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Drones y reglamento interno de las comunidades

DRONES Y REGLAMENTO INTERNO DE LAS COMUNIDADES 

 

¡¡Aitana, Aitana… nos han mandado unas fotos al WhatsApp de la administración con un dron que se ha quedado enganchado en uno de los árboles del jardín central de la comunidad de CIMAS ALTAS!!!

Oier el hijo de los propietarios del portal 53-5º A se ha dedicado este fin de semana a jugar con un dron por el jardín de la comunidad. Menudo susto se dio Beatriz, la vecina del 2º A, cuando abrió la ventana de su casa para airear y se encuentra un aparto volando cerca de sus ventanas.

drones reglamento interno comunidades

 

Al principio, la mujer no sabía muy bien que era… lo que más le molestaba era el ruidillo del motor. Estuvo a punto de sacar una escoba para ver si le daba un golpe y se alejaba de ahí pero Óscar, su marido, que es menos impulsivo que ella, le dijo: -“¡pero qué haces… se puede caer y dar un golpe a alguien. No seas tan loca y para!. Ya voy a llamar a la Larraz Asesores para que nos informen de lo que tenemos que hacer.”

 

Antes de que Óscar pudiese coger el teléfono móvil para llamarnos, Beatriz se puso a gritar por la ventana al niño, le increpó que dejase ese aparato y que no podía jugar con eso en el jardín de la comunidad.

El chico que estaba con varios amigos suyos se dio la vuelta sin decir ni una palabra. Con el mando que tenía en sus manos, lo pilotó para colocarlo más cerca de la ventana de Beatriz. Ésta se impresionó tanto qué sin tiempo para pensar, se quitó la zapatilla que llevaba puesta y se la lanzó con tanta fuerza y puntería que, alcanzó una hélice de ese aparato volador y se cayó desplomado a la copa del sauce que estaba en el centro del jardín.

En un primer momento, Beatriz se asustó, pero luego sonreía al ver que ya no estaba al lado de su casa. Oier le grito a Beatriz como un energúmeno. En menos de medio minuto, varios vecinos de la Comunidad, salían por sus ventanas para ver que estaba pasando.

El padre de la criatura, se dirigió a la casa del 2º A para informarse. Le explicó Beatriz lo más tranquila que pudo. Pasados unos segundos y después de escuchar atentamente su argumentación de los hechos, bajo rápidamente al jardín para llamar a su hijo. -¡Oier… sube inmediatamente a casa y ahora hablamos!. Posteriormente se dirigió al árbol y le hizo varias fotos.

 

drones reglamento interno comunidades

 

En unos minutos, teníamos en el teléfono de urgencias de la oficina, un reportaje fotográfico del árbol de la comunidad con un dron entre las ramas y una zapatilla de color rosa. Además, de una pequeña explicación de los hechos.

Aitana observo detenidamente las fotos del árbol y me dijo: “Amaia, hace menos de un mes nos pusimos en contacto con varios propietarios de la comunidad de Aguas fuertes porque el regalo de moda para los niños de esa comunidad de final de curso fueron unos drones que tenían hasta cámara de fotos/grabación… Como en esta comunidad hay piscina, los niños o no tan niños, se dedicaban a jugar con los drones en la piscina y grabar a todos los que estaban allí y se quejaron varios vecinos.

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Se le explico al Presidente de la comunidad que para regular el uso o la prohibición de estos “juguetes” se tiene que aprobar un Reglamento de uso interno.

Nosotras nos tenemos que basar en la LPH. En el artículo 6 se especifica que es el conjunto de los propietarios podrá fijar normas de régimen interno que obligarán también a todo titular mientras no sean modificados en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.”

 

Una comunidad de vecinos que quiera regular el uso o la prohibición de “drones” se tiene que aprobar un Reglamento de uso interno. Clic para tuitear

 

-¿Y con que mayoría se aprueba? Pregunte. Ane me indicó que según el artículo 17.7 LPH, la comunidad aprueba por mayoría las normas de reglamento interno. Son un conjunto de normas que pueden establecer los propietarios para regular la convivencia.

Es importante que sepas que las normas de régimen interno no pueden tratar sobre los  sobre aspectos reservados por la propia Ley de propiedad horizontal al Título constitutivo o los estatutos o contradecirlos.

Vale dijo Amaia… –pero si después de aprobar una comunidad unas normas para el uso de estos aparatos como, por ejemplo, sólo usarlo en ciertas horas de la tarde o que no se acerque a las ventanas más de 5 metros o que este el jardín sin otras personas para que evitemos accidentes y no los cumple. -¿Qué hacemos? ¿Le ponemos una multa?”

 

drones reglamento interno comunidades multa

 

En esos casos, me informa Aitana: -“ si los vecinos no respetan las normas que contiene el reglamento de poco sirven, aunque sean de obligado cumplimiento por todos los propietarios. El problema es que las comunidades no tienen poder para imponer sanciones. Desde Larraz seguimos el siguiente procedimiento que se divide en dos pasos:

1.- Se requiere al propietario que incumple de forma fehaciente para el cumplimiento del mismo.

2.- Si el vecino pasa de lo que le indicamos y sigue incumpliendo, se aprobará en reunión de propietarios la reclamación vía judicial.”

 

 

Muchas gracias chicas…. Cada día aprendo algo nuevo…Por cierto voy avisar al jardinero de la comunidad para que retire el dron y la zapatilla que la vecina está solicitando que se le devuelva.

Amaia

Proyecto de Administradora

 

 

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PROBLEMAS DE HUMEDADES

PROBLEMAS DE HUMEDADES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

¡!!Vaya día llevo!!!  Acabo de salir de una junta general en la Comunidad de Propietarios HUMEDALES 23 ya que hay varias viviendas con diversos problemas de humedades.

Ha sido una reunión interesante pero larga. Necesito despejar la cabeza así que, aunque es un poco tarde, he llamado a Anne ya que somos casi vecinas, y hemos quedado para tomar algo rápido y contarle un poco la reunión.

El tema tiene miga y es interesante, así que os lo voy a contar desde el principio ya que yo, hasta hace poco, no distinguía entre condensación, humedad, filtración…e imagino que muchos de vosotros tampoco.

Todo empezó un frío y ventoso día de febrero. De esos típicos de Pamplona o “Mordor” (como se la suele denominar también). Estaba yo tranquilamente revisando los avisos pendientes de una Comunidad, cuando suena el teléfono. Es la Sra. Marismas del 2º izquierda que dice que tiene unas manchas de humedad en la pared que da a la fachada.

Seguidamente, llama el propietario del 3º derecha por lo mismo: que tiene manchas de humedad pero que a él le han salido en el baño en el techo encima de la bañera.

Al momento, mi compañero David me pasa un recado diciendo que ha llamado el 4º izquierda de la misma comunidad, porque también tiene manchas de humedad en el techo del baño.

A los 5 minutos llama el 5º derecha y la conversación parece que se repite ya que tiene mancha de humedad en el techo del salón.

¡Esto parece el día de la marmota! Como me gustó aquella película… ¿la habéis visto? Me refiero a “Atrapado en el tiempo”. Si no la habéis visto, os la recomiendo. Es una gran comedia de 1993. Si. Lo sé. Ya tiene sus añitos pero os hará pasar un buen rato.

Perdón, que ya me estoy yendo por los cerros de Úbeda. Volvamos a nuestro tema.

Anne, que me ha estado observando, me dice: ¡Espera!, antes de dar los cuatro avisos de la Comunidad HUMEDALES 23, te voy a explicar los pasos a seguir para poder así asignar responsabilidades respecto a la reparación y daños causados por las diferentes humedades:

 

  1. Inspección de la humedad y determinación de su origen.

 

En LARRAZ ASESORES somos expertos en Ley de Propiedad Horizontal, NO en manchas de humedad, así que vamos a solicitar a un técnico competente que visite las viviendas y nos pase una valoración o informe.

Siguiendo el consejo de Anne, escribo al arquitecto Amancio Vigas Forjado, y les explico a los propietarios que han llamado, que esta persona se pondrá en contacto con ellos para visitar su vivienda.

A los pocos días, el arquitecto ya ha visitado las viviendas y nos ha enviado un pequeño informe de la situación.

A continuación, os transcribo el informe porque es bastante clarificador:

A petición de LARRAZ ASESORES, elaboro el presente informe sobre patologías en el edificio citado en el encabezamiento.

Se observan cuatro tipos de patologías diferentes:

  1. 2º IZQUIERDA. Humedades por condensación por puente térmico en encuentro en levantes de fachada y paredes transversales a la fachada principal.

El propietario de la vivienda me informa de que las humedades que tiene aparecen en invierno y cuando bajan mucho las temperaturas.

Es evidente que existe falta de estanqueidad en la fachada que permite la entrada de aire frío y que éste se distribuye por los tabiques perpendiculares a fachada de modo que el aire frío, al entrar en contacto con la superficie caliente de la vivienda, alcanza la temperatura de rocío y condensa, provocando las manchas que comenta el vecino. Habría que reforzar el aislamiento de la fachada para solucionar el problema

 

  1. 3º DERECHA. Condensaciones por falta ventilación. Existen abundantes manchas de condensación en el baño que corroboran claramente que no corresponden a filtraciones de agua sino a un exceso de humedad ambiental para lo que es necesario ventilar la estancia frecuentemente usando el propio extractor de ventilación del baño (que ya he advertido a los propietarios que lo tienen taponado) o la ventilación natural que pueda tener el propio baño para que el exceso de humedad se diluya.

 

  1. 4º IZQUIERDA. Humedades en techo baño por fuga de agua provocada por la cisterna del inodoro de la vivienda de arriba, lo que produce una fuga permanente de agua que filtra a través de las baldosas del suelo y el forjado hasta el piso inferior. Se corta el paso de agua al baño de la vivienda puesto que, como se puede ver, está goteando agua. Se debe reparar la cisterna y se solucionará.

 

  1. 5º DERECHA. Humedades en techo salón por filtraciones. En este caso, la mancha de humedad coincide con la terraza de la vivienda del ático que se encuentra justo encima, debido a que la tela asfáltica se ha deteriorado en algún punto, permitiendo la entrada de agua. Se deberá realizar una reparación volviendo a impermeabilidad los metros necesarios de terraza.

 

  1. Resolución de dudas.

Tras leer el informe, llamé al arquitecto puesto que necesitaba que se me aclararan ciertos conceptos respecto de los problemas de condensación:

  • AITANA: Buenos días Amancio, he leído tu informe y me surgen algunas dudas. ¿me las puedes aclarar por favor?
  • AMANCIO: ¡Sí claro! Cuéntame, Aitana
  • AITANA: Verás, lo primero que quisiera es que me aclares lo que es una condensación.
  • AMANCIO: Pues las humedades por condensación surgen cuando el aire de nuestro ambiente (interior vivienda) entra en contacto con una superficie cuya temperatura es menor a la temperatura de rocío y es en ese punto cuando la estancia/s en cuestión tiene tal humedad ambiental, que surgen las manchas por condensación, según las fotos que has visto.

Son varios los factores que pueden generar la aparición de humedades y, de su combinación, surgirán diversos problemas de humedad por condensación. En las dos viviendas que he visitado se dan dos de las condiciones más frecuentes que dan pie a este problema: los puentes térmicos en el caso del 2º izquierda y una deficiente ventilación de la vivienda en el caso del 3º derecha.

  • AITANA: Cuando hablas del problema de los puentes térmicos por falta de aislamiento en la fachada, ¿Te refieres a que hay un defecto en un elemento común como es la fachada en este caso?
  • AMANCIO: No, en este caso no hay defecto en elemento común. Es decir, la Comunidad tiene 35 años de antigüedad y con la cata que he hecho, he visto que el aislamiento es el correcto según la normativa de la época. Es un problema habitual en edificios que superan ya ciertos años.
  • AITANA: Si se trata de algo habitual en edificios de cierta antigüedad, ¿porque le ha surgido ahora el problema y no en estos años atrás?
  • AMANCIO: ¡Buena pregunta! Se debe a que el propietario ha realizado una reforma en la vivienda en la que, entre otras cosas, ha sustituido las ventanas originales por otras mucho más herméticas que nada tienen que ver con la originales y eso ha hecho que se altere la ventilación natural.
  • AITANA: Ahh. Vale. Dudas aclaradas. ¡Gracias! Que tengas un buen día.

 

Como veis, mis dudas han estado centradas en las condensaciones, porque el tema de la fuga y de la filtración del 4º izda y 5º dcha respectivamente, los tengo claros.

Pasemos ahora pues al tercer paso:

  1. Asignación de responsabilidades.

 

Teniendo claro los diferentes orígenes de las humedades valorados por técnico competente, llegamos a las siguientes conclusiones:

 

  1. CONDENSACIONES por aislamiento del edificio, Caben tres opciones que deben decidirse en junta general:
  2. No hacer ninguna actuación a nivel de Comunidad de propietarios puesto que no hay un defecto de un elemento común.
  3. Realizar una actuación general en el edificio (fachada ventilada, SATE…). Esto sería una mejora de la eficiencia energética y para aprobarse es necesario el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios que, a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación tal y como se establece en el artículo 17.3 del a Ley de Propiedad Horizontal. Los ausentes tendrían 30 días de plazo para votar desde la recepción del acta entendiéndose, si no muestran disconformidad expresa, que están a favor (artículo 17.8 LPH). Si se aprobara, esta actuación obliga a todos los propietarios.
  4. Autorizar actuaciones a nivel individual. Por ejemplo, si hay propietarios interesados en mejorar el aislamiento de su vivienda (inyectando lana de roca, celulosa…), se puede solicitar a la junta general de propietarios un permiso para adoptar un acuerdo marco. Si se concede el permiso comunitario, el propietario interesado deberá solicitar autorización administrativa.

Por supuesto el gasto de todo lo mencionado en este punto, es privado.

 

  1. En cuanto a las CONDENSACIONES por falta de ventilación y la FUGA de la cisterna del WC, corresponde a los propietarios en cuestión realizar las actuaciones pertinentes para solucionar las humedades. Se trata por tanto de temas privados en los que la Comunidad no tiene responsabilidad.

 

  1. Por último, en el problema de las FILTRACIONES que provienen de la terraza del ático, decir que la terraza es un elemento común ya que, entre otras cosas, así se establece en los estatutos y por ello es claro que corresponde a la Comunidad realizar las reparaciones pertinentes.

En este caso, la reparación es una obra obligatoria (según dictamen del informe del arquitecto). Dichas obras vienen reguladas en el artículo 10 de la LPH y como tales,

 

  1. Convocar junta general.

Con todo lo explicado, vemos necesario convocar una junta general para tratar los siguientes dos temas:

  • Condensaciones por aislamiento del edificio. Para que los propietarios sepan la situación actual y decidan si quiere realizar (o no) alguna actuación.
  • Filtraciones que provienen de la terraza del ático. Es una obra obligatoria y por tanto no vota si se hace o no, puesto que hay que hacerla. Ahora bien, con obras que conllevan un coste económico importante, en Larraz Asesores nos parece que lo oportuno es solicitar presupuestos para que la Comunidad escoja a la empresa que va a ejecutar los trabajos.

 

Al día siguiente hablé con la Presidenta para que me diera el visto bueno para enviar una convocatoria de junta general extraordinaria, adjuntando a la misma el informe del arquitecto.

Y con todas estas explicaciones, ya hemos llegado al día de hoy en el que acabo de salir de la reunión de HUMEDALES 23… Los propietarios nos han agradecido mucho las explicaciones dadas de los diferentes tipos de humedades y cómo actuar en consecuencia según cual sea su origen.

Ya veis que es un tema para el que no hay una respuesta tajante a la hora de asignar responsabilidades….

¡¡Y con esto y un bizcocho, me voy a tomar unas merecidas “cañas” y a descansar!!

 

Buenas noches!

Amaia. Administradora “casi” experta. jejej  😉

 

administrador de fincas Pamplona
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Quiero cerrar mi terraza

Cerrar mi terraza

-¡Nooooooooooooo! – Escucho nada más entrar en la oficina.  Voy corriendo a la parte de atrás y me encuentro a Ane con la taza del café en la mano, vacía, y todo el café desparramado por el suelo. No puedo evitar soltar una carcajada. Rápidamente viene Aitana sobresaltada por el grito y rompe a reír nada más ver el panorama…

quiero cerrar mi terraza

– Pues sí que empiezo bien el lunes… – dice Ane también riéndose yendo a coger una fregona para limpiar el “chandrío” que ha montado.

 

Esta semana la empiezo un poco nerviosa, y es que hoy voy a ir con David a una reunión y quiere que me encargue yo de explicar y votar un punto del orden del día. Mi primer punto, y encima con mi jefe… ¡Cómo para no estar nerviosa!

Tenemos una junta extraordinaria en la que entre otras cosas, vamos a tratar si la comunidad aprueba o no dar permiso a los propietarios para cerrar los balcones, aunque la realidad es que uno ya está cerrado.

 

Hace dos semanas, Paco Miel, presidente de la comunidad La Colmena 20, escribió un email a la administración:

“Buenas tardes:

Soy Paco, el presidente de La Colmena.

A ver, os cuento lo que me he encontrado esta mañana.

Normalmente salgo siempre con el coche por la puerta del garaje, pero hoy que he salido por la puerta principal andando, me he fijado que Rufino el del 4ºA ha cerrado su balcón con cristales. ¿Eso lo puede hacer? Me suena que en la primera reunión de la comunidad, nos dijisteis que para cualquier alteración de la fachada había que pedir permiso. La cuestión, es que yo, como ya sabéis, tengo mucha amistad con él, así que le he tocado el timbre para preguntarle, y me ha dicho que como es su balcón, pensaba que no había problema en cerrarlo.

A mi la verdad es que me da bastante igual, porque me parece que le ha quedado chulísimo, pero es que me ha parado hace un rato en el portal Doña Amparo (la mujer que vino a la primera reunión con rulos en la cabeza). Supongo que sabrás quién es porque como para olvidarse de ella. Bueno, que me disperso. Pues ha debido ver el cerramiento, y me ha empezado a gritar en medio del portal que haga algo que para eso soy el presidente. Que la comunidad es nueva y que no puede hacer cada uno lo que se le venga en gana.

Ella es de la vieja escuela, y no va a llamaros, ya que ella con quien tiene que hablar es con el “Sr Presidente”. Así me lo ha soltado.

Es una mujer un tanto peculiar, así que ya le he dicho que estuviese tranquila que ya iba a hablar con vosotras.

Ya me diréis algo.

Venga, un saludo.”

Amparo, tal y como dice en el email, como para olvidarse de ella. Parecía sacada de una película de los años 70.

 

quiero cerrar mi terraza

 

Para cerrar tu balcón, terraza, aunque tengas el uso exclusivo, ¿es necesario pedir permiso a la comunidad? La respuesta es que sí. Ahora bien, ¿qué mayoría es necesaria para aprobar un cerramiento de terraza?

Para cerrar tu balcón, terraza, aunque tengas el uso exclusivo, ¿es necesario pedir permiso a la comunidad? La respuesta es que sí. Clic para tuitear

El artículo 10.3.b. de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que “requerirán autorización administrativa, en todo caso: (…) cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, (…) la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas (…).

La cuestión aquí es ese “por las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.

¿Del total de propietarios? ¡Pero si nunca va tanta gente a las reuniones!

Aquí entra en juego el artículo 17.8. de la LPH que dice lo siguiente:

Salvo (…) en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, (…), no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”

Como veis, la Ley establece un mecanismo para dar la opción a votar a los propietarios ausentes en la reunión. Pero en el caso de las terrazas, la diferencia estará en quién se aproveche de ese permiso.

Si el permiso es para un propietario en particular, al ser un “aprovechamiento privativo”, las 3/5 partes de votos y % de participación a favor del acuerdo tienen que conseguirse el día de la reunión (algo casi imposible).

Si el permiso es para un colectivo de la comunidad (acuerdo marco), por ejemplo, para que cualquier vecino con balcón pueda cerrarlo, al quitar ese aprovechamiento privativo, se aplica el artículo 17.8. y entonces los ausentes tienes 30 días para mostrar su discrepancia. Si no lo hacen, se entenderán que están a favor.

quiero cerrar mi terraza

 

En este último caso, para poder abrir el plazo de 30 días, es necesario que el día de la asamblea se consiga mayoría simple en la votación. Si no se consigue, el acuerdo estará directamente rechazado. Si se consigue, el acuerdo estaría aprobado de manera provisional hasta esperar qué sucede en esos 30 días. Pasados los 30 días, el acuerdo estaría otorgado a no ser que los votos a favor (sumando los del día de la reunión más todos los ausentes que no han mostrado discrepancia en esos 30 días) no supongan al menos 3/5 partes de votos y % de participación del total de propietarios, en este caso, el acuerdo estaría rechazado.

 

Todo esto se le explicó a Paco Miel, y por eso decidió convocar esta junta extraordinaria, donde lo que se va a aprobar (o no) es un acuerdo marco para que los vecinos que lo deseen, a su entera costa, puedan cerrar los balcones con el mismo modelo que el que ya hay colocado.

 

Si en la reunión de hoy no se aprueba el acuerdo, la comunidad podrá requerir a Rufino que retire el cerramiento colocado, y en caso de no hacerlo, podrá iniciar trámites judiciales para su retirada.

 

A ver cómo va la reunión… tengo mariposas en el estómago y no es por estar enamorada…

¡QUÉ NERVIOS!

 

Amaia, hoy un paso más cerca de ser ADMINISTRADORA DE FINCAS

 

 

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Cámaras de seguridad en una comunidad de propietarios

Instalar cámaras de seguridad

“Requisitos para su instalación”

Ayer quedé con la presidenta de la comunidad Gran Hermano 25 y con la empresa “TrumanShow” porque quería colocar cámaras de seguridad en el portal ya que últimamente habían robado en alguna vivienda.

cámaras seguridad comunidad propietarios

 

 

Al llegar a la comunidad, la Sra. Alcahueta me estaba esperando, puntual como siempre, justo a la entrada del portal y me explicó que al Señor Timorato del 1º C y a la Señora Toloveo del 1º D les habían robado en casa; al primero le habían robado hace un mes y a la propietaria del 1º D hace una semana.

cámaras seguridad comunidad propietarios

La presidenta me contó que desde los robos, los vecinos estaban muy preocupados y querían ver si era posible instalar cámaras de seguridad en el portal y en el ascensor.

– ¡Con lo seguro que ha sido siempre este barrio! -dijo la Señora Alcahueta.

Justo en ese momento llegó el Técnico de la empresa a la que había pedido presupuesto. El Técnico nos explicó que se podían colocar varias cámaras en el portal y una cámara en el ascensor. También nos explicó todos los requisitos que tenía que cumplir la comunidad en caso de que se instalaran las cámaras. ¡Y no eran pocos!

 

– ¡Yo pensaba que con solo colocar las cámaras ya era suficiente! – Dijo la Sra. Alcahueta. Sin embargo, terminada la reunión dijo que, aunque había que cumplir muchas cosas, varios vecinos habían pedido colocar cámaras y que habría que hablarlo entre todos.

 

– “Amaia- ¿Te parece bien que convoquemos una Junta Extraordinaria para la próxima semana y tratemos este tema? – Sin problemas”-respondí.

 

Llegó el día de la reunión y aunque ya había dado alguna, estaba un poco nerviosa porque era la primera vez que iba a hablar de cámaras. Hasta que empecé a trabajar como Administradora no me había planteado que había que cumplir tantas cosas.

¡Más vale que me acompañaba Ane para ayudarme!

 

Comenzó la reunión y empecé a hablar. Al principio estaba un poco inquieta pero poco a poco fui centrándome en lo que tenía que decir.

 

Expliqué a los vecinos que para aprobar la instalación de cámaras de seguridad en el portal era necesario contar con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de cuotas de participación. (Art. 17.3 LPH).

 

Además, según el artículo 17.8 de la LPH, los propietarios que no hubieran ido a la Junta disponían de 30 días naturales para emitir su voto, manifestando su discrepancia.

En caso contrario, es decir, en caso de que no votaran en esos 30 días, se presume que están de acuerdo con la propuesta de instalación y se computan como votos favorables.

 

Se procedió a votar y se aprobó por mayoría simple colocar cámaras.  A la reunión solo habían asistido 10 propietarios de un total de 50 (no estaban las 3/5 partes de propietarios en la reunión) por lo que se abrió el plazo de 30 días para que todo propietario que no hubiera ido a la reunión pudiera votar si quería.

 

Finalmente expliqué que era importante respetar ese plazo que marca la ley ya que podía ser que en esos 30 días se recibieran votos en contra y no se alcanzara la mayoría de 3/5 exigida en la ley.

 

Después expliqué los siguientes requisitos a nivel técnico (tal y como ya nos había informado el Técnico de la empresa):

 

  • Las cámaras no deben grabar vía pública. Según la LOPD (Ley Orgánica de Protección de Datos) las cámaras de seguridad instaladas en espacios privados no pueden captar imágenes de los espacios públicos.

 

  • Solo la persona que autorice la comunidad puede acceder a la recuperación de imágenes (normalmente suele ser la empresa de seguridad que las instala, la cual debe estar homologada por el Ministerio del Interior).

La visualización de las imágenes la realiza normalmente esta empresa y la persona autorizada por la comunidad que suele ser el presidente.

  • Hay que colocar carteles informativos indicando la existencia de cámaras de seguridad y un grabador de imágenes en algún cuarto del portal (no se puede colocar fuera porque debe estar en un lugar protegido). Además, las imágenes deben permanecer grabadas un mínimo de 7 días y un máximo de 30.

 

cámaras seguridad comunidad propietarios

 

En la reunión se aprobó la instalación de cámaras y transcurridos 30 días sin recibir ningún voto en contra pedí a la empresa “Trumanshow” que instalara las cámaras.

…………………

Dos meses más tarde, estaba con Ane en la oficina preparando el listado de las reuniones que teníamos que hacer antes de semana santa y entonces sonó el teléfono:

Buenos días, soy la Sra. Alcahueta, presidenta de la Comunidad de Propietarios Gran Hermano 25 y llamo porque hoy nada más salir de casa me he encontrado una vomitona en el portal.

– ¿No se pueden sacar imágenes de las cámaras que hay colocadas en el portal para ver quién ha sido? ¡Si se le identifica al responsable hay que pasarle la factura de la empresa de limpieza!

-Le respondí que podíamos dar aviso a la empresa instaladora de las cámaras para que extrajera imágenes de ese día y comprobara quién había vomitado.

– ¿Y no puedo sacarlas yo directamente? -Preguntó.

Le expliqué que las imágenes que se quedan grabadas solo pueden extraerse por una empresa de seguridad homologada por el Ministerio del Interior. Una vez sacadas le llamaría para enseñárselas.

Perfecto. En cuanto tengáis las imágenes avisadme para ver si reconozco a la persona que ha vomitado.

Colgué el teléfono y pedí las imágenes a la empresa.

Cuando me remitieron las imágenes, llame a la Sra. Alcahueta para que viniera a verlas a la oficina. Me dijo que no tardaba ni dos minutos en llegar a Larraz Asesores.

 

 

Aitana la recibió cordialmente con la mejor de sus sonrisas ya que el hijo de la Sra. Alcahueta, Jack Daniel, había venido por el despacho en otras ocasiones y era súper majete.

Metí el USB en el ordenador para enseñarle las imágenes y al minuto apareció el susodicho. Aitana y la Sra. Alcahueta se pusieron blancas, luego rojas y después otra vez blancas. No eran capaces de articular palabras. Jack Daniel estaba en la esquina del primer rellano vomitando como si no hubiese un mañana. Yo no dejaba de mirar la imagen con los ojos abiertos como platos.

 

La Sra. Alcahueta me miró y dijo:

“- Por favor que esto no salga de aquí ¡Ahora mismo me encargo de hablar con mi hijo para que lo deje todo como los chorros del oro!”.

 

– “Bueno, parece que en este caso a la Sra. Alcahueta no le ha gustado mucho lo que ha visto, aunque las cámaras muchas veces ayudan a identificar a los responsables” -dijo Aitana.

– ¡Eso espero! – contesté.

 

¡Hasta la próxima!

 

Amaia

Proyecto de Administradora.

 

Posted by Larraz Asesores / in Administración de Fincas, Instalaciones

Instalaciones de carga de coches eléctricos

Instalaciones de carga de coches eléctricos en comunidades de vecinos

 

El día 9 de noviembre tuve mi primer curso de formación que impartía el Colegio de Administradores de Fincas Navarra. Me parece super interesante que los Administradores de Fincas tengan la posibilidad a través de cursos o talleres de tener una formación continua, actualizar los  conocimientos con los que contamos en determinadas materias ya que ello, aumenta el valor de nuestro trabajo. Hoy en día, creo que no debemos descuidar este aspecto. Incluso yo que sigo siendo un Proyecto de Administradora, y más que tener conocimiento, lo estoy adquiriendo.

El curso que se impartía era de instalaciones de carga en comunidades de vecinos. Cuando leí el título de la ponencia no sabía muy bien a qué se refería. Me metí en internet para saber qué son instalaciones de carga y lo primero que me salía eran las imágenes de lavadoras… pero ¿¿¿y esto???? ¿¿¿¿no será para poner un servicio de lavandería en la comunidad????

 

instalaciones de carga

 

Ufff que espesa… pregunté a Aitana que me iba a acompañar al curso. Ella tiene una situación especial en la comunidad de propietarios Chispazo nº 4 y me explicó que se refería a las instalaciones de carga de vehículos eléctricos en las comunidades de vecinos.

 

 

El curso empezaba a las 9:00 horas. Quedé un ratito antes con Aitana a la entrada del hotel donde impartían el curso y nos tomamos un café. Las dos pecamos de muy puntuales así que llegamos de las primeras a la sala. Nos tomaron nota del nombre y nos sentamos en segunda fila. La secretaria del colegio que estaba pasando lista de asistentes me dijo: “Hola Amaia, ¿qué tal? Ya me ha dicho David que ibas a venir. Encantada de conocerte. Este es tu dossier, cualquier consulta no dudes en preguntarme”. Como Aitana ya la conocía por los numerosos cursos a los que había asistido, se dijeron un breve “Hola” y siguió pasando lista porque empezaban a venir muchos administradores. En menos de 5 minutos la sala se llenó.

 

curso instalaciones de carga de coches eléctricos en comunidad de vecinos

 

Se presentó el ponente D. Mateo Cableado y nos explicó en primer lugar el art 17.5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):

 

La instalación de un punto de recarga de vehículo eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.”

Según la Ley de Propiedad Horizontal: La instalación de un punto de recarga de vehículo eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa. Clic para tuitear

Yo estuve super atenta a la intervención porque me pidieron el resto de mis compañeras de Larraz Asesores que tomase nota para que luego les comentase, ya que no habían podido venir al curso.

El ponente explicó qué es un punto de recarga para vehículos eléctricos por parte de un propietario. Recalcó que siempre debe realizarse a través de un instalador electricista autorizado y conforme al REBT (Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión) que regula la infraestructura de recarga para vehículos en todo tipo de garajes.

 

Según iba avanzando en las explicaciones, comentó el tipo de instalaciones que se pueden hacer en un GARAJE COMUNITARIO y son:

Hay dos opciones:

1.- Se puede instalar desde el contador del propietario, es decir, realizar una derivación de nuestra instalación eléctrica individual hasta la plaza de garaje. En este caso hay dos opciones:

  • Desde el propio contador: Esta opción es más ventajosa económicamente ya que la distancia del contador hasta el punto de recarga será menor porque normalmente la centralización está en planta cero o en planta sótano y por lo tanto se necesita menos cableado.

 

  • Desde el cuadro eléctrico de nuestra vivienda: Esta posibilidad es más costosa ya que normalmente se necesitarían más metros de cable hasta llegar al punto de recarga pero se puede tener un control directo de la línea del circuito que alimenta el punto de recarga desde la propia vivienda.

 

 

 

2.- Si la primera alternativa no es posible porque resulta muy difícil técnicamente, otra forma es desde la derivación desde el contador eléctrico del propio garaje. Es necesario en este caso que se coloque un contador secundario en la derivación para poder facturar al propietario la electricidad que consuma. En este caso, sí se requiere autorización de la comunidad de propietarios.

 

 

 

Aitana me explicó en el descanso del café del curso con qué mayoría sería necesario aprobar esta autorización. Para ello, leyó literalmente el art. 17.3 de la LPH :

«el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requería el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.”

 

Está situación es la que se le plantea en la comunidad de Chispazo nº 4. Hay tres propietarios que tienen coches eléctricos y quieren que se prepare el garaje con una canaleta para echar el cableado hasta cada plaza de garaje. A futuro el garaje estaría preparado para que el resto de los propietarios puedan hacerlo.

Por lo tanto, se necesitaría los 3/5 de total de propietarios que a la vez representen 3/5 del total de coeficiente de participación. Es importante, me concreta Aitana, que si en la junta de propietarios se adoptase por mayoría de asistentes el acuerdo, se abre el plazo de 30 días naturales, para aquellos propietarios que no han asistido puedan manifestar su disconformidad al mismo.

Finalizando la ponencia, D. Cableado nos indicó que en los edificios de nueva construcción, el Real Decreto 1053/2041 establece que en los garajes comunitarios de edificios de viviendas debe haber una preinstalación, es decir, una conducción común para facilitar las derivaciones a cada plaza de garaje.

En los garajes de edificios existentes donde no se ha previsto una preinstalación para los puntos de recarga hay que tener presente que el coste económico de la misma la tiene que asumir el usuario. La instalación puede ser sencilla pero existen ocasiones, en las que para poder hacer llegar el cable hasta la plaza de garaje tiene que superar barreras arquitectónicas como paredes, forjado… o crear nuevas conducciones que normalmente sean a la vista y esto afecte a la propia estética del garaje. Una vez cableado, se colocarían los elementos necesarios como un cuadro de mando y protección, con interruptor diferencial y con interruptor automático magnetotérmico y cualquier otro que el profesional considere necesario para tener la instalación legal.

 

 

 

Fue bastante entretenido asistir al curso ya que se crea el debate entre otros Administradores de Fincas y se sacan conclusiones para poder asesorar correctamente a los propietarios.

Amaia    

Proyecto de Administradora de fincas

Posted by Larraz Asesores / in Administración de Fincas

Feliz Navidad!!!

¡¡¡FELIZ NAVIDAD!!!

 

NATURALEZA DE LOS GASTOS

20 de Diciembre de 218. El ambiente en la oficina es tenso por una reunión que tiene Aitana esta tarde en la Comunidad de Propietarios Christmas 24.

El teléfono no para de sonar. Primero Melchor, que va a invitar a la reunión a su amigo Gaspar y a un amigo de este, que viene de un país lejano llamado Baltasar.

Después ha llamado Santiago Claus, al que sus vecinos llaman Santa, presidente de la Comunidad, para comentar los puntos que se van a tratar en la Asamblea de esta tarde.

Olentzero no ha tardado en llamar. Después Nicolás, Befana…..

¡Llaman todos y hasta hoy ni sabía que llevábamos esta Comunidad de vecinos!

Mi curiosidad va en aumento conforme pasan las horas y las llamadas, por lo que voy a hablar con Aitana y ver si le puedo acompañar a la Asamblea.

Aitana me explica que hoy se celebra la Junta anual de esta Comunidad. Además de las cuentas y presupuestos, lo cuales a ningún miembro le interesan, hay un punto del día que es la “celebración de actos festivos de las Navidades”.

 

Aitana me explica que en esta Comunidad se vive la Navidad de manera especial.

    PROGRAMA NAVIDAD 2018 COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CHRISTMAS 24

 

  • Pero si todos se llevan tan bien ¿Por qué están nerviosos y llaman tanto?, pregunto intrigada.

 

  • El señor Scrooge, vecino del ático, no quiere celebrar la Navidad. En el barrio dice que el señor Scooge es una persona un poco avara, tacaña, huraña y solitaria.

 

  • Pero no creo que pase nada porque este propietario no participe en los actos, apunto ingenuamente.

 

  • El problema está por un lado en que el Sr. Scrooge no quiere abonar los gastos que se producen por estas celebraciones, no quiere poner iluminación porque dice que se gasta luz, no quiere que se canten villancicos porque genera ruido, no soporta el sentido del humor de Inocencio y no quiere lotería

Po otro lado, continua Aitana, el resto de vecinos no quiere celebrar los actos navideños sin que participe un vecino porque consideran que no es acorde con el espíritu navideño.

 

  • ¿Y que va a pasar?

 

  • Pues mucho me temo Amaia , que este 2018 va a ser el primer año que la Navidad no se va a celebrar en la Comunidad de Propietarios Christmas 24.

 

La tristeza se ha hecho dueña de la oficina. Después de la comida, Aitana se reúne con David durante media hora para ver las distintas opciones y decide llamar al Sr. Scrooge y quedar antes de la reunión para hablar con el.

  • Mira Aitana, me he estado informando y se que no me pueden obligar a pagar estos gastos porque no corresponden a conservación o mantenimiento del edificio o a obras necesarias de la Comunidad.

 

  • Scrooge por favor, ¿puede acompañarme a pasear por el barrio? – le interrumpe Aitana.

 

Conforme bajan por la calle Portal de Belén observan como los comercios anuncian en sus escaparates que el día 23 permanecerán abiertos hasta las 24.00 h para recibir al coro de villancicos de la Comunidad Christmas 24.

En la esquina, los niños discuten con alegría cual será este año el motivo de adorno navideño de la fachada:


_ Santa me ha dicho que este año van a poner renos.

_ A mi Gaspar me ha dicho que van a ser camellos.

_ Olentzero me ha dicho que van a ser burros.

 

¡¡¡Que ganas tengo de que llegue el día 22!!!

 

 

 

En el bar Año Nuevo observan con detenimiento como la gente debate sobre si Prudencio caerá en la broma que este año le prepare Inocencio.

En el banco de la plaza se unen al grupo que conversan sobre si los roscos de Gaspar van a ser mejores que los de hace tres años que sabían a manjar de reyes.

  • Mire Sr. Scrooge, continua Aitana. Todo el mundo en el barrio espera la celebración navideña de la Comunidad de Propietarios Christmas 24. Es algo que se viene celebrando desde hace tantos años que nadie en el barrio sabe desde cuándo.

Las familias del barrio invitan a sus familiares y amigos a ver la decoración de la fachada, a cantar villancicos o a comer rosco.

Muchos de estos niños no tienen más celebración navideña que esta y esperan ansioso y esperanzados cada año a que llegue el día 22 de diciembre y se de inicio a un periodo de 15 días de alegría donde los problemas durante esos días se olvidan.

La naturaleza de los gastos de una Comunidad de propietarios depende de las características de cada comunidad. Hacer una pista polideportiva puede ser una obra de mejora en una Comunidad normal o una obra decidida por mayoría simple y que obliga a todos los propietarios en una Comunidad de instalaciones deportivas.

No podemos negar que la singularidad de la Comunidad de Vecinos Christmas 24 es la celebración de la Navidad, por lo que considero que estos gastos en esta Comunidad son de conservación o mantenimiento o incluso necesarios. Y así lo voy a tratar en la reunión de esta tarde.

 

  • Aitana, le espetó el Sr. Scrooge. No es necesario que discutamos este tema. He comprendido que el verdadero sentido de esta Comunidad es celebrar la Navidad y este año 2018, el barrio no va a parar de hablar, de las uvas y el champan del día 31 que va a repartir el Sr Scroggge.

     

¡MERRY CHRISTMAS!

inspección instalaciones edificio
Posted by Larraz Asesores / in Inspección edificio

Inspección en las instalaciones en tu edificio

Hola lectores. Ais, es que me entra la risa nada más acordarme.

Ayer tuvimos una tarde movidita en la oficina. Os lo voy a contar porque no tiene desperdicio.

Estábamos tranquilamente trabajando, cuando Anne se puso de pie como si se hubiese sentado encima de una chincheta.

  • ¿Lo habéis oído?
  • ¿Qué haces? ¿Te has vuelto loca? Le contestó Aitana mirándola con cara incrédula.
  • Que no, que no. Que os juro que he oído un ruido en el techo. Es como si rascasen.

Nos quedamos todas en silencio para comprobar si el cuarto café que se había tomado Anne le estaba produciendo alucinaciones. Pero… de repente, el ruido se escuchaba claramente por toda la oficina.

  • Bua bua bua bua bua. Eso es una rata. Me muero. Esas fueron las palabras de Anne mientras subía las dos piernas encima de la silla.

De repente una histeria colectiva se apoderó de la oficina (lo pienso ahora y nos veo ridículas elevado al infinito). Pero en ese momento, solo imaginar una rata correteando por ahí arriba, me ponía los pelos de punta (las ratas me dan mucho asco).

Me acordé, que justo esa mañana había estado hablando con una empresa de control de plagas, y pensé, voy a llamar y que vengan ¡PERO YA!

Les llamé y me dijeron que me enviaban a alguien enseguida. Tardó poco en llegar, pero se nos hizo una eternidad (jajajaja, es que me acuerdo y me río).

Su subió a la escalera, quitó alguna plancha del falso techo y… sorpresa. La rata era un electricista que estaba cambiando parte del cableado de la comunidad, que justamente va por el hueco del falso techo. 

Nuestra cara de póker no tenía desperdicio. Y la del chico de la empresa del control de plagas ya ni te cuento. Aunque lo intentó, no pudo evitar soltar una carcajada. Supongo que cuando llegó a su oficina, habríamos sido protagonistas de varias “coñas”.

El resto de la tarde ya, como si nos hubiésemos ido a casa. No pasaban 5 minutos sin que a ninguna nos entrase la risa. Un electricista. Y nosotras convencidas de que había una rata. En fin, jajajaja. Creo que esta divertida anécdota se recordará durante mucho tiempo en Larraz Asesores.

Y aprovecho el hilo de esta anécdota, para contaros que estaban cambiando la instalación eléctrica porque en una inspección habían salido deficiencias graves, y había riesgo de que se produjese alguna avería gorda (como un cortocircuito, incendio…).

La verdad es que muchas veces nos olvidamos de que las zonas e instalaciones comunes de un edificio, también son parte de nuestra casa. Debemos concienciarnos de mantenerlas y conservarlas en buen estado y cumpliendo normativa.

Sobre este tema, el otro día fue Aitana a la radio para que le hiciesen una entrevista sobre la importancia de mantener seguras las instalaciones de la comunidad, y para aclarar qué son las inspecciones que realiza Industria a muchas de estas instalaciones.

Os dejo la entrevista, que fue de los más interesante.

“Periodista (P). Buenos días. Hoy nos acompaña Aitana, de la administración de fincas Larraz Asesores.

Aitana (A). Hola, buenos días.

  1. Hola Aitana. Eres administradora colegiada en el Colegio de Administradores de Fincas de Navarra, por lo que doy por hecho que te puedo considerar una experta en la materia.
  2. Jajaja Sí, bueno, como dice un compañero, somos aprendices de todo y maestros de nada.

 

inspección instalaciones edificio

 

  1. Tenemos una consulta de un oyente que nos comenta que en su comunidad no tienen administrador y les ha llegado una carta diciendo que tienen que pasar una inspección del ascensor. Quiere saber si es obligatorio pasar esta inspección y si tiene que ser con ellos o hay más empresas.

 

  1. La carta que les ha llegado es publicidad de un Organismo de Control Autorizado, lo que se conoce como OCA y es una inspección más de las que es obligatorio pasar hoy en día en los edificios.

El concepto de mantenimiento de los edificios viene cambiando en los últimos años con obligaciones impuestas desde Gobierno de Navarra y desde el Gobierno de España.

Hoy en día hay muchas inspecciones que por seguridad hay que pasar y que en muchos edificios no se están realizando.

  1. ¿Y qué inspecciones son estas?
  2. Hay varias, por ejemplo, las:
  • Inspecciones obligatorias a realizar por un OCA.
    • Los ascensores: cada 4 o 6 años.
    • Inspecciones eléctricas de baja tensión que según qué suministro del edificio sea, tienen una periodicidad u otra.
    • Inspecciones térmicas en salas de calderas.
  • Por otro lado, y más conocida está la inspección de incendios, de la que justamente el año pasado salió un Real Decreto.
  1. Ahora también se escucha mucho algo que hay que hacer en edificios antiguos.
  2. Sí, supongo que te refieres al Informe de Evaluación de Edificios, IEE, que tiene pasarlo aquellos edificios de más 50 años de antigüedad.

Y cualquiera de los oyentes que tenga una vivienda de promoción más o menos nueva, seguro que le suena el Libro del Edificio. Pues ahí, también viene un calendario de mantenimientos.

Y todo esto sin obviar el propio deber de mantenimiento y conservación contemplado en la Ley de Propiedad Horizontal.

  1. Nos has dicho que son obligatorias. ¿Hay sanciones o penalizaciones si no se realizan estas inspecciones?
  2. Más allá de posibles sanciones que desde la Administración Pública puedan poner y que en alguna ocasión han puesto, la importancia de estas inspecciones es la seguridad.

Un ejemplo muy claro es que dentro de tú propia casa, tenemos muy controlado y asumido que todo tiene que estar correcto para evitar sustos, incendios…

Sin embargo, una vez salimos por la puerta de nuestra casa, nos olvidamos de que el resto del inmueble también nuestra casa, y también hay que tenerlo controlado y en el mejor estado posible.

Igual, si no existieran estos controles obligatorios, a las comunidades de propietarios les costaría más gastar o invertir en cambiar o adaptar zonas, por mucho que se les explicase que es por el bien de la comunidad. El hecho de la obligatoriedad, conciencia más, muchas veces más que la propia seguridad en sí.

Mira, hace un par de años nos pasó en una comunidad que, al pasar la inspección de baja tensión, se descubrieron unas deficiencias muy graves en la instalación. Los vecinos decían, si eso está así de toda la vida… pues gracias que no pasó nada…

  1. Pues sí que es un tema extenso e interesante que a nivel usuario desconocemos totalmente. Jo, después de todo esto que me has contado, la verdad es que estoy pensando que el hecho de saber que en mi comunidad de propietarios tenemos un administrador colegiado que controla estas cosas me da tranquilidad…
  2. la verdad es que precisamente el Colegio de Administradores de Fincas de Navarra colabora con el departamento de Industria de Gobierno de Navarra para poder llevar un mejor control de muchos de estos temas.

  

 

  1. Oye, pues muchas gracias por todo y a pasar buen día.
  2. Gracias a vosotros. Buen día a todos. Ciao”

Espero que os haya parecido interesante y que os hayáis concienciado un poco más de lo importante que es realizar las revisiones e inspecciones necesarias, en las comunidades de propietarios.

inspección instalaciones edificio

¡Ah! Y la anécdota de la rata y el electricista, que no salga de aquí.

 

Amaia

morosos comunidad
Posted by Larraz Asesores / in Reclamaciones

Morosos en mi comunidad

“¡Mis vecinos no pagan! ¿Qué puede hacer mi comunidad?”

 

morosos comunidad

 

Hoy iba andando a la oficina y he pensado…madre mía Amaia, ya llevas 4 meses en Larraz Asesores. ¡Como pasa el tiempo! Ya había ido a un montón de reuniones con mis compañeras y empezaba a entender cómo funcionaban las comunidades de propietarios. Hoy me tocaba acompañar por primera vez a Aitana que ya me había avisado de que lo primero que haríamos sería preparar la reunión. ¡Siempre tan organizada!

Al entrar a la oficina, Aitana y yo nos reunimos en el despacho y preparamos la reunión. Había que mirar muchas cosas, pero sobre todo ver si alguno de los propietarios morosos había pagado la deuda que tenían con la Comunidad.

  • La comunidad Pedro Martínez Sin Pago Núm. 5 es pequeña y les afecta mucho que haya siete propietarios que no pagan sus cuotas. Por eso tenemos que mirarlo despacio– Me explicó Aitana.

Empezamos a mirar cuánto dinero debía cada propietario moroso. La mayoría de ellos tenían pendiente solo una cuota de comunidad, aunque había algunos que llevaban varios meses e incluso un año sin pagar nada.

Los propietarios que deben una cuota normalmente la abonan enseguida porque suelen ser despistes, pero hay cuatro propietarios que deben mucho dinero-dijo Aitana.

¿Qué puede hacer la Comunidad con los vecinos que no pagan? -Pregunté a Aitana.

Aitana me explicó que todos los propietarios que debían dinero ya lo sabían desde hace tiempo porque llevaba varios meses llamándoles o enviándoles mails y cartas con la deuda que habían generado con la comunidad.  -Cuando reciben la carta muchos de ellos pagan, pero hay algunos que no hacen caso. – dijo Aitana.

¿Y qué pasa si no hacen caso?  De alguna manera tendrá que poder recuperar la comunidad los 1.500 euros que había acumulados de impagos por parte de vecinos-.

Aitana me explicó que la única manera de obligar a un propietario a que pague su deuda con la Comunidad es iniciando una reclamación judicial.

 

morosos comunidad

 

¿Y por qué no lo hemos reclamado ya? – pregunté.

-No podemos decidir eso nosotras como administradoras y tampoco el presidente. Para que la Comunidad reclame judicialmente la deuda a los propietarios morosos, se deben seguir una serie de pasos y aprobarlo en asamblea general. No se puede reclamar una deuda de cualquier manera -contestó Aitana.

  • Lo primero que hay que hacer es incluir en el orden del día de la Convocatoria una relación de los propietarios que no estén al corriente de pagos con la Comunidad, advirtiendo además que están privados del derecho de voto. En este caso, hay cuatro viviendas que no han pagado su deuda (3ºA, 4ºA, 7ºB y 6ºC).

¿Los morosos no pueden votar? -Pregunté.

Cuando un propietario debe dinero, puede asistir a las reuniones y participar en los debates, pero no puede votar a no ser que antes de la reunión haya pagado su deuda o la haya consignado judicial o notarialmente-dijo Aitana.

  • Después, en la reunión los propietarios deben votar si quieren o no, reclamar judicialmente la deuda. Esto se hace por mayoría simple.

morosos comunidad

 

  • En tercer lugar, tendríamos que redactar el acta en la que hay que reflejar la certificación y liquidación de la deuda de cada propietario y además facultar al presidente para realizar los actos necesarios para reclamar judicialmente la deuda.

 

  • Una vez redactada el acta y en caso de que los propietarios morosos continuaran sin pagar, habría que notificar por medio de burofax el certificado donde se refleje el acuerdo de la Junta por el que se acuerda liquidación de la deuda y emprender acciones judiciales.

 

¿Y qué ocurre si nadie recoge el burofax? ¿Y dónde lo envías? -pregunté.

-Aitana contestó: El burofax hay que enviarlo al domicilio que nos haya proporcionado el propietario y en caso de que no fuera posible hacer la notificación, habría que publicar una diligencia en el Tablón de Anuncios de la comunidad, firmada por el Secretario-Administrador con el visto bueno del Presidente. Esta notificación produce efectos jurídicos en el plazo de 3 días naturales.

  • Una vez enviado el burofax con la deuda, en caso de que el propietario no pague la deuda, la Comunidad iniciaría la reclamación judicial a través del proceso monitorio.

En ese momento sonó el teléfono . Aitana lo cogió y era un chico (su nombre era Inocente) que quería darnos sus datos porque acababa de comprar una vivienda en la Comunidad de Pedro Martínez Sin Pago. Había comprado el 3ºA.

En ese momento Aitana le dijo que precisamente a la tarde teníamos la reunión de esa comunidad y que una de las cosas a tratar era la posible reclamación judicial por deuda que tenía acumulada justo la vivienda que había comprado. En el último año, el actual propietario no había pagado nada y debía a la comunidad 750€.

-Inocente le preguntó- ¿Y quién va a pagar esa deuda? Porque eso no me corresponde a mí. ¡Acabo de comprar la vivienda!

Aitana le explicó que según la actual Ley de Propiedad Horizontal se puede reclamar al nuevo propietario la deuda que se haya generado durante ese año y los tres años anteriores ya que, aunque Inocente no sea el deudor, la vivienda que ha comprado está sujeta al pago de las cantidades que deba a la Comunidad.

Inocente dijo que hablaría con el antiguo propietario y que si no pagaba sería el mismo el que liquidara la deuda. – ¡No quiero tener problemas con la comunidad! –

 

Aitana colgó el teléfono y continuamos revisando la convocatoria de la reunión. Al mirar el punto de la renovación de cargos de la comunidad me di cuenta de que en caso de que no se presentara nadie voluntario, le tocaba la presidencia al propietario del 7º B.

 

¡Era el propietario que más dinero debía a la comunidad! – ¿Un propietario moroso puede ser presidente? -pregunté.

 

El único requisito que establece la Ley para que alguien sea presidente es que sea propietario de alguna vivienda o local de la comunidad. Por tanto, un propietario moroso sí que puede ser presidente. En estos casos suele ser recomendable que algún otro propietario se ofrezca voluntario para ejercer el cargo-dijo Aitana.

Después de casi dos horas habíamos terminado de revisar toda la convocatoria.

 

Una última duda Aitana…En el caso de los propietarios morosos, ¿la Comunidad puede acordar que no utilicen algún servicio como por ejemplo el ascensor o el garaje? -pregunté.

La Comunidad no tiene potestad sancionadora por lo que no se puede privar a un propietario de un servicio común. -contestó Aitana.

 

Yo pensaba que en las comunidades no había problemas de impagos, pero me acabo de dar cuenta de que puede ser un gran problema. ¡Aunque tiene solución!

¡Nos vemos enseguida!

 

Amaia

Proyecto de Administradora.

 

Posted by Larraz Asesores / in Urgencias

Urgencias en una comunidad de vecinos

Este fin de semana me toca a mí el teléfono de Urgencia… David,  considera que ya es el momento propicio para que me estrene llevándolo. Por cierto, no os he presentado al responsable de Larraz Asesores, se llama David.  Hace más de 10 años inicio su actividad en el mundo de las comunidades de propietarios y yo comparada con él, soy una novatilla en este campo.

Gracias a los tutoriales que mis compañeras me han impartido sobre las posibles incidencias que puedan surgir, David me ha dado un voto de confianza para llevármelo. Yujuuuu. Espero estar preparada y no arrepentirme de mi momento de euforia.

Ane y Aitana me dijeron que sólo se atienden URGENCIAS, no llamadas de los propietarios haciendo consultas… para eso, directamente, está el horario de atención de la oficina que es amplio, para que cualquier propietario a lo largo de la semana puedan contactar con las administrador@s de fincas.

urgencias comunidad vecinos

Lo primero que me cuestione era qué es una URGENCIA y mis compañeras me explicaron que es algo que debe resolverse de forma inmediata y por lo tanto requiere una tramitación por  nuestra parte. Los motivos por lo que los propietarios pueden llamar más frecuentes son:

  • Estar sin ACS (agua caliente sanitaria) o sin calefacción.
  • Fuga de agua.
  • Ascensor parado.
  • Ha saltado la alarma de incendios.
  • Puerta de garaje que no se cierra o no se abre.
  • Sin luz en zonas comunes…

Ese mismo viernes no sonó ni una sóla vez el teléfono, me dije a mi misma: “¡¡¡¡ qué bien ¡!!!! no parece muy agobiante. Espero que se porte así todo el finde y el lunes no tenga nada inquietante que contar a mis compañeras.”

 

urgencias comunidad vecinos

 

Pero llego el sábado y sonó el teléfono a las 8:15 horas, se me hace raro que alguien llame y no deje mensaje cuando se ha molestado en marcar un teléfono. Será que no es muy importante. Como ya me había despertado y hacía un día buenísimo pensé que lo podía aprovechar para darme un paseo por San Cristóbal. De repente me doy cuenta: pero habrá cobertura. Uffff. No puedo hacer cosas en sitios donde no tengo cobertura. Necesito estar localizable así que cambié de plan y me fui a caminar por el paseo del Arga. !!!!!!!Que chulo¡¡¡¡¡ hoy no llueve… hace solazo, por lo que supongo que no habrá filtraciones y no me llamarán por ese motivo.

arga

Ha pasado todo el día de lo más tranquilo… alguna llamada con el ascensor parado o que la puerta del portal no se queda cerrada así que mandé comunicación al  mantenedor o al gremio correspondiente para que los gestione con urgencia y luego me enviaron confirmación del trabajo realizado.

Pero tuve dos situaciones bastante singulares:

La primera fue el domingo a las 15:30 de la de la comunidad de propietarios C/ Premios Goya Nº 32, en el que se dejaba el siguiente mensaje de whatsapp:

urgencias comunidad vecinos

 

Buenas tardes, soy Ángel Cenicero de la plaza de garaje 10. Necesito con urgencias que se revisen las cámaras de seguridad del garaje porque alguien me ha destrozado el coche. Me llamáis por favor es urgente. Mi teléfono es del 600 111 111.

Yo al escuchar el mensaje me quedo con cara de póquer y pienso y….¿¿¿¿¿?????  Esta comunidad tiene cámaras????. Reviso la relación de las comunidades con los servicios que tienen contratado y compruebo que no hay instalación de cámaras de vigilancias. Sólo hay unos carteles que indican que hay unas cámaras y nada más.

Iba a contestar al vecino para informarle de esta situación cuando recibo otro whatsapp de su vecina Blanca de la plaza de garaje 11.:

Con esta información llame al propietario Ángel para comunicarle lo que nos habían mandado por whatsapp y nos agradeció la atención. Aproveche para informarle que no hay cámaras de seguridad sino carteles disuasorios.

La otra situación llamativa es que a las 21:30 del domingo me llamo un propietario del bajo E, D. Mariano Torquemada de la comunidad Paseo de la Fogata 66 para indicar que le llamásemos urgentemente al teléfono 666 000 000 porque necesitaba hablar con nosotros. No indicaba el motivo y yo me preocupe porque pudiese ser algo que no podía esperar al día siguiente.

Marque su teléfono y me cogió rápidamente. Estaba nervioso y me transmitió lo que ahora os cuento literalmente:

Amaia: Buenas noches; soy Amaia de Larraz Asesores.

Sr. Mariano: Buenas noches; soy Mariano Torquemada de la comunidad  Paseo La fogata 66 bajo E, necesito que me informes si en el Municipio del Valle de Aranguren se puede instalar barbacoas.

Amaia: no le puedo responder esta información en este momento. Es el teléfono de urgencias y como comprenderá lo que solicita no es una Urgencia.

Mariano : pero sí que es una URGENCIA, estoy en el Carrefour de Zaragoza, son las 21:30 y hay una super oferta de barbacoa y no la puedo comprar hasta que se me informe si la normativa me permite colocarla o no. He venido específicamente a Zaragoza porque los primeros domingos de mes abren y ahora no me puedes dejar sin contestar. Si la compró y luego me decís que no la puedo usar será responsabilidad suya.

Amaia: lamento Sr. Mariano no poderle responder. Esa información un domingo a las 21:35 no cuento con ella, si lo supiese se lo indicaría pero lo desconozco.

Mariano: (me contesta de malas maneras) no entiendo para que dais un servicio de urgencia si luego no sabéis contestar nada… y me cuelga el teléfono.

Yo me quedo asombrada con la respuesta que me da y me preocupa no haber dado la talla como administradora pero pienso que la respuesta que he dado es la correcta.

Me llama cinco minutos después la mujer de Mariano pidiendo disculpas en nombre de su marido, que estaba muy nervioso por poder perder la oferta de la compra de una barbacoa pero que evidentemente es un tema particular y no tenía porque haber molestado a la administración con este asunto.

Al final… que es una Urgencia. Desde mi entender es todo aquello que se necesita realizarse con carácter prioritario porque no puede esperar. En caso de duda, siempre actúa el sentido común.

 

Amaia

Proyecto de Administradora.

 

reclamaciones defectos construcción
Posted by Larraz Asesores / in Construcción, Reclamaciones

Las reclamaciones por defectos de construcción

Y día en la oficina. Estoy aluciando con todo esto.

 

¡No os podéis imaginar la de cosas que pasan en las comunidades de propietarios! Ahora veo “La que se avecina” desde otra perspectiva jajaja

 

Bueno, al grano. Os cuento mi día de hoy.

 

La cuestión es que ha venido hoy a “la ofi” un perito y una abogada y se han reunido con mi compañera Ane. Tenían que hablar sobre unos defectos de construcción que hay en la comunidad Torre de Pisa nº 1. “Pero si esa comunidad no tiene ni año…”

 

  • Oye Aitana, ¿Esto es normal? ¿Que una comunidad tan nueva tenga ese tipo de defectos?
  • Bienvenida al mundo real Amaia.

 

¿Os acordáis de la película “Esta casa es una ruina” en la que aparecía Tom Hanks? Pues la segunda parte la podían rodar en Torre de Pisa nº 1. ¡Madre mía! Lo que no pase en esta comunidad…

 

Cada vez que llueve (que en Pamplona no es poco), entra agua en prácticamente todos los balcones de las viviendas, en las ventanas de la caja de escaleras, en el garaje. Además, han salido unas grietas que dan miedo… no os imaginéis las típicas “grietillas” que aparecen por el asentamiento del edificio, que quedan horribles en el salón de casa, pero que no dejan de ser un tema estético. Las que han salido en esta comunidad tienen toda la pinta de ser un tema estructural, por lo que han puesto unas flechas para controlar la evolución… Y por si fuese poco, ha habido un incendio en la sala de calderas. Y todo esto en menos de un año desde que la entregaron.

 

reclamación defecto construcción

 

Han estado un buen rato reunidos en el despacho. Cuando ya se han ido, le he preguntado a mi compañera a ver si me podía explicar qué es eso de las reclamaciones… y parece ser que se ha quedado con ganas después de la reunión, porque menuda clase magistral me ha dado…

 

  • ANE: Una vez entregada una comunidad de propietarios, la LOE (Ley Orgánica de Edificación) establece unos plazos de garantía para reclamar posibles defectos que haya. Así en resumen son 1 año para defectos de acabado, 3 si afectan a habitabilidad y 10 para defectos estructurales del edificio. Dentro de estos plazos, hay que tener en cuenta también que cuando sale el defecto, tienes 2 años para reclamarlo. Y además, una vez reclamados, tienes también un plazo de 2 años para poder reclamar judicialmente.
  • YO: ¿Y ese plazo es desde la reunión en la que se constituye la comunidad?
  • ANE: ¡Qué va! Es desde la fecha del acta de recepción del edificio. Y es súper importante realizar las reclamaciones correspondientes dentro de estos plazos para interrumpir la prescripción, porque si no, en el caso de que no reparen, si vas al juzgado, es lo primero que te van a pedir, a ver si reclamaste en plazo. Una vez has reclamado, tienes dos años para poder interponer una demanda judicial. Yo en Torre de Pisa nº 1envié burofax con todas las reclamaciones a la promotora, a la constructora, a los aparejadores, al arquitecto y al ingeniero. A todos los intervinientes que figuraban en el Libro del Edificio. Siempre envío a todos y siempre teniendo constancia escrita, y luego ya veremos de quién es la responsabilidad de cada reclamación, pero por si acaso, todas a todos.
  • YO: ¿Y no puedes reclamar a la promotora y ya está? Luego que reclame ella a quien corresponda ¿no?
  • ANE: Eso sería lo mejor, porque como dices, demandas a la promotora y te olvidas, pero por ejemplo en el caso de Torre de Pisa nº 1, la promotora ha entrado en concurso de acreedores, así que es muy difícil que la comunidad consiga algo de ella. Por casos como este es tan importante reclamar a todos los intervinientes. Lo que he estado hablando con Justina (la abogada) y Pepito (perito) es qué vamos a reclamar a cada interviniente por considerar que tienen responsabilidad, con el objetivo de que, si la sentencia nos da la razón, respondan sus seguros de responsabilidad civil. Porque ya te digo, que de la promotora poca cosa.

 

De repente nos interrumpe enérgicamente Aitana.

 

  • ¡¡Nos han dado la razón!!

 

Acaba de recibir la sentencia de un juicio contra una promotora, y le han dado razón a la comunidad.

 

Paramos a comer, pero yo sigo dándole vueltas al coco con esto de los plazos y las reclamaciones. Además, la comunidad de Aitana de la que ha salido la sentencia tiene 7 años, y la demanda la pusieron hace dos años… ¿Ya estaría fuera de plazo no?  

 

Bueno, voy a desconectar un poco viendo el “caralibro” y a comprarme la entrada para el concierto de U2, que vienen a Pamplona y salen ahora a la venta.

 

  • ¿Has terminado de comer Aitana? ¿Te puedo hacer una consulta?

 

  • La sentencia que has comentado antes, ¿las reclamaciones no estarían fuera de plazo?
  • Es que ahí no se reclamó por LOE, sino por responsabilidad contractual.

 

De verdad os digo que esto es un jaleo. Cuando creo que ya he entendido algo y lo controlo, salen cosas nuevas.

 

Ahora resulta que Aitana me dice que también puedes demandar por defectos de construcción por responsabilidad contractual a la promotora y ahí el plazo es de 5 años desde que entregan la comunidad. Y que se utiliza en casos en los que por LOE se te ha pasado el plazo. Así parece raro, pero os explico el caso que nos ha ocurrido en la oficina que es la sentencia que han notificado hoy.

 

En la comunidad c/Cataratas del Niágara 50 a 53, durante los primeros años, muchas de las viviendas eran propiedad de la promotora. El segundo año de vida de la comunidad, filtró agua a través de las terrazas en varias viviendas. Se reclamaron a la promotora, y ésta actuó para solucionarlas. Entre esas viviendas afectadas por las filtraciones, algunas eran de su propiedad. A los 4 años de esas actuaciones, las consiguieron vender, y se descubrió que seguía habiendo filtraciones. El plazo de la LOE ya había prescrito, por lo que no se podían reclamar haciendo alusión a ella. En este caso, se demandó a la promotora por responsabilidad contractual.

 

En resumen, que es muy importante reclamar en plazo, ¡y siempre por escrito!

 

De todas formas, lo más importante del día de hoy es que… ¡YA TENGO LAS ENTRADAS PARA EL CONCIERTO DE U2!  

 

Otro día os cuento más sobre este apasionante mundo de la administración de fincas. Porque no hay día en el que no aprenda algo nuevo.

 

Hasta la próxima entrada del blog.

 

AMAIA.

 

PD: cómo no, llueve de nuevo en Pamplona…