de una Administración de Fincas, las soluciones que se aportan, el estar cerca de los vecinos, escuchar sus inquietudes y opiniones, entre un largo etcétera de situaciones.

 

¡Te espero!  
Amaia

Proyecto de Administradora de fincas