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PROBLEMAS DE HUMEDADES

PROBLEMAS DE HUMEDADES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

¡!!Vaya día llevo!!!  Acabo de salir de una junta general en la Comunidad de Propietarios HUMEDALES 23 ya que hay varias viviendas con diversos problemas de humedades.

Ha sido una reunión interesante pero larga. Necesito despejar la cabeza así que, aunque es un poco tarde, he llamado a Anne ya que somos casi vecinas, y hemos quedado para tomar algo rápido y contarle un poco la reunión.

El tema tiene miga y es interesante, así que os lo voy a contar desde el principio ya que yo, hasta hace poco, no distinguía entre condensación, humedad, filtración…e imagino que muchos de vosotros tampoco.

Todo empezó un frío y ventoso día de febrero. De esos típicos de Pamplona o “Mordor” (como se la suele denominar también). Estaba yo tranquilamente revisando los avisos pendientes de una Comunidad, cuando suena el teléfono. Es la Sra. Marismas del 2º izquierda que dice que tiene unas manchas de humedad en la pared que da a la fachada.

Seguidamente, llama el propietario del 3º derecha por lo mismo: que tiene manchas de humedad pero que a él le han salido en el baño en el techo encima de la bañera.

Al momento, mi compañero David me pasa un recado diciendo que ha llamado el 4º izquierda de la misma comunidad, porque también tiene manchas de humedad en el techo del baño.

A los 5 minutos llama el 5º derecha y la conversación parece que se repite ya que tiene mancha de humedad en el techo del salón.

¡Esto parece el día de la marmota! Como me gustó aquella película… ¿la habéis visto? Me refiero a “Atrapado en el tiempo”. Si no la habéis visto, os la recomiendo. Es una gran comedia de 1993. Si. Lo sé. Ya tiene sus añitos pero os hará pasar un buen rato.

Perdón, que ya me estoy yendo por los cerros de Úbeda. Volvamos a nuestro tema.

Anne, que me ha estado observando, me dice: ¡Espera!, antes de dar los cuatro avisos de la Comunidad HUMEDALES 23, te voy a explicar los pasos a seguir para poder así asignar responsabilidades respecto a la reparación y daños causados por las diferentes humedades:

 

  1. Inspección de la humedad y determinación de su origen.

 

En LARRAZ ASESORES somos expertos en Ley de Propiedad Horizontal, NO en manchas de humedad, así que vamos a solicitar a un técnico competente que visite las viviendas y nos pase una valoración o informe.

Siguiendo el consejo de Anne, escribo al arquitecto Amancio Vigas Forjado, y les explico a los propietarios que han llamado, que esta persona se pondrá en contacto con ellos para visitar su vivienda.

A los pocos días, el arquitecto ya ha visitado las viviendas y nos ha enviado un pequeño informe de la situación.

A continuación, os transcribo el informe porque es bastante clarificador:

A petición de LARRAZ ASESORES, elaboro el presente informe sobre patologías en el edificio citado en el encabezamiento.

Se observan cuatro tipos de patologías diferentes:

  1. 2º IZQUIERDA. Humedades por condensación por puente térmico en encuentro en levantes de fachada y paredes transversales a la fachada principal.

El propietario de la vivienda me informa de que las humedades que tiene aparecen en invierno y cuando bajan mucho las temperaturas.

Es evidente que existe falta de estanqueidad en la fachada que permite la entrada de aire frío y que éste se distribuye por los tabiques perpendiculares a fachada de modo que el aire frío, al entrar en contacto con la superficie caliente de la vivienda, alcanza la temperatura de rocío y condensa, provocando las manchas que comenta el vecino. Habría que reforzar el aislamiento de la fachada para solucionar el problema

 

  1. 3º DERECHA. Condensaciones por falta ventilación. Existen abundantes manchas de condensación en el baño que corroboran claramente que no corresponden a filtraciones de agua sino a un exceso de humedad ambiental para lo que es necesario ventilar la estancia frecuentemente usando el propio extractor de ventilación del baño (que ya he advertido a los propietarios que lo tienen taponado) o la ventilación natural que pueda tener el propio baño para que el exceso de humedad se diluya.

 

  1. 4º IZQUIERDA. Humedades en techo baño por fuga de agua provocada por la cisterna del inodoro de la vivienda de arriba, lo que produce una fuga permanente de agua que filtra a través de las baldosas del suelo y el forjado hasta el piso inferior. Se corta el paso de agua al baño de la vivienda puesto que, como se puede ver, está goteando agua. Se debe reparar la cisterna y se solucionará.

 

  1. 5º DERECHA. Humedades en techo salón por filtraciones. En este caso, la mancha de humedad coincide con la terraza de la vivienda del ático que se encuentra justo encima, debido a que la tela asfáltica se ha deteriorado en algún punto, permitiendo la entrada de agua. Se deberá realizar una reparación volviendo a impermeabilidad los metros necesarios de terraza.

 

  1. Resolución de dudas.

Tras leer el informe, llamé al arquitecto puesto que necesitaba que se me aclararan ciertos conceptos respecto de los problemas de condensación:

  • AITANA: Buenos días Amancio, he leído tu informe y me surgen algunas dudas. ¿me las puedes aclarar por favor?
  • AMANCIO: ¡Sí claro! Cuéntame, Aitana
  • AITANA: Verás, lo primero que quisiera es que me aclares lo que es una condensación.
  • AMANCIO: Pues las humedades por condensación surgen cuando el aire de nuestro ambiente (interior vivienda) entra en contacto con una superficie cuya temperatura es menor a la temperatura de rocío y es en ese punto cuando la estancia/s en cuestión tiene tal humedad ambiental, que surgen las manchas por condensación, según las fotos que has visto.

Son varios los factores que pueden generar la aparición de humedades y, de su combinación, surgirán diversos problemas de humedad por condensación. En las dos viviendas que he visitado se dan dos de las condiciones más frecuentes que dan pie a este problema: los puentes térmicos en el caso del 2º izquierda y una deficiente ventilación de la vivienda en el caso del 3º derecha.

  • AITANA: Cuando hablas del problema de los puentes térmicos por falta de aislamiento en la fachada, ¿Te refieres a que hay un defecto en un elemento común como es la fachada en este caso?
  • AMANCIO: No, en este caso no hay defecto en elemento común. Es decir, la Comunidad tiene 35 años de antigüedad y con la cata que he hecho, he visto que el aislamiento es el correcto según la normativa de la época. Es un problema habitual en edificios que superan ya ciertos años.
  • AITANA: Si se trata de algo habitual en edificios de cierta antigüedad, ¿porque le ha surgido ahora el problema y no en estos años atrás?
  • AMANCIO: ¡Buena pregunta! Se debe a que el propietario ha realizado una reforma en la vivienda en la que, entre otras cosas, ha sustituido las ventanas originales por otras mucho más herméticas que nada tienen que ver con la originales y eso ha hecho que se altere la ventilación natural.
  • AITANA: Ahh. Vale. Dudas aclaradas. ¡Gracias! Que tengas un buen día.

 

Como veis, mis dudas han estado centradas en las condensaciones, porque el tema de la fuga y de la filtración del 4º izda y 5º dcha respectivamente, los tengo claros.

Pasemos ahora pues al tercer paso:

  1. Asignación de responsabilidades.

 

Teniendo claro los diferentes orígenes de las humedades valorados por técnico competente, llegamos a las siguientes conclusiones:

 

  1. CONDENSACIONES por aislamiento del edificio, Caben tres opciones que deben decidirse en junta general:
  2. No hacer ninguna actuación a nivel de Comunidad de propietarios puesto que no hay un defecto de un elemento común.
  3. Realizar una actuación general en el edificio (fachada ventilada, SATE…). Esto sería una mejora de la eficiencia energética y para aprobarse es necesario el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios que, a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación tal y como se establece en el artículo 17.3 del a Ley de Propiedad Horizontal. Los ausentes tendrían 30 días de plazo para votar desde la recepción del acta entendiéndose, si no muestran disconformidad expresa, que están a favor (artículo 17.8 LPH). Si se aprobara, esta actuación obliga a todos los propietarios.
  4. Autorizar actuaciones a nivel individual. Por ejemplo, si hay propietarios interesados en mejorar el aislamiento de su vivienda (inyectando lana de roca, celulosa…), se puede solicitar a la junta general de propietarios un permiso para adoptar un acuerdo marco. Si se concede el permiso comunitario, el propietario interesado deberá solicitar autorización administrativa.

Por supuesto el gasto de todo lo mencionado en este punto, es privado.

 

  1. En cuanto a las CONDENSACIONES por falta de ventilación y la FUGA de la cisterna del WC, corresponde a los propietarios en cuestión realizar las actuaciones pertinentes para solucionar las humedades. Se trata por tanto de temas privados en los que la Comunidad no tiene responsabilidad.

 

  1. Por último, en el problema de las FILTRACIONES que provienen de la terraza del ático, decir que la terraza es un elemento común ya que, entre otras cosas, así se establece en los estatutos y por ello es claro que corresponde a la Comunidad realizar las reparaciones pertinentes.

En este caso, la reparación es una obra obligatoria (según dictamen del informe del arquitecto). Dichas obras vienen reguladas en el artículo 10 de la LPH y como tales,

 

  1. Convocar junta general.

Con todo lo explicado, vemos necesario convocar una junta general para tratar los siguientes dos temas:

  • Condensaciones por aislamiento del edificio. Para que los propietarios sepan la situación actual y decidan si quiere realizar (o no) alguna actuación.
  • Filtraciones que provienen de la terraza del ático. Es una obra obligatoria y por tanto no vota si se hace o no, puesto que hay que hacerla. Ahora bien, con obras que conllevan un coste económico importante, en Larraz Asesores nos parece que lo oportuno es solicitar presupuestos para que la Comunidad escoja a la empresa que va a ejecutar los trabajos.

 

Al día siguiente hablé con la Presidenta para que me diera el visto bueno para enviar una convocatoria de junta general extraordinaria, adjuntando a la misma el informe del arquitecto.

Y con todas estas explicaciones, ya hemos llegado al día de hoy en el que acabo de salir de la reunión de HUMEDALES 23… Los propietarios nos han agradecido mucho las explicaciones dadas de los diferentes tipos de humedades y cómo actuar en consecuencia según cual sea su origen.

Ya veis que es un tema para el que no hay una respuesta tajante a la hora de asignar responsabilidades….

¡¡Y con esto y un bizcocho, me voy a tomar unas merecidas “cañas” y a descansar!!

 

Buenas noches!

Amaia. Administradora “casi” experta. jejej  😉

 

morosos comunidad
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Morosos en mi comunidad

“¡Mis vecinos no pagan! ¿Qué puede hacer mi comunidad?”

 

morosos comunidad

 

Hoy iba andando a la oficina y he pensado…madre mía Amaia, ya llevas 4 meses en Larraz Asesores. ¡Como pasa el tiempo! Ya había ido a un montón de reuniones con mis compañeras y empezaba a entender cómo funcionaban las comunidades de propietarios. Hoy me tocaba acompañar por primera vez a Aitana que ya me había avisado de que lo primero que haríamos sería preparar la reunión. ¡Siempre tan organizada!

Al entrar a la oficina, Aitana y yo nos reunimos en el despacho y preparamos la reunión. Había que mirar muchas cosas, pero sobre todo ver si alguno de los propietarios morosos había pagado la deuda que tenían con la Comunidad.

  • La comunidad Pedro Martínez Sin Pago Núm. 5 es pequeña y les afecta mucho que haya siete propietarios que no pagan sus cuotas. Por eso tenemos que mirarlo despacio– Me explicó Aitana.

Empezamos a mirar cuánto dinero debía cada propietario moroso. La mayoría de ellos tenían pendiente solo una cuota de comunidad, aunque había algunos que llevaban varios meses e incluso un año sin pagar nada.

Los propietarios que deben una cuota normalmente la abonan enseguida porque suelen ser despistes, pero hay cuatro propietarios que deben mucho dinero-dijo Aitana.

¿Qué puede hacer la Comunidad con los vecinos que no pagan? -Pregunté a Aitana.

Aitana me explicó que todos los propietarios que debían dinero ya lo sabían desde hace tiempo porque llevaba varios meses llamándoles o enviándoles mails y cartas con la deuda que habían generado con la comunidad.  -Cuando reciben la carta muchos de ellos pagan, pero hay algunos que no hacen caso. – dijo Aitana.

¿Y qué pasa si no hacen caso?  De alguna manera tendrá que poder recuperar la comunidad los 1.500 euros que había acumulados de impagos por parte de vecinos-.

Aitana me explicó que la única manera de obligar a un propietario a que pague su deuda con la Comunidad es iniciando una reclamación judicial.

 

morosos comunidad

 

¿Y por qué no lo hemos reclamado ya? – pregunté.

-No podemos decidir eso nosotras como administradoras y tampoco el presidente. Para que la Comunidad reclame judicialmente la deuda a los propietarios morosos, se deben seguir una serie de pasos y aprobarlo en asamblea general. No se puede reclamar una deuda de cualquier manera -contestó Aitana.

  • Lo primero que hay que hacer es incluir en el orden del día de la Convocatoria una relación de los propietarios que no estén al corriente de pagos con la Comunidad, advirtiendo además que están privados del derecho de voto. En este caso, hay cuatro viviendas que no han pagado su deuda (3ºA, 4ºA, 7ºB y 6ºC).

¿Los morosos no pueden votar? -Pregunté.

Cuando un propietario debe dinero, puede asistir a las reuniones y participar en los debates, pero no puede votar a no ser que antes de la reunión haya pagado su deuda o la haya consignado judicial o notarialmente-dijo Aitana.

  • Después, en la reunión los propietarios deben votar si quieren o no, reclamar judicialmente la deuda. Esto se hace por mayoría simple.

morosos comunidad

 

  • En tercer lugar, tendríamos que redactar el acta en la que hay que reflejar la certificación y liquidación de la deuda de cada propietario y además facultar al presidente para realizar los actos necesarios para reclamar judicialmente la deuda.

 

  • Una vez redactada el acta y en caso de que los propietarios morosos continuaran sin pagar, habría que notificar por medio de burofax el certificado donde se refleje el acuerdo de la Junta por el que se acuerda liquidación de la deuda y emprender acciones judiciales.

 

¿Y qué ocurre si nadie recoge el burofax? ¿Y dónde lo envías? -pregunté.

-Aitana contestó: El burofax hay que enviarlo al domicilio que nos haya proporcionado el propietario y en caso de que no fuera posible hacer la notificación, habría que publicar una diligencia en el Tablón de Anuncios de la comunidad, firmada por el Secretario-Administrador con el visto bueno del Presidente. Esta notificación produce efectos jurídicos en el plazo de 3 días naturales.

  • Una vez enviado el burofax con la deuda, en caso de que el propietario no pague la deuda, la Comunidad iniciaría la reclamación judicial a través del proceso monitorio.

En ese momento sonó el teléfono . Aitana lo cogió y era un chico (su nombre era Inocente) que quería darnos sus datos porque acababa de comprar una vivienda en la Comunidad de Pedro Martínez Sin Pago. Había comprado el 3ºA.

En ese momento Aitana le dijo que precisamente a la tarde teníamos la reunión de esa comunidad y que una de las cosas a tratar era la posible reclamación judicial por deuda que tenía acumulada justo la vivienda que había comprado. En el último año, el actual propietario no había pagado nada y debía a la comunidad 750€.

-Inocente le preguntó- ¿Y quién va a pagar esa deuda? Porque eso no me corresponde a mí. ¡Acabo de comprar la vivienda!

Aitana le explicó que según la actual Ley de Propiedad Horizontal se puede reclamar al nuevo propietario la deuda que se haya generado durante ese año y los tres años anteriores ya que, aunque Inocente no sea el deudor, la vivienda que ha comprado está sujeta al pago de las cantidades que deba a la Comunidad.

Inocente dijo que hablaría con el antiguo propietario y que si no pagaba sería el mismo el que liquidara la deuda. – ¡No quiero tener problemas con la comunidad! –

 

Aitana colgó el teléfono y continuamos revisando la convocatoria de la reunión. Al mirar el punto de la renovación de cargos de la comunidad me di cuenta de que en caso de que no se presentara nadie voluntario, le tocaba la presidencia al propietario del 7º B.

 

¡Era el propietario que más dinero debía a la comunidad! – ¿Un propietario moroso puede ser presidente? -pregunté.

 

El único requisito que establece la Ley para que alguien sea presidente es que sea propietario de alguna vivienda o local de la comunidad. Por tanto, un propietario moroso sí que puede ser presidente. En estos casos suele ser recomendable que algún otro propietario se ofrezca voluntario para ejercer el cargo-dijo Aitana.

Después de casi dos horas habíamos terminado de revisar toda la convocatoria.

 

Una última duda Aitana…En el caso de los propietarios morosos, ¿la Comunidad puede acordar que no utilicen algún servicio como por ejemplo el ascensor o el garaje? -pregunté.

La Comunidad no tiene potestad sancionadora por lo que no se puede privar a un propietario de un servicio común. -contestó Aitana.

 

Yo pensaba que en las comunidades no había problemas de impagos, pero me acabo de dar cuenta de que puede ser un gran problema. ¡Aunque tiene solución!

¡Nos vemos enseguida!

 

Amaia

Proyecto de Administradora.

 

reclamaciones defectos construcción
Posted by Larraz Asesores / in Construcción, Reclamaciones

Las reclamaciones por defectos de construcción

Y día en la oficina. Estoy aluciando con todo esto.

 

¡No os podéis imaginar la de cosas que pasan en las comunidades de propietarios! Ahora veo “La que se avecina” desde otra perspectiva jajaja

 

Bueno, al grano. Os cuento mi día de hoy.

 

La cuestión es que ha venido hoy a “la ofi” un perito y una abogada y se han reunido con mi compañera Ane. Tenían que hablar sobre unos defectos de construcción que hay en la comunidad Torre de Pisa nº 1. “Pero si esa comunidad no tiene ni año…”

 

  • Oye Aitana, ¿Esto es normal? ¿Que una comunidad tan nueva tenga ese tipo de defectos?
  • Bienvenida al mundo real Amaia.

 

¿Os acordáis de la película “Esta casa es una ruina” en la que aparecía Tom Hanks? Pues la segunda parte la podían rodar en Torre de Pisa nº 1. ¡Madre mía! Lo que no pase en esta comunidad…

 

Cada vez que llueve (que en Pamplona no es poco), entra agua en prácticamente todos los balcones de las viviendas, en las ventanas de la caja de escaleras, en el garaje. Además, han salido unas grietas que dan miedo… no os imaginéis las típicas “grietillas” que aparecen por el asentamiento del edificio, que quedan horribles en el salón de casa, pero que no dejan de ser un tema estético. Las que han salido en esta comunidad tienen toda la pinta de ser un tema estructural, por lo que han puesto unas flechas para controlar la evolución… Y por si fuese poco, ha habido un incendio en la sala de calderas. Y todo esto en menos de un año desde que la entregaron.

 

reclamación defecto construcción

 

Han estado un buen rato reunidos en el despacho. Cuando ya se han ido, le he preguntado a mi compañera a ver si me podía explicar qué es eso de las reclamaciones… y parece ser que se ha quedado con ganas después de la reunión, porque menuda clase magistral me ha dado…

 

  • ANE: Una vez entregada una comunidad de propietarios, la LOE (Ley Orgánica de Edificación) establece unos plazos de garantía para reclamar posibles defectos que haya. Así en resumen son 1 año para defectos de acabado, 3 si afectan a habitabilidad y 10 para defectos estructurales del edificio. Dentro de estos plazos, hay que tener en cuenta también que cuando sale el defecto, tienes 2 años para reclamarlo. Y además, una vez reclamados, tienes también un plazo de 2 años para poder reclamar judicialmente.
  • YO: ¿Y ese plazo es desde la reunión en la que se constituye la comunidad?
  • ANE: ¡Qué va! Es desde la fecha del acta de recepción del edificio. Y es súper importante realizar las reclamaciones correspondientes dentro de estos plazos para interrumpir la prescripción, porque si no, en el caso de que no reparen, si vas al juzgado, es lo primero que te van a pedir, a ver si reclamaste en plazo. Una vez has reclamado, tienes dos años para poder interponer una demanda judicial. Yo en Torre de Pisa nº 1envié burofax con todas las reclamaciones a la promotora, a la constructora, a los aparejadores, al arquitecto y al ingeniero. A todos los intervinientes que figuraban en el Libro del Edificio. Siempre envío a todos y siempre teniendo constancia escrita, y luego ya veremos de quién es la responsabilidad de cada reclamación, pero por si acaso, todas a todos.
  • YO: ¿Y no puedes reclamar a la promotora y ya está? Luego que reclame ella a quien corresponda ¿no?
  • ANE: Eso sería lo mejor, porque como dices, demandas a la promotora y te olvidas, pero por ejemplo en el caso de Torre de Pisa nº 1, la promotora ha entrado en concurso de acreedores, así que es muy difícil que la comunidad consiga algo de ella. Por casos como este es tan importante reclamar a todos los intervinientes. Lo que he estado hablando con Justina (la abogada) y Pepito (perito) es qué vamos a reclamar a cada interviniente por considerar que tienen responsabilidad, con el objetivo de que, si la sentencia nos da la razón, respondan sus seguros de responsabilidad civil. Porque ya te digo, que de la promotora poca cosa.

 

De repente nos interrumpe enérgicamente Aitana.

 

  • ¡¡Nos han dado la razón!!

 

Acaba de recibir la sentencia de un juicio contra una promotora, y le han dado razón a la comunidad.

 

Paramos a comer, pero yo sigo dándole vueltas al coco con esto de los plazos y las reclamaciones. Además, la comunidad de Aitana de la que ha salido la sentencia tiene 7 años, y la demanda la pusieron hace dos años… ¿Ya estaría fuera de plazo no?  

 

Bueno, voy a desconectar un poco viendo el “caralibro” y a comprarme la entrada para el concierto de U2, que vienen a Pamplona y salen ahora a la venta.

 

  • ¿Has terminado de comer Aitana? ¿Te puedo hacer una consulta?

 

  • La sentencia que has comentado antes, ¿las reclamaciones no estarían fuera de plazo?
  • Es que ahí no se reclamó por LOE, sino por responsabilidad contractual.

 

De verdad os digo que esto es un jaleo. Cuando creo que ya he entendido algo y lo controlo, salen cosas nuevas.

 

Ahora resulta que Aitana me dice que también puedes demandar por defectos de construcción por responsabilidad contractual a la promotora y ahí el plazo es de 5 años desde que entregan la comunidad. Y que se utiliza en casos en los que por LOE se te ha pasado el plazo. Así parece raro, pero os explico el caso que nos ha ocurrido en la oficina que es la sentencia que han notificado hoy.

 

En la comunidad c/Cataratas del Niágara 50 a 53, durante los primeros años, muchas de las viviendas eran propiedad de la promotora. El segundo año de vida de la comunidad, filtró agua a través de las terrazas en varias viviendas. Se reclamaron a la promotora, y ésta actuó para solucionarlas. Entre esas viviendas afectadas por las filtraciones, algunas eran de su propiedad. A los 4 años de esas actuaciones, las consiguieron vender, y se descubrió que seguía habiendo filtraciones. El plazo de la LOE ya había prescrito, por lo que no se podían reclamar haciendo alusión a ella. En este caso, se demandó a la promotora por responsabilidad contractual.

 

En resumen, que es muy importante reclamar en plazo, ¡y siempre por escrito!

 

De todas formas, lo más importante del día de hoy es que… ¡YA TENGO LAS ENTRADAS PARA EL CONCIERTO DE U2!  

 

Otro día os cuento más sobre este apasionante mundo de la administración de fincas. Porque no hay día en el que no aprenda algo nuevo.

 

Hasta la próxima entrada del blog.

 

AMAIA.

 

PD: cómo no, llueve de nuevo en Pamplona…