“¡Mis vecinos no pagan! ¿Qué puede hacer mi comunidad?”
Hoy iba andando a la oficina y he pensado…madre mía Amaia, ya llevas 4 meses en Larraz Asesores. ¡Como pasa el tiempo! Ya había ido a un montón de reuniones con mis compañeras y empezaba a entender cómo funcionaban las comunidades de propietarios. Hoy me tocaba acompañar por primera vez a Aitana que ya me había avisado de que lo primero que haríamos sería preparar la reunión. ¡Siempre tan organizada!
Al entrar a la oficina, Aitana y yo nos reunimos en el despacho y preparamos la reunión. Había que mirar muchas cosas, pero sobre todo ver si alguno de los propietarios morosos había pagado la deuda que tenían con la Comunidad.
- La comunidad Pedro Martínez Sin Pago Núm. 5 es pequeña y les afecta mucho que haya siete propietarios que no pagan sus cuotas. Por eso tenemos que mirarlo despacio– Me explicó Aitana.
Empezamos a mirar cuánto dinero debía cada propietario moroso. La mayoría de ellos tenían pendiente solo una cuota de comunidad, aunque había algunos que llevaban varios meses e incluso un año sin pagar nada.
–Los propietarios que deben una cuota normalmente la abonan enseguida porque suelen ser despistes, pero hay cuatro propietarios que deben mucho dinero-dijo Aitana.
– ¿Qué puede hacer la Comunidad con los vecinos que no pagan? -Pregunté a Aitana.
Aitana me explicó que todos los propietarios que debían dinero ya lo sabían desde hace tiempo porque llevaba varios meses llamándoles o enviándoles mails y cartas con la deuda que habían generado con la comunidad. -Cuando reciben la carta muchos de ellos pagan, pero hay algunos que no hacen caso. – dijo Aitana.
– ¿Y qué pasa si no hacen caso? De alguna manera tendrá que poder recuperar la comunidad los 1.500 euros que había acumulados de impagos por parte de vecinos-.
Aitana me explicó que la única manera de obligar a un propietario a que pague su deuda con la Comunidad es iniciando una reclamación judicial.
– ¿Y por qué no lo hemos reclamado ya? – pregunté.
-No podemos decidir eso nosotras como administradoras y tampoco el presidente. Para que la Comunidad reclame judicialmente la deuda a los propietarios morosos, se deben seguir una serie de pasos y aprobarlo en asamblea general. No se puede reclamar una deuda de cualquier manera -contestó Aitana.
- Lo primero que hay que hacer es incluir en el orden del día de la Convocatoria una relación de los propietarios que no estén al corriente de pagos con la Comunidad, advirtiendo además que están privados del derecho de voto. En este caso, hay cuatro viviendas que no han pagado su deuda (3ºA, 4ºA, 7ºB y 6ºC).
– ¿Los morosos no pueden votar? -Pregunté.
–Cuando un propietario debe dinero, puede asistir a las reuniones y participar en los debates, pero no puede votar a no ser que antes de la reunión haya pagado su deuda o la haya consignado judicial o notarialmente-dijo Aitana.
- Después, en la reunión los propietarios deben votar si quieren o no, reclamar judicialmente la deuda. Esto se hace por mayoría simple.
- En tercer lugar, tendríamos que redactar el acta en la que hay que reflejar la certificación y liquidación de la deuda de cada propietario y además facultar al presidente para realizar los actos necesarios para reclamar judicialmente la deuda.
- Una vez redactada el acta y en caso de que los propietarios morosos continuaran sin pagar, habría que notificar por medio de burofax el certificado donde se refleje el acuerdo de la Junta por el que se acuerda liquidación de la deuda y emprender acciones judiciales.
– ¿Y qué ocurre si nadie recoge el burofax? ¿Y dónde lo envías? -pregunté.
-Aitana contestó: El burofax hay que enviarlo al domicilio que nos haya proporcionado el propietario y en caso de que no fuera posible hacer la notificación, habría que publicar una diligencia en el Tablón de Anuncios de la comunidad, firmada por el Secretario-Administrador con el visto bueno del Presidente. Esta notificación produce efectos jurídicos en el plazo de 3 días naturales.
- Una vez enviado el burofax con la deuda, en caso de que el propietario no pague la deuda, la Comunidad iniciaría la reclamación judicial a través del proceso monitorio.
En ese momento sonó el teléfono . Aitana lo cogió y era un chico (su nombre era Inocente) que quería darnos sus datos porque acababa de comprar una vivienda en la Comunidad de Pedro Martínez Sin Pago. Había comprado el 3ºA.
En ese momento Aitana le dijo que precisamente a la tarde teníamos la reunión de esa comunidad y que una de las cosas a tratar era la posible reclamación judicial por deuda que tenía acumulada justo la vivienda que había comprado. En el último año, el actual propietario no había pagado nada y debía a la comunidad 750€.
-Inocente le preguntó- ¿Y quién va a pagar esa deuda? Porque eso no me corresponde a mí. ¡Acabo de comprar la vivienda!
Aitana le explicó que según la actual Ley de Propiedad Horizontal se puede reclamar al nuevo propietario la deuda que se haya generado durante ese año y los tres años anteriores ya que, aunque Inocente no sea el deudor, la vivienda que ha comprado está sujeta al pago de las cantidades que deba a la Comunidad.
Inocente dijo que hablaría con el antiguo propietario y que si no pagaba sería el mismo el que liquidara la deuda. – ¡No quiero tener problemas con la comunidad! –
Aitana colgó el teléfono y continuamos revisando la convocatoria de la reunión. Al mirar el punto de la renovación de cargos de la comunidad me di cuenta de que en caso de que no se presentara nadie voluntario, le tocaba la presidencia al propietario del 7º B.
– ¡Era el propietario que más dinero debía a la comunidad! – ¿Un propietario moroso puede ser presidente? -pregunté.
–El único requisito que establece la Ley para que alguien sea presidente es que sea propietario de alguna vivienda o local de la comunidad. Por tanto, un propietario moroso sí que puede ser presidente. En estos casos suele ser recomendable que algún otro propietario se ofrezca voluntario para ejercer el cargo-dijo Aitana.
Después de casi dos horas habíamos terminado de revisar toda la convocatoria.
Una última duda Aitana…En el caso de los propietarios morosos, ¿la Comunidad puede acordar que no utilicen algún servicio como por ejemplo el ascensor o el garaje? -pregunté.
La Comunidad no tiene potestad sancionadora por lo que no se puede privar a un propietario de un servicio común. -contestó Aitana.
Yo pensaba que en las comunidades no había problemas de impagos, pero me acabo de dar cuenta de que puede ser un gran problema. ¡Aunque tiene solución!
¡Nos vemos enseguida!
Amaia
Proyecto de Administradora.
