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Drones y reglamento interno de las comunidades

DRONES Y REGLAMENTO INTERNO DE LAS COMUNIDADES 

 

¡¡Aitana, Aitana… nos han mandado unas fotos al WhatsApp de la administración con un dron que se ha quedado enganchado en uno de los árboles del jardín central de la comunidad de CIMAS ALTAS!!!

Oier el hijo de los propietarios del portal 53-5º A se ha dedicado este fin de semana a jugar con un dron por el jardín de la comunidad. Menudo susto se dio Beatriz, la vecina del 2º A, cuando abrió la ventana de su casa para airear y se encuentra un aparto volando cerca de sus ventanas.

drones reglamento interno comunidades

 

Al principio, la mujer no sabía muy bien que era… lo que más le molestaba era el ruidillo del motor. Estuvo a punto de sacar una escoba para ver si le daba un golpe y se alejaba de ahí pero Óscar, su marido, que es menos impulsivo que ella, le dijo: -“¡pero qué haces… se puede caer y dar un golpe a alguien. No seas tan loca y para!. Ya voy a llamar a la Larraz Asesores para que nos informen de lo que tenemos que hacer.”

 

Antes de que Óscar pudiese coger el teléfono móvil para llamarnos, Beatriz se puso a gritar por la ventana al niño, le increpó que dejase ese aparato y que no podía jugar con eso en el jardín de la comunidad.

El chico que estaba con varios amigos suyos se dio la vuelta sin decir ni una palabra. Con el mando que tenía en sus manos, lo pilotó para colocarlo más cerca de la ventana de Beatriz. Ésta se impresionó tanto qué sin tiempo para pensar, se quitó la zapatilla que llevaba puesta y se la lanzó con tanta fuerza y puntería que, alcanzó una hélice de ese aparato volador y se cayó desplomado a la copa del sauce que estaba en el centro del jardín.

En un primer momento, Beatriz se asustó, pero luego sonreía al ver que ya no estaba al lado de su casa. Oier le grito a Beatriz como un energúmeno. En menos de medio minuto, varios vecinos de la Comunidad, salían por sus ventanas para ver que estaba pasando.

El padre de la criatura, se dirigió a la casa del 2º A para informarse. Le explicó Beatriz lo más tranquila que pudo. Pasados unos segundos y después de escuchar atentamente su argumentación de los hechos, bajo rápidamente al jardín para llamar a su hijo. -¡Oier… sube inmediatamente a casa y ahora hablamos!. Posteriormente se dirigió al árbol y le hizo varias fotos.

 

drones reglamento interno comunidades

 

En unos minutos, teníamos en el teléfono de urgencias de la oficina, un reportaje fotográfico del árbol de la comunidad con un dron entre las ramas y una zapatilla de color rosa. Además, de una pequeña explicación de los hechos.

Aitana observo detenidamente las fotos del árbol y me dijo: “Amaia, hace menos de un mes nos pusimos en contacto con varios propietarios de la comunidad de Aguas fuertes porque el regalo de moda para los niños de esa comunidad de final de curso fueron unos drones que tenían hasta cámara de fotos/grabación… Como en esta comunidad hay piscina, los niños o no tan niños, se dedicaban a jugar con los drones en la piscina y grabar a todos los que estaban allí y se quejaron varios vecinos.

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Se le explico al Presidente de la comunidad que para regular el uso o la prohibición de estos “juguetes” se tiene que aprobar un Reglamento de uso interno.

Nosotras nos tenemos que basar en la LPH. En el artículo 6 se especifica que es el conjunto de los propietarios podrá fijar normas de régimen interno que obligarán también a todo titular mientras no sean modificados en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.”

 

Una comunidad de vecinos que quiera regular el uso o la prohibición de “drones” se tiene que aprobar un Reglamento de uso interno. Clic para tuitear

 

-¿Y con que mayoría se aprueba? Pregunte. Ane me indicó que según el artículo 17.7 LPH, la comunidad aprueba por mayoría las normas de reglamento interno. Son un conjunto de normas que pueden establecer los propietarios para regular la convivencia.

Es importante que sepas que las normas de régimen interno no pueden tratar sobre los  sobre aspectos reservados por la propia Ley de propiedad horizontal al Título constitutivo o los estatutos o contradecirlos.

Vale dijo Amaia… –pero si después de aprobar una comunidad unas normas para el uso de estos aparatos como, por ejemplo, sólo usarlo en ciertas horas de la tarde o que no se acerque a las ventanas más de 5 metros o que este el jardín sin otras personas para que evitemos accidentes y no los cumple. -¿Qué hacemos? ¿Le ponemos una multa?”

 

drones reglamento interno comunidades multa

 

En esos casos, me informa Aitana: -“ si los vecinos no respetan las normas que contiene el reglamento de poco sirven, aunque sean de obligado cumplimiento por todos los propietarios. El problema es que las comunidades no tienen poder para imponer sanciones. Desde Larraz seguimos el siguiente procedimiento que se divide en dos pasos:

1.- Se requiere al propietario que incumple de forma fehaciente para el cumplimiento del mismo.

2.- Si el vecino pasa de lo que le indicamos y sigue incumpliendo, se aprobará en reunión de propietarios la reclamación vía judicial.”

 

 

Muchas gracias chicas…. Cada día aprendo algo nuevo…Por cierto voy avisar al jardinero de la comunidad para que retire el dron y la zapatilla que la vecina está solicitando que se le devuelva.

Amaia

Proyecto de Administradora

 

 

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PROBLEMAS DE HUMEDADES

PROBLEMAS DE HUMEDADES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

¡!!Vaya día llevo!!!  Acabo de salir de una junta general en la Comunidad de Propietarios HUMEDALES 23 ya que hay varias viviendas con diversos problemas de humedades.

Ha sido una reunión interesante pero larga. Necesito despejar la cabeza así que, aunque es un poco tarde, he llamado a Anne ya que somos casi vecinas, y hemos quedado para tomar algo rápido y contarle un poco la reunión.

El tema tiene miga y es interesante, así que os lo voy a contar desde el principio ya que yo, hasta hace poco, no distinguía entre condensación, humedad, filtración…e imagino que muchos de vosotros tampoco.

Todo empezó un frío y ventoso día de febrero. De esos típicos de Pamplona o “Mordor” (como se la suele denominar también). Estaba yo tranquilamente revisando los avisos pendientes de una Comunidad, cuando suena el teléfono. Es la Sra. Marismas del 2º izquierda que dice que tiene unas manchas de humedad en la pared que da a la fachada.

Seguidamente, llama el propietario del 3º derecha por lo mismo: que tiene manchas de humedad pero que a él le han salido en el baño en el techo encima de la bañera.

Al momento, mi compañero David me pasa un recado diciendo que ha llamado el 4º izquierda de la misma comunidad, porque también tiene manchas de humedad en el techo del baño.

A los 5 minutos llama el 5º derecha y la conversación parece que se repite ya que tiene mancha de humedad en el techo del salón.

¡Esto parece el día de la marmota! Como me gustó aquella película… ¿la habéis visto? Me refiero a “Atrapado en el tiempo”. Si no la habéis visto, os la recomiendo. Es una gran comedia de 1993. Si. Lo sé. Ya tiene sus añitos pero os hará pasar un buen rato.

Perdón, que ya me estoy yendo por los cerros de Úbeda. Volvamos a nuestro tema.

Anne, que me ha estado observando, me dice: ¡Espera!, antes de dar los cuatro avisos de la Comunidad HUMEDALES 23, te voy a explicar los pasos a seguir para poder así asignar responsabilidades respecto a la reparación y daños causados por las diferentes humedades:

 

  1. Inspección de la humedad y determinación de su origen.

 

En LARRAZ ASESORES somos expertos en Ley de Propiedad Horizontal, NO en manchas de humedad, así que vamos a solicitar a un técnico competente que visite las viviendas y nos pase una valoración o informe.

Siguiendo el consejo de Anne, escribo al arquitecto Amancio Vigas Forjado, y les explico a los propietarios que han llamado, que esta persona se pondrá en contacto con ellos para visitar su vivienda.

A los pocos días, el arquitecto ya ha visitado las viviendas y nos ha enviado un pequeño informe de la situación.

A continuación, os transcribo el informe porque es bastante clarificador:

A petición de LARRAZ ASESORES, elaboro el presente informe sobre patologías en el edificio citado en el encabezamiento.

Se observan cuatro tipos de patologías diferentes:

  1. 2º IZQUIERDA. Humedades por condensación por puente térmico en encuentro en levantes de fachada y paredes transversales a la fachada principal.

El propietario de la vivienda me informa de que las humedades que tiene aparecen en invierno y cuando bajan mucho las temperaturas.

Es evidente que existe falta de estanqueidad en la fachada que permite la entrada de aire frío y que éste se distribuye por los tabiques perpendiculares a fachada de modo que el aire frío, al entrar en contacto con la superficie caliente de la vivienda, alcanza la temperatura de rocío y condensa, provocando las manchas que comenta el vecino. Habría que reforzar el aislamiento de la fachada para solucionar el problema

 

  1. 3º DERECHA. Condensaciones por falta ventilación. Existen abundantes manchas de condensación en el baño que corroboran claramente que no corresponden a filtraciones de agua sino a un exceso de humedad ambiental para lo que es necesario ventilar la estancia frecuentemente usando el propio extractor de ventilación del baño (que ya he advertido a los propietarios que lo tienen taponado) o la ventilación natural que pueda tener el propio baño para que el exceso de humedad se diluya.

 

  1. 4º IZQUIERDA. Humedades en techo baño por fuga de agua provocada por la cisterna del inodoro de la vivienda de arriba, lo que produce una fuga permanente de agua que filtra a través de las baldosas del suelo y el forjado hasta el piso inferior. Se corta el paso de agua al baño de la vivienda puesto que, como se puede ver, está goteando agua. Se debe reparar la cisterna y se solucionará.

 

  1. 5º DERECHA. Humedades en techo salón por filtraciones. En este caso, la mancha de humedad coincide con la terraza de la vivienda del ático que se encuentra justo encima, debido a que la tela asfáltica se ha deteriorado en algún punto, permitiendo la entrada de agua. Se deberá realizar una reparación volviendo a impermeabilidad los metros necesarios de terraza.

 

  1. Resolución de dudas.

Tras leer el informe, llamé al arquitecto puesto que necesitaba que se me aclararan ciertos conceptos respecto de los problemas de condensación:

  • AITANA: Buenos días Amancio, he leído tu informe y me surgen algunas dudas. ¿me las puedes aclarar por favor?
  • AMANCIO: ¡Sí claro! Cuéntame, Aitana
  • AITANA: Verás, lo primero que quisiera es que me aclares lo que es una condensación.
  • AMANCIO: Pues las humedades por condensación surgen cuando el aire de nuestro ambiente (interior vivienda) entra en contacto con una superficie cuya temperatura es menor a la temperatura de rocío y es en ese punto cuando la estancia/s en cuestión tiene tal humedad ambiental, que surgen las manchas por condensación, según las fotos que has visto.

Son varios los factores que pueden generar la aparición de humedades y, de su combinación, surgirán diversos problemas de humedad por condensación. En las dos viviendas que he visitado se dan dos de las condiciones más frecuentes que dan pie a este problema: los puentes térmicos en el caso del 2º izquierda y una deficiente ventilación de la vivienda en el caso del 3º derecha.

  • AITANA: Cuando hablas del problema de los puentes térmicos por falta de aislamiento en la fachada, ¿Te refieres a que hay un defecto en un elemento común como es la fachada en este caso?
  • AMANCIO: No, en este caso no hay defecto en elemento común. Es decir, la Comunidad tiene 35 años de antigüedad y con la cata que he hecho, he visto que el aislamiento es el correcto según la normativa de la época. Es un problema habitual en edificios que superan ya ciertos años.
  • AITANA: Si se trata de algo habitual en edificios de cierta antigüedad, ¿porque le ha surgido ahora el problema y no en estos años atrás?
  • AMANCIO: ¡Buena pregunta! Se debe a que el propietario ha realizado una reforma en la vivienda en la que, entre otras cosas, ha sustituido las ventanas originales por otras mucho más herméticas que nada tienen que ver con la originales y eso ha hecho que se altere la ventilación natural.
  • AITANA: Ahh. Vale. Dudas aclaradas. ¡Gracias! Que tengas un buen día.

 

Como veis, mis dudas han estado centradas en las condensaciones, porque el tema de la fuga y de la filtración del 4º izda y 5º dcha respectivamente, los tengo claros.

Pasemos ahora pues al tercer paso:

  1. Asignación de responsabilidades.

 

Teniendo claro los diferentes orígenes de las humedades valorados por técnico competente, llegamos a las siguientes conclusiones:

 

  1. CONDENSACIONES por aislamiento del edificio, Caben tres opciones que deben decidirse en junta general:
  2. No hacer ninguna actuación a nivel de Comunidad de propietarios puesto que no hay un defecto de un elemento común.
  3. Realizar una actuación general en el edificio (fachada ventilada, SATE…). Esto sería una mejora de la eficiencia energética y para aprobarse es necesario el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios que, a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación tal y como se establece en el artículo 17.3 del a Ley de Propiedad Horizontal. Los ausentes tendrían 30 días de plazo para votar desde la recepción del acta entendiéndose, si no muestran disconformidad expresa, que están a favor (artículo 17.8 LPH). Si se aprobara, esta actuación obliga a todos los propietarios.
  4. Autorizar actuaciones a nivel individual. Por ejemplo, si hay propietarios interesados en mejorar el aislamiento de su vivienda (inyectando lana de roca, celulosa…), se puede solicitar a la junta general de propietarios un permiso para adoptar un acuerdo marco. Si se concede el permiso comunitario, el propietario interesado deberá solicitar autorización administrativa.

Por supuesto el gasto de todo lo mencionado en este punto, es privado.

 

  1. En cuanto a las CONDENSACIONES por falta de ventilación y la FUGA de la cisterna del WC, corresponde a los propietarios en cuestión realizar las actuaciones pertinentes para solucionar las humedades. Se trata por tanto de temas privados en los que la Comunidad no tiene responsabilidad.

 

  1. Por último, en el problema de las FILTRACIONES que provienen de la terraza del ático, decir que la terraza es un elemento común ya que, entre otras cosas, así se establece en los estatutos y por ello es claro que corresponde a la Comunidad realizar las reparaciones pertinentes.

En este caso, la reparación es una obra obligatoria (según dictamen del informe del arquitecto). Dichas obras vienen reguladas en el artículo 10 de la LPH y como tales,

 

  1. Convocar junta general.

Con todo lo explicado, vemos necesario convocar una junta general para tratar los siguientes dos temas:

  • Condensaciones por aislamiento del edificio. Para que los propietarios sepan la situación actual y decidan si quiere realizar (o no) alguna actuación.
  • Filtraciones que provienen de la terraza del ático. Es una obra obligatoria y por tanto no vota si se hace o no, puesto que hay que hacerla. Ahora bien, con obras que conllevan un coste económico importante, en Larraz Asesores nos parece que lo oportuno es solicitar presupuestos para que la Comunidad escoja a la empresa que va a ejecutar los trabajos.

 

Al día siguiente hablé con la Presidenta para que me diera el visto bueno para enviar una convocatoria de junta general extraordinaria, adjuntando a la misma el informe del arquitecto.

Y con todas estas explicaciones, ya hemos llegado al día de hoy en el que acabo de salir de la reunión de HUMEDALES 23… Los propietarios nos han agradecido mucho las explicaciones dadas de los diferentes tipos de humedades y cómo actuar en consecuencia según cual sea su origen.

Ya veis que es un tema para el que no hay una respuesta tajante a la hora de asignar responsabilidades….

¡¡Y con esto y un bizcocho, me voy a tomar unas merecidas “cañas” y a descansar!!

 

Buenas noches!

Amaia. Administradora “casi” experta. jejej  😉

 

administrador de fincas Pamplona
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Quiero cerrar mi terraza

Cerrar mi terraza

-¡Nooooooooooooo! – Escucho nada más entrar en la oficina.  Voy corriendo a la parte de atrás y me encuentro a Ane con la taza del café en la mano, vacía, y todo el café desparramado por el suelo. No puedo evitar soltar una carcajada. Rápidamente viene Aitana sobresaltada por el grito y rompe a reír nada más ver el panorama…

quiero cerrar mi terraza

– Pues sí que empiezo bien el lunes… – dice Ane también riéndose yendo a coger una fregona para limpiar el “chandrío” que ha montado.

 

Esta semana la empiezo un poco nerviosa, y es que hoy voy a ir con David a una reunión y quiere que me encargue yo de explicar y votar un punto del orden del día. Mi primer punto, y encima con mi jefe… ¡Cómo para no estar nerviosa!

Tenemos una junta extraordinaria en la que entre otras cosas, vamos a tratar si la comunidad aprueba o no dar permiso a los propietarios para cerrar los balcones, aunque la realidad es que uno ya está cerrado.

 

Hace dos semanas, Paco Miel, presidente de la comunidad La Colmena 20, escribió un email a la administración:

“Buenas tardes:

Soy Paco, el presidente de La Colmena.

A ver, os cuento lo que me he encontrado esta mañana.

Normalmente salgo siempre con el coche por la puerta del garaje, pero hoy que he salido por la puerta principal andando, me he fijado que Rufino el del 4ºA ha cerrado su balcón con cristales. ¿Eso lo puede hacer? Me suena que en la primera reunión de la comunidad, nos dijisteis que para cualquier alteración de la fachada había que pedir permiso. La cuestión, es que yo, como ya sabéis, tengo mucha amistad con él, así que le he tocado el timbre para preguntarle, y me ha dicho que como es su balcón, pensaba que no había problema en cerrarlo.

A mi la verdad es que me da bastante igual, porque me parece que le ha quedado chulísimo, pero es que me ha parado hace un rato en el portal Doña Amparo (la mujer que vino a la primera reunión con rulos en la cabeza). Supongo que sabrás quién es porque como para olvidarse de ella. Bueno, que me disperso. Pues ha debido ver el cerramiento, y me ha empezado a gritar en medio del portal que haga algo que para eso soy el presidente. Que la comunidad es nueva y que no puede hacer cada uno lo que se le venga en gana.

Ella es de la vieja escuela, y no va a llamaros, ya que ella con quien tiene que hablar es con el “Sr Presidente”. Así me lo ha soltado.

Es una mujer un tanto peculiar, así que ya le he dicho que estuviese tranquila que ya iba a hablar con vosotras.

Ya me diréis algo.

Venga, un saludo.”

Amparo, tal y como dice en el email, como para olvidarse de ella. Parecía sacada de una película de los años 70.

 

quiero cerrar mi terraza

 

Para cerrar tu balcón, terraza, aunque tengas el uso exclusivo, ¿es necesario pedir permiso a la comunidad? La respuesta es que sí. Ahora bien, ¿qué mayoría es necesaria para aprobar un cerramiento de terraza?

Para cerrar tu balcón, terraza, aunque tengas el uso exclusivo, ¿es necesario pedir permiso a la comunidad? La respuesta es que sí. Clic para tuitear

El artículo 10.3.b. de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que “requerirán autorización administrativa, en todo caso: (…) cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, (…) la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas (…).

La cuestión aquí es ese “por las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.

¿Del total de propietarios? ¡Pero si nunca va tanta gente a las reuniones!

Aquí entra en juego el artículo 17.8. de la LPH que dice lo siguiente:

Salvo (…) en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, (…), no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”

Como veis, la Ley establece un mecanismo para dar la opción a votar a los propietarios ausentes en la reunión. Pero en el caso de las terrazas, la diferencia estará en quién se aproveche de ese permiso.

Si el permiso es para un propietario en particular, al ser un “aprovechamiento privativo”, las 3/5 partes de votos y % de participación a favor del acuerdo tienen que conseguirse el día de la reunión (algo casi imposible).

Si el permiso es para un colectivo de la comunidad (acuerdo marco), por ejemplo, para que cualquier vecino con balcón pueda cerrarlo, al quitar ese aprovechamiento privativo, se aplica el artículo 17.8. y entonces los ausentes tienes 30 días para mostrar su discrepancia. Si no lo hacen, se entenderán que están a favor.

quiero cerrar mi terraza

 

En este último caso, para poder abrir el plazo de 30 días, es necesario que el día de la asamblea se consiga mayoría simple en la votación. Si no se consigue, el acuerdo estará directamente rechazado. Si se consigue, el acuerdo estaría aprobado de manera provisional hasta esperar qué sucede en esos 30 días. Pasados los 30 días, el acuerdo estaría otorgado a no ser que los votos a favor (sumando los del día de la reunión más todos los ausentes que no han mostrado discrepancia en esos 30 días) no supongan al menos 3/5 partes de votos y % de participación del total de propietarios, en este caso, el acuerdo estaría rechazado.

 

Todo esto se le explicó a Paco Miel, y por eso decidió convocar esta junta extraordinaria, donde lo que se va a aprobar (o no) es un acuerdo marco para que los vecinos que lo deseen, a su entera costa, puedan cerrar los balcones con el mismo modelo que el que ya hay colocado.

 

Si en la reunión de hoy no se aprueba el acuerdo, la comunidad podrá requerir a Rufino que retire el cerramiento colocado, y en caso de no hacerlo, podrá iniciar trámites judiciales para su retirada.

 

A ver cómo va la reunión… tengo mariposas en el estómago y no es por estar enamorada…

¡QUÉ NERVIOS!

 

Amaia, hoy un paso más cerca de ser ADMINISTRADORA DE FINCAS

 

 

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Instalaciones de carga de coches eléctricos

Instalaciones de carga de coches eléctricos en comunidades de vecinos

 

El día 9 de noviembre tuve mi primer curso de formación que impartía el Colegio de Administradores de Fincas Navarra. Me parece super interesante que los Administradores de Fincas tengan la posibilidad a través de cursos o talleres de tener una formación continua, actualizar los  conocimientos con los que contamos en determinadas materias ya que ello, aumenta el valor de nuestro trabajo. Hoy en día, creo que no debemos descuidar este aspecto. Incluso yo que sigo siendo un Proyecto de Administradora, y más que tener conocimiento, lo estoy adquiriendo.

El curso que se impartía era de instalaciones de carga en comunidades de vecinos. Cuando leí el título de la ponencia no sabía muy bien a qué se refería. Me metí en internet para saber qué son instalaciones de carga y lo primero que me salía eran las imágenes de lavadoras… pero ¿¿¿y esto???? ¿¿¿¿no será para poner un servicio de lavandería en la comunidad????

 

instalaciones de carga

 

Ufff que espesa… pregunté a Aitana que me iba a acompañar al curso. Ella tiene una situación especial en la comunidad de propietarios Chispazo nº 4 y me explicó que se refería a las instalaciones de carga de vehículos eléctricos en las comunidades de vecinos.

 

 

El curso empezaba a las 9:00 horas. Quedé un ratito antes con Aitana a la entrada del hotel donde impartían el curso y nos tomamos un café. Las dos pecamos de muy puntuales así que llegamos de las primeras a la sala. Nos tomaron nota del nombre y nos sentamos en segunda fila. La secretaria del colegio que estaba pasando lista de asistentes me dijo: “Hola Amaia, ¿qué tal? Ya me ha dicho David que ibas a venir. Encantada de conocerte. Este es tu dossier, cualquier consulta no dudes en preguntarme”. Como Aitana ya la conocía por los numerosos cursos a los que había asistido, se dijeron un breve “Hola” y siguió pasando lista porque empezaban a venir muchos administradores. En menos de 5 minutos la sala se llenó.

 

curso instalaciones de carga de coches eléctricos en comunidad de vecinos

 

Se presentó el ponente D. Mateo Cableado y nos explicó en primer lugar el art 17.5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):

 

La instalación de un punto de recarga de vehículo eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.”

Según la Ley de Propiedad Horizontal: La instalación de un punto de recarga de vehículo eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa. Clic para tuitear

Yo estuve super atenta a la intervención porque me pidieron el resto de mis compañeras de Larraz Asesores que tomase nota para que luego les comentase, ya que no habían podido venir al curso.

El ponente explicó qué es un punto de recarga para vehículos eléctricos por parte de un propietario. Recalcó que siempre debe realizarse a través de un instalador electricista autorizado y conforme al REBT (Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión) que regula la infraestructura de recarga para vehículos en todo tipo de garajes.

 

Según iba avanzando en las explicaciones, comentó el tipo de instalaciones que se pueden hacer en un GARAJE COMUNITARIO y son:

Hay dos opciones:

1.- Se puede instalar desde el contador del propietario, es decir, realizar una derivación de nuestra instalación eléctrica individual hasta la plaza de garaje. En este caso hay dos opciones:

  • Desde el propio contador: Esta opción es más ventajosa económicamente ya que la distancia del contador hasta el punto de recarga será menor porque normalmente la centralización está en planta cero o en planta sótano y por lo tanto se necesita menos cableado.

 

  • Desde el cuadro eléctrico de nuestra vivienda: Esta posibilidad es más costosa ya que normalmente se necesitarían más metros de cable hasta llegar al punto de recarga pero se puede tener un control directo de la línea del circuito que alimenta el punto de recarga desde la propia vivienda.

 

 

 

2.- Si la primera alternativa no es posible porque resulta muy difícil técnicamente, otra forma es desde la derivación desde el contador eléctrico del propio garaje. Es necesario en este caso que se coloque un contador secundario en la derivación para poder facturar al propietario la electricidad que consuma. En este caso, sí se requiere autorización de la comunidad de propietarios.

 

 

 

Aitana me explicó en el descanso del café del curso con qué mayoría sería necesario aprobar esta autorización. Para ello, leyó literalmente el art. 17.3 de la LPH :

«el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requería el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.”

 

Está situación es la que se le plantea en la comunidad de Chispazo nº 4. Hay tres propietarios que tienen coches eléctricos y quieren que se prepare el garaje con una canaleta para echar el cableado hasta cada plaza de garaje. A futuro el garaje estaría preparado para que el resto de los propietarios puedan hacerlo.

Por lo tanto, se necesitaría los 3/5 de total de propietarios que a la vez representen 3/5 del total de coeficiente de participación. Es importante, me concreta Aitana, que si en la junta de propietarios se adoptase por mayoría de asistentes el acuerdo, se abre el plazo de 30 días naturales, para aquellos propietarios que no han asistido puedan manifestar su disconformidad al mismo.

Finalizando la ponencia, D. Cableado nos indicó que en los edificios de nueva construcción, el Real Decreto 1053/2041 establece que en los garajes comunitarios de edificios de viviendas debe haber una preinstalación, es decir, una conducción común para facilitar las derivaciones a cada plaza de garaje.

En los garajes de edificios existentes donde no se ha previsto una preinstalación para los puntos de recarga hay que tener presente que el coste económico de la misma la tiene que asumir el usuario. La instalación puede ser sencilla pero existen ocasiones, en las que para poder hacer llegar el cable hasta la plaza de garaje tiene que superar barreras arquitectónicas como paredes, forjado… o crear nuevas conducciones que normalmente sean a la vista y esto afecte a la propia estética del garaje. Una vez cableado, se colocarían los elementos necesarios como un cuadro de mando y protección, con interruptor diferencial y con interruptor automático magnetotérmico y cualquier otro que el profesional considere necesario para tener la instalación legal.

 

 

 

Fue bastante entretenido asistir al curso ya que se crea el debate entre otros Administradores de Fincas y se sacan conclusiones para poder asesorar correctamente a los propietarios.

Amaia    

Proyecto de Administradora de fincas

Posted by Larraz Asesores / in Administración de Fincas

Feliz Navidad!!!

¡¡¡FELIZ NAVIDAD!!!

 

NATURALEZA DE LOS GASTOS

20 de Diciembre de 218. El ambiente en la oficina es tenso por una reunión que tiene Aitana esta tarde en la Comunidad de Propietarios Christmas 24.

El teléfono no para de sonar. Primero Melchor, que va a invitar a la reunión a su amigo Gaspar y a un amigo de este, que viene de un país lejano llamado Baltasar.

Después ha llamado Santiago Claus, al que sus vecinos llaman Santa, presidente de la Comunidad, para comentar los puntos que se van a tratar en la Asamblea de esta tarde.

Olentzero no ha tardado en llamar. Después Nicolás, Befana…..

¡Llaman todos y hasta hoy ni sabía que llevábamos esta Comunidad de vecinos!

Mi curiosidad va en aumento conforme pasan las horas y las llamadas, por lo que voy a hablar con Aitana y ver si le puedo acompañar a la Asamblea.

Aitana me explica que hoy se celebra la Junta anual de esta Comunidad. Además de las cuentas y presupuestos, lo cuales a ningún miembro le interesan, hay un punto del día que es la “celebración de actos festivos de las Navidades”.

 

Aitana me explica que en esta Comunidad se vive la Navidad de manera especial.

    PROGRAMA NAVIDAD 2018 COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CHRISTMAS 24

 

  • Pero si todos se llevan tan bien ¿Por qué están nerviosos y llaman tanto?, pregunto intrigada.

 

  • El señor Scrooge, vecino del ático, no quiere celebrar la Navidad. En el barrio dice que el señor Scooge es una persona un poco avara, tacaña, huraña y solitaria.

 

  • Pero no creo que pase nada porque este propietario no participe en los actos, apunto ingenuamente.

 

  • El problema está por un lado en que el Sr. Scrooge no quiere abonar los gastos que se producen por estas celebraciones, no quiere poner iluminación porque dice que se gasta luz, no quiere que se canten villancicos porque genera ruido, no soporta el sentido del humor de Inocencio y no quiere lotería

Po otro lado, continua Aitana, el resto de vecinos no quiere celebrar los actos navideños sin que participe un vecino porque consideran que no es acorde con el espíritu navideño.

 

  • ¿Y que va a pasar?

 

  • Pues mucho me temo Amaia , que este 2018 va a ser el primer año que la Navidad no se va a celebrar en la Comunidad de Propietarios Christmas 24.

 

La tristeza se ha hecho dueña de la oficina. Después de la comida, Aitana se reúne con David durante media hora para ver las distintas opciones y decide llamar al Sr. Scrooge y quedar antes de la reunión para hablar con el.

  • Mira Aitana, me he estado informando y se que no me pueden obligar a pagar estos gastos porque no corresponden a conservación o mantenimiento del edificio o a obras necesarias de la Comunidad.

 

  • Scrooge por favor, ¿puede acompañarme a pasear por el barrio? – le interrumpe Aitana.

 

Conforme bajan por la calle Portal de Belén observan como los comercios anuncian en sus escaparates que el día 23 permanecerán abiertos hasta las 24.00 h para recibir al coro de villancicos de la Comunidad Christmas 24.

En la esquina, los niños discuten con alegría cual será este año el motivo de adorno navideño de la fachada:


_ Santa me ha dicho que este año van a poner renos.

_ A mi Gaspar me ha dicho que van a ser camellos.

_ Olentzero me ha dicho que van a ser burros.

 

¡¡¡Que ganas tengo de que llegue el día 22!!!

 

 

 

En el bar Año Nuevo observan con detenimiento como la gente debate sobre si Prudencio caerá en la broma que este año le prepare Inocencio.

En el banco de la plaza se unen al grupo que conversan sobre si los roscos de Gaspar van a ser mejores que los de hace tres años que sabían a manjar de reyes.

  • Mire Sr. Scrooge, continua Aitana. Todo el mundo en el barrio espera la celebración navideña de la Comunidad de Propietarios Christmas 24. Es algo que se viene celebrando desde hace tantos años que nadie en el barrio sabe desde cuándo.

Las familias del barrio invitan a sus familiares y amigos a ver la decoración de la fachada, a cantar villancicos o a comer rosco.

Muchos de estos niños no tienen más celebración navideña que esta y esperan ansioso y esperanzados cada año a que llegue el día 22 de diciembre y se de inicio a un periodo de 15 días de alegría donde los problemas durante esos días se olvidan.

La naturaleza de los gastos de una Comunidad de propietarios depende de las características de cada comunidad. Hacer una pista polideportiva puede ser una obra de mejora en una Comunidad normal o una obra decidida por mayoría simple y que obliga a todos los propietarios en una Comunidad de instalaciones deportivas.

No podemos negar que la singularidad de la Comunidad de Vecinos Christmas 24 es la celebración de la Navidad, por lo que considero que estos gastos en esta Comunidad son de conservación o mantenimiento o incluso necesarios. Y así lo voy a tratar en la reunión de esta tarde.

 

  • Aitana, le espetó el Sr. Scrooge. No es necesario que discutamos este tema. He comprendido que el verdadero sentido de esta Comunidad es celebrar la Navidad y este año 2018, el barrio no va a parar de hablar, de las uvas y el champan del día 31 que va a repartir el Sr Scroggge.

     

¡MERRY CHRISTMAS!

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Aparcar dos vehículos en una sola plaza

PARKING COMUNITARIO:

¿PUEDO APARCAR DOS VEHÍCULOS EN UNA SOLA PLAZA? Y ¿EN UNA ZONA COMÚN?

APARCAR DOS VEHÍCULOS EN UNA SOLA PLAZA

Alguna vez seguro que te has encontrado en el parking de tu comunidad con alguna moto aparcada fuera de una plaza de garaje, o dos vehículos en una plaza, ¿Es posible?

 

En la Administración de Fincas Larraz ya me van conociendo y han descubierto que una de las cosas que más me apasionan son las motos. Puede que ir a trabajar en moto, aunque llueva, haga –5º o nieve, ¡les ha hecho adivinarlo! jeje.

Así que, en cuanto Valentino Lorenzo, presidente de la Comunidad de Propietarios Dos Ruedas, llamó para contarnos que ya está cansado de ver en su garaje motos fuera de las plazas mal aparcadas y otras cuantas, dentro de una misma plaza de garaje, Martina no dudo en decir:

-Amaia, este aviso te lo doy a ti, que seguro que ya te sabes toda la normativa al respecto!

   ¡Que majas son mis compis! (modo sarcástico on).

-Bajo al garaje a por mi coche y tengo que ir esquivando motos para llegar a él. – Me dice Valentino. – El garaje parece una selva donde cada uno aparca donde quiere, por favor, ¡hacer algo!

Lo que me faltaba, esto a las 8 de la mañana, y sin haber tomado café! (ya sabeís que otra de mis pasiones es el café!).

Recibo un email del vecino con fotos de su anarquico parking, y ¡vaya! ¡Incluso motos delante de salidas de emergencia! Siempre hay gente que se cree que el garaje es una zona privada, pero no, es una zona comunitaria en la que se comparte su uso con el resto de propietarios. Tenemos que tener en cuenta lo que dice el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula entre las obligaciones de cada copropietario, respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos.

Las plazas de garaje son exclusivamente zonas de estacionamiento de vehículos, y que no podemos salirnos de las líneas pintadas en el suelo.

Ainhoa se sienta conmigo para repasar un poco lo que se puede hacer y lo que no en un garaje comunitario, para que engañaros…me ve tan perdida que viene a echarme una mano, o ¡el brazo entero! Que voy a saber yo del tema, ¡si aparco siempre en mi plaza! Soy una buena vecina, está claro.

-Veamos la siguiente foto, un coche y una moto en una misma plaza de garaje, ¿Está permitido? Siempre vamos a partir de que los vehículos no sobresalen de sus límites.

APARCAR DOS VEHÍCULOS EN UNA SOLA PLAZA

  • ¿LO PROHÍBE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL?

La respuesta es NO, la LPH no prohíbe en ningún momento cuantos vehículos puedes meter en tu plaza de garaje.

Tampoco existe jurisprudencia en sentido opuesto, es decir, si hay espacio suficiente para ello pueden aparcar coche junto a moto, siempre y cuando no sobresalga de la misma línea, invadiendo la zona común. Como queda dispuesto en el punto 3 de Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad no puede limitar o condicionar a un propietario el derecho al uso de su espacio privativo siempre y cuando se destine a su fin.

 

OTROS FACTORES

  • Cuota de Participación: Los propietarios no pagan una cuota según vehículos, sino según plaza. Algunos tienen una plaza con más metros cuadrados, pero también su cuota de participación es mayor. Por lo que algunos vecinos piensan porque a ellos no les caben una moto sin sobrepasar los limites de su plaza, y a otros en cambio, les caben 3, tienen que tener en cuenta, que al que le caben más vehículos, también contribuye más.

 

  • Seguro de la Comunidad: ¿Cubren las plazas de garaje o los vehículos estacionados en él? El seguro de Comunidad no cubre a los vehiculos estacionados, cubre la responsabilidad civil de la Comunidad frente a ellos.

Ya tenemos contestación para Valentino en este caso. Vayamos al siguiente caso

-Motos aparcadas en zonas comunes, una incluso delante de ¡una salida de emergencia!

“Las zonas comunes son de todos y no pueden usarse como si fueran propias porque podrás molestar a alguien que podrá quejarse de ti en la próxima Junta’’

Está claro que no se pueden invadir otras plazas o zonas comunes de paso, de vehículos o de peatones, ni pisar la línea divisoria.

Aunque algunas veces, nuestras plazas pueden estar más separadas de otras, y aunque pensemos que no molestamos, no podemos utilizar esa zona comunitaria junto a nuestra plaza, esa que parece desaprovechada y que no molesta, que solo sirve para llenarla de hojas en otoño, pero que es de todos, como el resto de las zonas comunes.  Por no mencionar el peligro que puede ser el colocar la moto en una zona común donde dificulte el acceso a una salida de emergencia.

Por lo tanto, tenemos una vía de actuación que sería simple pero efectiva; las notas. Poner una nota a los vecinos para recordarles que no se puede aparcar en zonas comunes, y si las tienen ahí aparcadas que procedan a su retirada, incluso si sabemos quienes son estos vecinos, les podemos llamar personalmente.

Otra solución sería la acción de cesación del art. 7.2 Ley de Propiedad Horizontal, cumpliendo con los requisitos establecidos en la ley, donde se señala que el propio presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Hablo con Valentino, y le digo que vamos a empezar poniendo una nota, diciéndole a los vecinos que no aparquen en zonas comunes y también le comento, que, en la próxima Junta de vecinos, que en este caso la tenemos en dos semanas, hablaremos del tema y votarán si les dan permiso o no para aparcar en zonas comunes. Se les puede dar permiso, pero que en ningún caso podrán ser zonas que molesten a otros copropietarios, zonas de entrada y salida del garaje y frente a puertas de emergencia. Para esta votación se requerirá una mayoría cualificada.

-Muy bien, gracias por todo. Nos vemos en dos semanas.!!!!! -Me dice Valentino.

– Bueno Amaia, ya está, ¡prueba superada! – me jalean mis compañeras entre risas- A partir de ahora, todos los temas de parking y garajes, para ti, para que sigas aprendiendo.

-Yupiii

No sé porque, pero me apetece irme a casa dando un paseo, que para aparcar las piernas ¡nunca hay problema!

Amaia

Proyecto de Administradora de Fincas

Perros comunidad de vecinos
Posted by Larraz Asesores / in Administración de Fincas

Perros en una comunidad de vecinos

Perros comunidad de vecinos

La acción de cesación

Era viernes, ¡yuhuuu!  Yo estaba contentísima porque ese fin de semana me iba a esquiar, que, aunque se me da fatal me encantaaaaaa, así que antes de irme a trabajar, aproveché para hacer la maleta y dejar todo preparado. Me daba un poco de pereza levantarme un poco antes, pero me dije…  ¡Amaia hazlo ahora que después seguro que no te da tiempo!

Estaba un poco cansada porque esa semana había empezado a ir a alguna reunión acompañando a mis compañeras de Larraz. ¡Madre mía! No sabéis lo intensas que pueden llegar a ser algunas reuniones de vecinos…que, si cambiamos el contrato del ascensor, que, si sería mejor colocar luces led, que si ahora quiero cerrar mi terraza… ¡Esto sí que era un mundo!

Pero bueno, como he dicho, ya era viernes. Cuando llegué, Ainhoa y Aitana estaban hablando de las reuniones que habían tenido el día anterior y Ane estaba enfrascada mirando a su ordenador, ¡qué poder de concentración tiene esta chica!

Dijo que tenía que enviar el acta de la reunión que había tenido el lunes sin falta.

Justo en ese momento, una vecina entró por la puerta de la oficina preguntando por Aitana, era vecina de la Comunidad de Propietarios Perros Pulgosos 43 y quería hablar urgentemente con su Administradora.

La Sra. Dolores, empezó a contarle que estaba harta de su vecino del 5º…

– ¿Te puedes creer que el otro día bajé y vi como el perro del vecino defecaba en el jardín y el vecino dejó sus heces sin recoger? Por no hablar de lo sucio que se queda el portal cada vez que entra con el perro mojado, aunque lo peor de todo es el ruido que hace cada vez que se queda solo en casa, ¡el otro día estuvo ladrando prácticamente todo el día desde las 06:00 de la mañana! -.

En ese momento Aitana, muy amablemente le dijo a la Sra. Dolores que hablaría con el dueño del perro para transmitirle las quejas de los propietarios y pedirle que por favor procurara respetar el descanso de sus vecinos y las zonas comunes.

La Sra. Dolores se marchó más tranquila, aunque volvió a insistir a Aitana para que llamara al dueño del perro.

El día continuó y llegaron las 16:00, ¡hora de cerrar y de disfrutar del fin de semana!

Y llegó el lunes…. Eran las diez de la mañana y estábamos todos concentrados en nuestro trabajo cuando volvió a entrar por la puerta de la oficina la Sra. Dolores preguntando por Aitana.

Estaba un poco alterada, Aitana la atendió y la Sra. Dolores empezó a contarle que no había podido descansar en todo el fin de semana, ¡el perro de su vecino Benito no paraba de ladrar y para colmo había vuelto a sacarlo a pasear al jardín y había dejado varios regalitos!

¿Pudiste hablar con el vecino el viernes?  – Preguntó la Sra. Dolores-.

– Aitana respondió. – El mismo viernes hablé con Don Benito Hueso Duro para contarle lo que me había dicho usted, pero me dijo que su perro no ladraba, sólo alguna vez cuando oía que alguien se acercaba a su puerta y que además iba a seguir paseándolo por el jardín comunitario, que para eso pagaba una cuota de comunidad todos los meses.  

– ¿No se puede obligar al propietario a que haga algo para que su perro deje de ladrar? ¿O por lo menos obligarle a que recoja las heces del perro? ¿No se le puede sancionar de alguna manera? – Preguntó la Sra. Dolores.

-Aitana respondió-.  Las Comunidades de Propietarios no tiene potestad sancionadora por lo que no pueden imponer ningún tipo de multa o sanción a un propietario, incluso aunque éste no respete las Normas de Régimen Interior que tenga la Comunidad.

¿Y la Comunidad entonces no puede hacer nada? – Volvió a preguntar la Sra. Dolores.

Aitana le explicó que había varias opciones:

  • En primer lugar, lo más conveniente sería resolver el problema de manera amistosa e intentar que el dueño del perro respetara las normas para que hubiera una buena convivencia.
  • Otra opción, sería interponer una denuncia contra el propietario que está causando las molestias sobre todo por el tema de los ruidos y/o transmitir las quejas al Ayuntamiento.
  • Por último, si el problema con este propietario continúa y el perro sigue molestando con los ladridos y ensuciando el jardín comunitario, se podría solicitar a la Comunidad que iniciara acciones judiciales contra Don Benito Hueso Duro, a través de una acción civil de cesación. Aunque en este caso debe acreditarse con pruebas las molestias que se generan: el ruido causado por los ladridos del perro y la suciedad.

Esta sería la última opción y habría que valorar en cada caso si podría prosperar ya que normalmente este tipo de acción se utiliza para ruidos procedentes de bares, evacuaciones de humos etc.

¿Qué es una acción de cesación? – Preguntó la Sra.  Dolores.    

Aitana respondió: –

Una acción de cesación es una acción judicial que consiste en obligar al propietario u ocupante de una vivienda o local a que cese en la realización de una actividad. Esta actividad debe resultar molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita.

Para iniciar esta acción de cesación, el Presidente de la Comunidad, tiene que requerir a Don Benito Hueso Duro mediante burofax para que recoja las heces de su perro que deja en el jardín y para que su perro deje de ladrar sobre todo.

En caso de que Don Benito siga sin hacer caso, entonces el presidente de la comunidad, previa autorización de la Junta de Propietarios que tiene que ser convocada para tratar el tema del perro, iniciará la acción de cesación a través de un Juicio Ordinario.

Se presentará la demanda junto con el justificante del burofax que se ha enviado antes a Don Benito y certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios. Es muy importante, antes de poner la demanda que se hayan conseguido pruebas como, por ejemplo, denuncias, mediciones, fotos etc. que demuestren lo que hace el propietario dueño del perro.

Después, el Juez podría, incluso antes del Juicio, como medida cautelar, obligar a Don Benito a que haga algo con el perro y a que cese en las actividades que están resultando molestas para el resto de los vecinos.

Una vez celebrado el Juicio, el Juez podría además de obligar a Don Benito Hueso Duro a que cesara en la actividad molesta causada por el perro de manera definitiva, le podría imponer una indemnización por daños y perjuicios, e incluso privarle del derecho al uso de la vivienda por tiempo no superior a 3 años.  

La Sra. Dolores se quedó más convencida con la posibilidad que le comentó Aitana y le pidió que por favor contactara con el Presidente y pusiera todo en marcha. Después cogió su bolso y se marchó.

– ¡Madre mía que lío por un perro! -Le dije a Aitana.

Esto suele ser muy habitual en Comunidades de Propietarios, Amaia, muchas quejas suelen venir por los perros que tienen los vecinos y aunque es cierto que se puede recurrir a la acción judicial, al final se trata de que haya una buena convivencia y de que todos los propietarios respeten los elementos comunes y a sus vecinos.

¡A ver qué nos depara el resto de la semana, está claro que trabajando como Administradora cada día es diferente!

¡Hasta la próxima!

Posted by Larraz Asesores / in Administración de Fincas, Seguros

¿En qué consiste el seguro comunitario? ¿Qué me cubre?


Seguro que más de una vez os ha ocurrido algo en vuestra vivienda o en la Comunidad en la que vivís y os habéis hecho esta pregunta o habéis necesitado llamar al Administrador de Fincas para que os ayude.

Os cuento lo que he empezado a aprender del seguro y cómo ha ido en general mi segundo día de trabajo en LARRAZ ASESORES, que por cierto ha empezado un poco atropellado:

Estoy en mi cama durmiendo tan agusto. De repente algo en mi cabeza se conecta. Me incorporo de un golpe, miro el móvil y… ¡Las 7,30h! ¡¡Dios mío que voy a llegar tarde!!  

Y todo porque ayer quedé con mis amigas y estuvimos hasta tarde en el “juevintxo” celebrando que parece que por fin he encontrado un trabajo con futuro en LARRAZ.  

Para los que no sois de Pamplona, os explico un poco qué es esto del “juevintxo” aunque el propio nombre ya da muchas pistas. Consiste básicamente en tomar pinchos (o pintxos) por los distintos bares del casco viejo, los jueves, acompañados de su correspondiente cañita o vinito por supuesto.
Y así estuvimos, riéndonos, contando nuestras penas y alegrías y, como no, celebrando mi encauzamiento laboral (como diría mi madre). Ains… Que bien sientan estos ratos de amigas…

La cuestión es que, como os iba contando, ¡¡llego tarde!! Me ducho, y visto a toda prisa. No me da tiempo a desayunar.
– Bueno, pienso, ya compraré luego un café y un bollo en la cafetería de enfrente. Lo importante es llegar a tiempo.

Entro por la puerta a las 8,03h. ¡Bien! Lo he conseguido.

Nada más entrar, veo que algo importante acaba de suceder… Me fijo en Aitana y Ainhoa llamando por teléfono y con semblante serio. Pregunto a Martina (otra compañera que ayer no os presenté) y me dice que han avisado hace dos minutos que el garaje de la Comunidad de Propietarios PASEO DE LAS CALAMIDADES 12 A 20 en Pamplona, se está inundando.
Me explica que este garaje en cuestión tiene un pozo de bombas que se encarga de extraer el agua que queda por debajo del nivel de desagüe (y por tanto no puede ser evacuada) que las bombas han dejado de funcionar, han dejado de achicar agua y claro…. El garaje parece una piscina.

Me cuentan que en un caso así, los pasos a seguir son los siguientes: han mandado con urgencia a una empresa para que extraiga el agua del garaje y repare las bombas. Seguidamente se dejarán carteles en la comunidad para que los propietarios con daños nos lo comuniquen y se dará parte al seguro comunitario. Aitana me dice que, aprovechando lo que ha pasado, me van a explicar lo más importante que consideran que debo saber, sobre el maravilloso mundo de los seguros de comunidad.  

¡¡Yo necesito un café cuanto antes!! Y comer algo. Pregunto si no les importa que vaya un momento a la cafetería y pida para llevar y me contestan que, al contrario, no hay problema y que por favor les traiga cafés y bollos a ellas también.

De vuelta con los encargos, Anne se ofrece para explicarme el tema del seguro.
Nos sentamos juntas en una mesa con nuestro rico desayuno improvisado
, y me dice que en LARRAZ ASESORES debemos tener claros estos conceptos sobre el seguro comunitario:

– SINIESTRO:

Para que un seguro (sea comunitario o de hogar) actúe, debe haber un siniestro. Es decir, debe producirse un hecho que provoque un daño. Ese hecho debe ser algo fortuito. Algo provocado por un tercero, por un efecto atmosférico, por la rotura de un elemento… y debe provocar un daño. De este concepto de siniestro, queda excluido todo aquello que se considera “mantenimiento”. Osea que si por ejemplo un día no puedo abrir la persiana de mi casa, porque se ha roto el mecanismo que hace que suba y baje, eso no es un siniestro. Es algo que por uso se ha estropeado y que por tanto queda excluido de la póliza.

– COBERTURAS:

Lo más importante que debe cubrir un seguro comunitario (o también llamado “de continente”) es: tuberías comunes y privadas, cristales comunes y privados, responsabilidad civil entre copropietarios y daños estéticos.
Hay más muuuchas más coberturas, pero parece ser que esto es lo más básico que debe cubrir. Por supuesto la cobertura de incendios está siempre incluida y es obligatoria.
Lo que se intenta, es que el seguro comunitario cubra no sólo elementos comunes, sino también privados (en la medida de lo posible) para no tener que depender de los seguros de hogar de propietarios cuando haya un siniestro.
De todas maneras, un seguro comunitario nunca podrá sustituir a un seguro de hogar y se aconseja que los propietarios tengan uno que complemente todo aquello que no cubra el seguro.

– CORREDOR DE SEGUROS

Siempre se aconseja que las Comunidades de propietarios tengan la póliza contratada por mediación de un corredor o correduría de seguros ya que dicha figura actúa como intermediario de varias compañías aseguradoras, sin estar vinculado en exclusiva a ninguna de ellas. Es un profesional independiente y que por tanto no trabaja para una sola compañía, sino que busca aquella que mejor puede satisfacer las necesidades de su cliente, así como ayudarle a la hora de resolver siniestros o reclamaciones frente a la aseguradora en cuestión.

En el caso en concreto que ha pasado hoy en PASEO DE LAS CALAMIDADES, dice que pueden ocurrir varias cosas dependiendo de la compañía con la que esté asegurada la Comunidad:

– Hay compañías que cubren tanto los daños en elementos comunes como los particulares de los trasteros (enseres que pueda haber dentro)
– Otras cubren solo daños en elementos comunes
– Y alguna otra cubre también el coste del arreglo del pozo de bombas.
Todas las compañías tienen sus deficiencias, no existe la póliza perfecta. Lo que una compañía puede cubrir más en un punto, se queda más cojo en otro…

-Bueno Amaia, con esto yo creo que por hoy es suficiente. Otro día te explicaremos más cosas como, por ejemplo: la cláusula de cesión de derechos, el infraseguro, las franquicias y más en profundidad el tema de las coberturas (fuga, filtración, tubería oculta o vista…)

– Uffff, vaya lio!!!!! 

Hala, mañana es sábado. ¡A disfrutar del fin de semana y el lunes más y mejor!

Amaia
Proyecto de Administradora de fincas

Administradora de Fincas mi trabajo
Posted by Larraz Asesores / in Administración de Fincas, Seguros

Administradora de Fincas, mi trabajo

Administradora de Fincas mi trabajo
Como administradora de fincas te cuento como empecé y como llegué hasta una empresa/asesoría que se dedica a ayudar a los vecinos para realizar la gestión y administración de una “Comunidad de vecinos”

 

 

 

Mi nombre es Amaia y vivo en Pamplona.

Cuando te preguntan de pequeñita que quieres ser de mayor, yo siempre contestaba: – jugadora de baloncesto. Y mi madre decía: ¿Cómo? Luego fueron pasando los años y fui variando de opinión: veterinaria, doctora, peluquera,…

Mi pobre madre se desesperaba y cuando ya le dije que quería ser como el “encantador de perros” me dijo: ¡Amaia por favor céntrate y estudia algo “con futuro”! Por ejemplo, Derecho, Económicas… – Ay!  Que yo siempre he querido tener una hija “¡Jueza” Mi madre es así, siempre está igual.

Pero al margen de eso, lo cierto es que no tenía nada claro qué quería hacer con mi futuro así que dije: ¡porque no! Venga voy a estudiar Derecho y luego ya veré que hago con mi vida… Acabé la carrera, no diré que sin baches, en seis años. Estuve un par de años pasando de un trabajo a otro (maldita crisis…) hasta que, hace un mes, fui a parar a LARRAZ ASESORES ADMINISTRACIÓN DE FINCAS.

Mi primer día en “LARRAZ ASESORES” fue un 28 de diciembre. Pensé que era una inocentada. Había pasado las entrevistas que el responsable de la empresa me hizo. Me sorprendió su llamada por ser la persona seleccionada teniendo en cuenta que tenía 26 años y no había trabajado nunca en este sector.

Eran las 8:00 de la mañana cuando entre por la puerta. Estaba bastante nerviosa. Me recordaban a los nervios que pase cuando hice el último examen de la carrera de Derecho (menuda fiesta con mis amigos esa noche). Por fin terminaba una fase y se me abría un mundo de oportunidades.

Me presentaron a mis compañeras a las que les dediqué una tímida sonrisa. Una era Anne. Me pareció de primeras muy simpática, me guiñó el ojo en tono cordial. Otra era Aitana, de mi misma edad, muy risueña. Por último estaba Ainhoa,  más seria. Me miró sin decirme nada por encima de sus gafas de pasta negra y al cabo de tres segundos que se me hicieron interminables mi dijo: “Bienvenida, te estábamos esperando con muchas ganas, Ya nos habían dicho que hoy venías”. Uff… que tranquilidad saber que me esperaban con los brazos abiertos

Me llamó mucho la atención que ya a las 8:05 empezó a sonar el teléfono:

«Buenos días, Larraz Asesores dígame” Con una voz tranquila, responde mi compañera Anne que sin problemas, que se lo preparan hoy mismo y que lo envían por mail. Le habían solicitado un certificado de estar al corriente de las cuotas de comunidad. Yo no me atrevía a preguntar ni que era eso  

A mí todo lo que oí ese día a mis nuevas compañeras me sonaba a chino: coeficientes de participación, liquidaciones individuales de saldos, grupos de reparto, Escritura de Declaración de obra nueva, mancomunidades, convocatorias, juntas de constitución, elementos comunitarios de uso exclusivo… “¡¡¡¡¡Pero si es Navidad!!!!! ¿la gente no está de vacaciones?”

Pensé que en donde me había metido… La idea que tenía en mi cabeza de una Administración de Fincas era girar cuatro recibos y mandar a un electricista para cambiar una luz fundida. Hasta para elegir bombillas, se me abrió todo un mundo: led, fluorescentes, cebadores, halógenas, bajo consumo, detectores de presencia, relojes astronómicos, downlight, …

 

En este Blog te contaré casos y situaciones que se presentan en una Comunidad de vecinos y las correspondientes soluciones y/o alternativas Clic para tuitear

 

Fui consciente ya en el primer día que me tocaba estar con los cinco sentidos muy despiertos para empaparme de todo lo que iba a aprender y que compartiré en este Blog, sobre el trabajo de una Administración de Fincas, las soluciones que se aportan, el estar cerca de los vecinos, escuchar sus inquietudes y opiniones, entre un largo etcétera de situaciones.

 

¡Te espero!  
Amaia

Proyecto de Administradora de fincas