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Posted by Larraz Asesores / in Administración de Fincas, Parking

Aparcar dos vehículos en una sola plaza

PARKING COMUNITARIO:

¿PUEDO APARCAR DOS VEHÍCULOS EN UNA SOLA PLAZA? Y ¿EN UNA ZONA COMÚN?

APARCAR DOS VEHÍCULOS EN UNA SOLA PLAZA

Alguna vez seguro que te has encontrado en el parking de tu comunidad con alguna moto aparcada fuera de una plaza de garaje, o dos vehículos en una plaza, ¿Es posible?

 

En la Administración de Fincas Larraz ya me van conociendo y han descubierto que una de las cosas que más me apasionan son las motos. Puede que ir a trabajar en moto, aunque llueva, haga –5º o nieve, ¡les ha hecho adivinarlo! jeje.

Así que, en cuanto Valentino Lorenzo, presidente de la Comunidad de Propietarios Dos Ruedas, llamó para contarnos que ya está cansado de ver en su garaje motos fuera de las plazas mal aparcadas y otras cuantas, dentro de una misma plaza de garaje, Martina no dudo en decir:

-Amaia, este aviso te lo doy a ti, que seguro que ya te sabes toda la normativa al respecto!

   ¡Que majas son mis compis! (modo sarcástico on).

-Bajo al garaje a por mi coche y tengo que ir esquivando motos para llegar a él. – Me dice Valentino. – El garaje parece una selva donde cada uno aparca donde quiere, por favor, ¡hacer algo!

Lo que me faltaba, esto a las 8 de la mañana, y sin haber tomado café! (ya sabeís que otra de mis pasiones es el café!).

Recibo un email del vecino con fotos de su anarquico parking, y ¡vaya! ¡Incluso motos delante de salidas de emergencia! Siempre hay gente que se cree que el garaje es una zona privada, pero no, es una zona comunitaria en la que se comparte su uso con el resto de propietarios. Tenemos que tener en cuenta lo que dice el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula entre las obligaciones de cada copropietario, respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos.

Las plazas de garaje son exclusivamente zonas de estacionamiento de vehículos, y que no podemos salirnos de las líneas pintadas en el suelo.

Ainhoa se sienta conmigo para repasar un poco lo que se puede hacer y lo que no en un garaje comunitario, para que engañaros…me ve tan perdida que viene a echarme una mano, o ¡el brazo entero! Que voy a saber yo del tema, ¡si aparco siempre en mi plaza! Soy una buena vecina, está claro.

-Veamos la siguiente foto, un coche y una moto en una misma plaza de garaje, ¿Está permitido? Siempre vamos a partir de que los vehículos no sobresalen de sus límites.

APARCAR DOS VEHÍCULOS EN UNA SOLA PLAZA

  • ¿LO PROHÍBE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL?

La respuesta es NO, la LPH no prohíbe en ningún momento cuantos vehículos puedes meter en tu plaza de garaje.

Tampoco existe jurisprudencia en sentido opuesto, es decir, si hay espacio suficiente para ello pueden aparcar coche junto a moto, siempre y cuando no sobresalga de la misma línea, invadiendo la zona común. Como queda dispuesto en el punto 3 de Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad no puede limitar o condicionar a un propietario el derecho al uso de su espacio privativo siempre y cuando se destine a su fin.

 

OTROS FACTORES

  • Cuota de Participación: Los propietarios no pagan una cuota según vehículos, sino según plaza. Algunos tienen una plaza con más metros cuadrados, pero también su cuota de participación es mayor. Por lo que algunos vecinos piensan porque a ellos no les caben una moto sin sobrepasar los limites de su plaza, y a otros en cambio, les caben 3, tienen que tener en cuenta, que al que le caben más vehículos, también contribuye más.

 

  • Seguro de la Comunidad: ¿Cubren las plazas de garaje o los vehículos estacionados en él? El seguro de Comunidad no cubre a los vehiculos estacionados, cubre la responsabilidad civil de la Comunidad frente a ellos.

Ya tenemos contestación para Valentino en este caso. Vayamos al siguiente caso

-Motos aparcadas en zonas comunes, una incluso delante de ¡una salida de emergencia!

“Las zonas comunes son de todos y no pueden usarse como si fueran propias porque podrás molestar a alguien que podrá quejarse de ti en la próxima Junta’’

Está claro que no se pueden invadir otras plazas o zonas comunes de paso, de vehículos o de peatones, ni pisar la línea divisoria.

Aunque algunas veces, nuestras plazas pueden estar más separadas de otras, y aunque pensemos que no molestamos, no podemos utilizar esa zona comunitaria junto a nuestra plaza, esa que parece desaprovechada y que no molesta, que solo sirve para llenarla de hojas en otoño, pero que es de todos, como el resto de las zonas comunes.  Por no mencionar el peligro que puede ser el colocar la moto en una zona común donde dificulte el acceso a una salida de emergencia.

Por lo tanto, tenemos una vía de actuación que sería simple pero efectiva; las notas. Poner una nota a los vecinos para recordarles que no se puede aparcar en zonas comunes, y si las tienen ahí aparcadas que procedan a su retirada, incluso si sabemos quienes son estos vecinos, les podemos llamar personalmente.

Otra solución sería la acción de cesación del art. 7.2 Ley de Propiedad Horizontal, cumpliendo con los requisitos establecidos en la ley, donde se señala que el propio presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Hablo con Valentino, y le digo que vamos a empezar poniendo una nota, diciéndole a los vecinos que no aparquen en zonas comunes y también le comento, que, en la próxima Junta de vecinos, que en este caso la tenemos en dos semanas, hablaremos del tema y votarán si les dan permiso o no para aparcar en zonas comunes. Se les puede dar permiso, pero que en ningún caso podrán ser zonas que molesten a otros copropietarios, zonas de entrada y salida del garaje y frente a puertas de emergencia. Para esta votación se requerirá una mayoría cualificada.

-Muy bien, gracias por todo. Nos vemos en dos semanas.!!!!! -Me dice Valentino.

– Bueno Amaia, ya está, ¡prueba superada! – me jalean mis compañeras entre risas- A partir de ahora, todos los temas de parking y garajes, para ti, para que sigas aprendiendo.

-Yupiii

No sé porque, pero me apetece irme a casa dando un paseo, que para aparcar las piernas ¡nunca hay problema!

Amaia

Proyecto de Administradora de Fincas

Perros comunidad de vecinos
Posted by Larraz Asesores / in Administración de Fincas

Perros en una comunidad de vecinos

Perros comunidad de vecinos

La acción de cesación

Era viernes, ¡yuhuuu!  Yo estaba contentísima porque ese fin de semana me iba a esquiar, que, aunque se me da fatal me encantaaaaaa, así que antes de irme a trabajar, aproveché para hacer la maleta y dejar todo preparado. Me daba un poco de pereza levantarme un poco antes, pero me dije…  ¡Amaia hazlo ahora que después seguro que no te da tiempo!

Estaba un poco cansada porque esa semana había empezado a ir a alguna reunión acompañando a mis compañeras de Larraz. ¡Madre mía! No sabéis lo intensas que pueden llegar a ser algunas reuniones de vecinos…que, si cambiamos el contrato del ascensor, que, si sería mejor colocar luces led, que si ahora quiero cerrar mi terraza… ¡Esto sí que era un mundo!

Pero bueno, como he dicho, ya era viernes. Cuando llegué, Ainhoa y Aitana estaban hablando de las reuniones que habían tenido el día anterior y Ane estaba enfrascada mirando a su ordenador, ¡qué poder de concentración tiene esta chica!

Dijo que tenía que enviar el acta de la reunión que había tenido el lunes sin falta.

Justo en ese momento, una vecina entró por la puerta de la oficina preguntando por Aitana, era vecina de la Comunidad de Propietarios Perros Pulgosos 43 y quería hablar urgentemente con su Administradora.

La Sra. Dolores, empezó a contarle que estaba harta de su vecino del 5º…

– ¿Te puedes creer que el otro día bajé y vi como el perro del vecino defecaba en el jardín y el vecino dejó sus heces sin recoger? Por no hablar de lo sucio que se queda el portal cada vez que entra con el perro mojado, aunque lo peor de todo es el ruido que hace cada vez que se queda solo en casa, ¡el otro día estuvo ladrando prácticamente todo el día desde las 06:00 de la mañana! -.

En ese momento Aitana, muy amablemente le dijo a la Sra. Dolores que hablaría con el dueño del perro para transmitirle las quejas de los propietarios y pedirle que por favor procurara respetar el descanso de sus vecinos y las zonas comunes.

La Sra. Dolores se marchó más tranquila, aunque volvió a insistir a Aitana para que llamara al dueño del perro.

El día continuó y llegaron las 16:00, ¡hora de cerrar y de disfrutar del fin de semana!

Y llegó el lunes…. Eran las diez de la mañana y estábamos todos concentrados en nuestro trabajo cuando volvió a entrar por la puerta de la oficina la Sra. Dolores preguntando por Aitana.

Estaba un poco alterada, Aitana la atendió y la Sra. Dolores empezó a contarle que no había podido descansar en todo el fin de semana, ¡el perro de su vecino Benito no paraba de ladrar y para colmo había vuelto a sacarlo a pasear al jardín y había dejado varios regalitos!

¿Pudiste hablar con el vecino el viernes?  – Preguntó la Sra. Dolores-.

– Aitana respondió. – El mismo viernes hablé con Don Benito Hueso Duro para contarle lo que me había dicho usted, pero me dijo que su perro no ladraba, sólo alguna vez cuando oía que alguien se acercaba a su puerta y que además iba a seguir paseándolo por el jardín comunitario, que para eso pagaba una cuota de comunidad todos los meses.  

– ¿No se puede obligar al propietario a que haga algo para que su perro deje de ladrar? ¿O por lo menos obligarle a que recoja las heces del perro? ¿No se le puede sancionar de alguna manera? – Preguntó la Sra. Dolores.

-Aitana respondió-.  Las Comunidades de Propietarios no tiene potestad sancionadora por lo que no pueden imponer ningún tipo de multa o sanción a un propietario, incluso aunque éste no respete las Normas de Régimen Interior que tenga la Comunidad.

¿Y la Comunidad entonces no puede hacer nada? – Volvió a preguntar la Sra. Dolores.

Aitana le explicó que había varias opciones:

  • En primer lugar, lo más conveniente sería resolver el problema de manera amistosa e intentar que el dueño del perro respetara las normas para que hubiera una buena convivencia.
  • Otra opción, sería interponer una denuncia contra el propietario que está causando las molestias sobre todo por el tema de los ruidos y/o transmitir las quejas al Ayuntamiento.
  • Por último, si el problema con este propietario continúa y el perro sigue molestando con los ladridos y ensuciando el jardín comunitario, se podría solicitar a la Comunidad que iniciara acciones judiciales contra Don Benito Hueso Duro, a través de una acción civil de cesación. Aunque en este caso debe acreditarse con pruebas las molestias que se generan: el ruido causado por los ladridos del perro y la suciedad.

Esta sería la última opción y habría que valorar en cada caso si podría prosperar ya que normalmente este tipo de acción se utiliza para ruidos procedentes de bares, evacuaciones de humos etc.

¿Qué es una acción de cesación? – Preguntó la Sra.  Dolores.    

Aitana respondió: –

Una acción de cesación es una acción judicial que consiste en obligar al propietario u ocupante de una vivienda o local a que cese en la realización de una actividad. Esta actividad debe resultar molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita.

Para iniciar esta acción de cesación, el Presidente de la Comunidad, tiene que requerir a Don Benito Hueso Duro mediante burofax para que recoja las heces de su perro que deja en el jardín y para que su perro deje de ladrar sobre todo.

En caso de que Don Benito siga sin hacer caso, entonces el presidente de la comunidad, previa autorización de la Junta de Propietarios que tiene que ser convocada para tratar el tema del perro, iniciará la acción de cesación a través de un Juicio Ordinario.

Se presentará la demanda junto con el justificante del burofax que se ha enviado antes a Don Benito y certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios. Es muy importante, antes de poner la demanda que se hayan conseguido pruebas como, por ejemplo, denuncias, mediciones, fotos etc. que demuestren lo que hace el propietario dueño del perro.

Después, el Juez podría, incluso antes del Juicio, como medida cautelar, obligar a Don Benito a que haga algo con el perro y a que cese en las actividades que están resultando molestas para el resto de los vecinos.

Una vez celebrado el Juicio, el Juez podría además de obligar a Don Benito Hueso Duro a que cesara en la actividad molesta causada por el perro de manera definitiva, le podría imponer una indemnización por daños y perjuicios, e incluso privarle del derecho al uso de la vivienda por tiempo no superior a 3 años.  

La Sra. Dolores se quedó más convencida con la posibilidad que le comentó Aitana y le pidió que por favor contactara con el Presidente y pusiera todo en marcha. Después cogió su bolso y se marchó.

– ¡Madre mía que lío por un perro! -Le dije a Aitana.

Esto suele ser muy habitual en Comunidades de Propietarios, Amaia, muchas quejas suelen venir por los perros que tienen los vecinos y aunque es cierto que se puede recurrir a la acción judicial, al final se trata de que haya una buena convivencia y de que todos los propietarios respeten los elementos comunes y a sus vecinos.

¡A ver qué nos depara el resto de la semana, está claro que trabajando como Administradora cada día es diferente!

¡Hasta la próxima!

Posted by Larraz Asesores / in Administración de Fincas, Seguros

¿En qué consiste el seguro comunitario? ¿Qué me cubre?


Seguro que más de una vez os ha ocurrido algo en vuestra vivienda o en la Comunidad en la que vivís y os habéis hecho esta pregunta o habéis necesitado llamar al Administrador de Fincas para que os ayude.

Os cuento lo que he empezado a aprender del seguro y cómo ha ido en general mi segundo día de trabajo en LARRAZ ASESORES, que por cierto ha empezado un poco atropellado:

Estoy en mi cama durmiendo tan agusto. De repente algo en mi cabeza se conecta. Me incorporo de un golpe, miro el móvil y… ¡Las 7,30h! ¡¡Dios mío que voy a llegar tarde!!  

Y todo porque ayer quedé con mis amigas y estuvimos hasta tarde en el “juevintxo” celebrando que parece que por fin he encontrado un trabajo con futuro en LARRAZ.  

Para los que no sois de Pamplona, os explico un poco qué es esto del “juevintxo” aunque el propio nombre ya da muchas pistas. Consiste básicamente en tomar pinchos (o pintxos) por los distintos bares del casco viejo, los jueves, acompañados de su correspondiente cañita o vinito por supuesto.
Y así estuvimos, riéndonos, contando nuestras penas y alegrías y, como no, celebrando mi encauzamiento laboral (como diría mi madre). Ains… Que bien sientan estos ratos de amigas…

La cuestión es que, como os iba contando, ¡¡llego tarde!! Me ducho, y visto a toda prisa. No me da tiempo a desayunar.
– Bueno, pienso, ya compraré luego un café y un bollo en la cafetería de enfrente. Lo importante es llegar a tiempo.

Entro por la puerta a las 8,03h. ¡Bien! Lo he conseguido.

Nada más entrar, veo que algo importante acaba de suceder… Me fijo en Aitana y Ainhoa llamando por teléfono y con semblante serio. Pregunto a Martina (otra compañera que ayer no os presenté) y me dice que han avisado hace dos minutos que el garaje de la Comunidad de Propietarios PASEO DE LAS CALAMIDADES 12 A 20 en Pamplona, se está inundando.
Me explica que este garaje en cuestión tiene un pozo de bombas que se encarga de extraer el agua que queda por debajo del nivel de desagüe (y por tanto no puede ser evacuada) que las bombas han dejado de funcionar, han dejado de achicar agua y claro…. El garaje parece una piscina.

Me cuentan que en un caso así, los pasos a seguir son los siguientes: han mandado con urgencia a una empresa para que extraiga el agua del garaje y repare las bombas. Seguidamente se dejarán carteles en la comunidad para que los propietarios con daños nos lo comuniquen y se dará parte al seguro comunitario. Aitana me dice que, aprovechando lo que ha pasado, me van a explicar lo más importante que consideran que debo saber, sobre el maravilloso mundo de los seguros de comunidad.  

¡¡Yo necesito un café cuanto antes!! Y comer algo. Pregunto si no les importa que vaya un momento a la cafetería y pida para llevar y me contestan que, al contrario, no hay problema y que por favor les traiga cafés y bollos a ellas también.

De vuelta con los encargos, Anne se ofrece para explicarme el tema del seguro.
Nos sentamos juntas en una mesa con nuestro rico desayuno improvisado
, y me dice que en LARRAZ ASESORES debemos tener claros estos conceptos sobre el seguro comunitario:

– SINIESTRO:

Para que un seguro (sea comunitario o de hogar) actúe, debe haber un siniestro. Es decir, debe producirse un hecho que provoque un daño. Ese hecho debe ser algo fortuito. Algo provocado por un tercero, por un efecto atmosférico, por la rotura de un elemento… y debe provocar un daño. De este concepto de siniestro, queda excluido todo aquello que se considera “mantenimiento”. Osea que si por ejemplo un día no puedo abrir la persiana de mi casa, porque se ha roto el mecanismo que hace que suba y baje, eso no es un siniestro. Es algo que por uso se ha estropeado y que por tanto queda excluido de la póliza.

– COBERTURAS:

Lo más importante que debe cubrir un seguro comunitario (o también llamado “de continente”) es: tuberías comunes y privadas, cristales comunes y privados, responsabilidad civil entre copropietarios y daños estéticos.
Hay más muuuchas más coberturas, pero parece ser que esto es lo más básico que debe cubrir. Por supuesto la cobertura de incendios está siempre incluida y es obligatoria.
Lo que se intenta, es que el seguro comunitario cubra no sólo elementos comunes, sino también privados (en la medida de lo posible) para no tener que depender de los seguros de hogar de propietarios cuando haya un siniestro.
De todas maneras, un seguro comunitario nunca podrá sustituir a un seguro de hogar y se aconseja que los propietarios tengan uno que complemente todo aquello que no cubra el seguro.

– CORREDOR DE SEGUROS

Siempre se aconseja que las Comunidades de propietarios tengan la póliza contratada por mediación de un corredor o correduría de seguros ya que dicha figura actúa como intermediario de varias compañías aseguradoras, sin estar vinculado en exclusiva a ninguna de ellas. Es un profesional independiente y que por tanto no trabaja para una sola compañía, sino que busca aquella que mejor puede satisfacer las necesidades de su cliente, así como ayudarle a la hora de resolver siniestros o reclamaciones frente a la aseguradora en cuestión.

En el caso en concreto que ha pasado hoy en PASEO DE LAS CALAMIDADES, dice que pueden ocurrir varias cosas dependiendo de la compañía con la que esté asegurada la Comunidad:

– Hay compañías que cubren tanto los daños en elementos comunes como los particulares de los trasteros (enseres que pueda haber dentro)
– Otras cubren solo daños en elementos comunes
– Y alguna otra cubre también el coste del arreglo del pozo de bombas.
Todas las compañías tienen sus deficiencias, no existe la póliza perfecta. Lo que una compañía puede cubrir más en un punto, se queda más cojo en otro…

-Bueno Amaia, con esto yo creo que por hoy es suficiente. Otro día te explicaremos más cosas como, por ejemplo: la cláusula de cesión de derechos, el infraseguro, las franquicias y más en profundidad el tema de las coberturas (fuga, filtración, tubería oculta o vista…)

– Uffff, vaya lio!!!!! 

Hala, mañana es sábado. ¡A disfrutar del fin de semana y el lunes más y mejor!

Amaia
Proyecto de Administradora de fincas

Administradora de Fincas mi trabajo
Posted by Larraz Asesores / in Administración de Fincas, Seguros

Administradora de Fincas, mi trabajo

Administradora de Fincas mi trabajo
Como administradora de fincas te cuento como empecé y como llegué hasta una empresa/asesoría que se dedica a ayudar a los vecinos para realizar la gestión y administración de una “Comunidad de vecinos”

 

 

 

Mi nombre es Amaia y vivo en Pamplona.

Cuando te preguntan de pequeñita que quieres ser de mayor, yo siempre contestaba: – jugadora de baloncesto. Y mi madre decía: ¿Cómo? Luego fueron pasando los años y fui variando de opinión: veterinaria, doctora, peluquera,…

Mi pobre madre se desesperaba y cuando ya le dije que quería ser como el “encantador de perros” me dijo: ¡Amaia por favor céntrate y estudia algo “con futuro”! Por ejemplo, Derecho, Económicas… – Ay!  Que yo siempre he querido tener una hija “¡Jueza” Mi madre es así, siempre está igual.

Pero al margen de eso, lo cierto es que no tenía nada claro qué quería hacer con mi futuro así que dije: ¡porque no! Venga voy a estudiar Derecho y luego ya veré que hago con mi vida… Acabé la carrera, no diré que sin baches, en seis años. Estuve un par de años pasando de un trabajo a otro (maldita crisis…) hasta que, hace un mes, fui a parar a LARRAZ ASESORES ADMINISTRACIÓN DE FINCAS.

Mi primer día en “LARRAZ ASESORES” fue un 28 de diciembre. Pensé que era una inocentada. Había pasado las entrevistas que el responsable de la empresa me hizo. Me sorprendió su llamada por ser la persona seleccionada teniendo en cuenta que tenía 26 años y no había trabajado nunca en este sector.

Eran las 8:00 de la mañana cuando entre por la puerta. Estaba bastante nerviosa. Me recordaban a los nervios que pase cuando hice el último examen de la carrera de Derecho (menuda fiesta con mis amigos esa noche). Por fin terminaba una fase y se me abría un mundo de oportunidades.

Me presentaron a mis compañeras a las que les dediqué una tímida sonrisa. Una era Anne. Me pareció de primeras muy simpática, me guiñó el ojo en tono cordial. Otra era Aitana, de mi misma edad, muy risueña. Por último estaba Ainhoa,  más seria. Me miró sin decirme nada por encima de sus gafas de pasta negra y al cabo de tres segundos que se me hicieron interminables mi dijo: “Bienvenida, te estábamos esperando con muchas ganas, Ya nos habían dicho que hoy venías”. Uff… que tranquilidad saber que me esperaban con los brazos abiertos

Me llamó mucho la atención que ya a las 8:05 empezó a sonar el teléfono:

“Buenos días, Larraz Asesores dígame” Con una voz tranquila, responde mi compañera Anne que sin problemas, que se lo preparan hoy mismo y que lo envían por mail. Le habían solicitado un certificado de estar al corriente de las cuotas de comunidad. Yo no me atrevía a preguntar ni que era eso  

A mí todo lo que oí ese día a mis nuevas compañeras me sonaba a chino: coeficientes de participación, liquidaciones individuales de saldos, grupos de reparto, Escritura de Declaración de obra nueva, mancomunidades, convocatorias, juntas de constitución, elementos comunitarios de uso exclusivo… “¡¡¡¡¡Pero si es Navidad!!!!! ¿la gente no está de vacaciones?”

Pensé que en donde me había metido… La idea que tenía en mi cabeza de una Administración de Fincas era girar cuatro recibos y mandar a un electricista para cambiar una luz fundida. Hasta para elegir bombillas, se me abrió todo un mundo: led, fluorescentes, cebadores, halógenas, bajo consumo, detectores de presencia, relojes astronómicos, downlight, …

 

En este Blog te contaré casos y situaciones que se presentan en una Comunidad de vecinos y las correspondientes soluciones y/o alternativas Clic para tuitear

 

Fui consciente ya en el primer día que me tocaba estar con los cinco sentidos muy despiertos para empaparme de todo lo que iba a aprender y que compartiré en este Blog, sobre el trabajo de una Administración de Fincas, las soluciones que se aportan, el estar cerca de los vecinos, escuchar sus inquietudes y opiniones, entre un largo etcétera de situaciones.

 

¡Te espero!  
Amaia

Proyecto de Administradora de fincas