PROBLEMAS DE HUMEDADES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
¡!!Vaya día llevo!!! Acabo de salir de una junta general en la Comunidad de Propietarios HUMEDALES 23 ya que hay varias viviendas con diversos problemas de humedades.
Ha sido una reunión interesante pero larga. Necesito despejar la cabeza así que, aunque es un poco tarde, he llamado a Anne ya que somos casi vecinas, y hemos quedado para tomar algo rápido y contarle un poco la reunión.
El tema tiene miga y es interesante, así que os lo voy a contar desde el principio ya que yo, hasta hace poco, no distinguía entre condensación, humedad, filtración…e imagino que muchos de vosotros tampoco.
Todo empezó un frío y ventoso día de febrero. De esos típicos de Pamplona o “Mordor” (como se la suele denominar también). Estaba yo tranquilamente revisando los avisos pendientes de una Comunidad, cuando suena el teléfono. Es la Sra. Marismas del 2º izquierda que dice que tiene unas manchas de humedad en la pared que da a la fachada.
Seguidamente, llama el propietario del 3º derecha por lo mismo: que tiene manchas de humedad pero que a él le han salido en el baño en el techo encima de la bañera.
Al momento, mi compañero David me pasa un recado diciendo que ha llamado el 4º izquierda de la misma comunidad, porque también tiene manchas de humedad en el techo del baño.
A los 5 minutos llama el 5º derecha y la conversación parece que se repite ya que tiene mancha de humedad en el techo del salón.
¡Esto parece el día de la marmota! Como me gustó aquella película… ¿la habéis visto? Me refiero a “Atrapado en el tiempo”. Si no la habéis visto, os la recomiendo. Es una gran comedia de 1993. Si. Lo sé. Ya tiene sus añitos pero os hará pasar un buen rato.
Perdón, que ya me estoy yendo por los cerros de Úbeda. Volvamos a nuestro tema.
Anne, que me ha estado observando, me dice: ¡Espera!, antes de dar los cuatro avisos de la Comunidad HUMEDALES 23, te voy a explicar los pasos a seguir para poder así asignar responsabilidades respecto a la reparación y daños causados por las diferentes humedades:
Inspección de la humedad y determinación de su origen.
En LARRAZ ASESORES somos expertos en Ley de Propiedad Horizontal, NO en manchas de humedad, así que vamos a solicitar a un técnico competente que visite las viviendas y nos pase una valoración o informe.
Siguiendo el consejo de Anne, escribo al arquitecto Amancio Vigas Forjado, y les explico a los propietarios que han llamado, que esta persona se pondrá en contacto con ellos para visitar su vivienda.
A los pocos días, el arquitecto ya ha visitado las viviendas y nos ha enviado un pequeño informe de la situación.
A continuación, os transcribo el informe porque es bastante clarificador:
A petición de LARRAZ ASESORES, elaboro el presente informe sobre patologías en el edificio citado en el encabezamiento.
Se observan cuatro tipos de patologías diferentes:
- 2º IZQUIERDA. Humedades por condensación por puente térmico en encuentro en levantes de fachada y paredes transversales a la fachada principal.
El propietario de la vivienda me informa de que las humedades que tiene aparecen en invierno y cuando bajan mucho las temperaturas.
Es evidente que existe falta de estanqueidad en la fachada que permite la entrada de aire frío y que éste se distribuye por los tabiques perpendiculares a fachada de modo que el aire frío, al entrar en contacto con la superficie caliente de la vivienda, alcanza la temperatura de rocío y condensa, provocando las manchas que comenta el vecino. Habría que reforzar el aislamiento de la fachada para solucionar el problema
- 3º DERECHA. Condensaciones por falta ventilación. Existen abundantes manchas de condensación en el baño que corroboran claramente que no corresponden a filtraciones de agua sino a un exceso de humedad ambiental para lo que es necesario ventilar la estancia frecuentemente usando el propio extractor de ventilación del baño (que ya he advertido a los propietarios que lo tienen taponado) o la ventilación natural que pueda tener el propio baño para que el exceso de humedad se diluya.
- 4º IZQUIERDA. Humedades en techo baño por fuga de agua provocada por la cisterna del inodoro de la vivienda de arriba, lo que produce una fuga permanente de agua que filtra a través de las baldosas del suelo y el forjado hasta el piso inferior. Se corta el paso de agua al baño de la vivienda puesto que, como se puede ver, está goteando agua. Se debe reparar la cisterna y se solucionará.
- 5º DERECHA. Humedades en techo salón por filtraciones. En este caso, la mancha de humedad coincide con la terraza de la vivienda del ático que se encuentra justo encima, debido a que la tela asfáltica se ha deteriorado en algún punto, permitiendo la entrada de agua. Se deberá realizar una reparación volviendo a impermeabilidad los metros necesarios de terraza.
Resolución de dudas.
Tras leer el informe, llamé al arquitecto puesto que necesitaba que se me aclararan ciertos conceptos respecto de los problemas de condensación:
- AITANA: Buenos días Amancio, he leído tu informe y me surgen algunas dudas. ¿me las puedes aclarar por favor?
- AMANCIO: ¡Sí claro! Cuéntame, Aitana
- AITANA: Verás, lo primero que quisiera es que me aclares lo que es una condensación.
- AMANCIO: Pues las humedades por condensación surgen cuando el aire de nuestro ambiente (interior vivienda) entra en contacto con una superficie cuya temperatura es menor a la temperatura de rocío y es en ese punto cuando la estancia/s en cuestión tiene tal humedad ambiental, que surgen las manchas por condensación, según las fotos que has visto.
Son varios los factores que pueden generar la aparición de humedades y, de su combinación, surgirán diversos problemas de humedad por condensación. En las dos viviendas que he visitado se dan dos de las condiciones más frecuentes que dan pie a este problema: los puentes térmicos en el caso del 2º izquierda y una deficiente ventilación de la vivienda en el caso del 3º derecha.
- AITANA: Cuando hablas del problema de los puentes térmicos por falta de aislamiento en la fachada, ¿Te refieres a que hay un defecto en un elemento común como es la fachada en este caso?
- AMANCIO: No, en este caso no hay defecto en elemento común. Es decir, la Comunidad tiene 35 años de antigüedad y con la cata que he hecho, he visto que el aislamiento es el correcto según la normativa de la época. Es un problema habitual en edificios que superan ya ciertos años.
- AITANA: Si se trata de algo habitual en edificios de cierta antigüedad, ¿porque le ha surgido ahora el problema y no en estos años atrás?
- AMANCIO: ¡Buena pregunta! Se debe a que el propietario ha realizado una reforma en la vivienda en la que, entre otras cosas, ha sustituido las ventanas originales por otras mucho más herméticas que nada tienen que ver con la originales y eso ha hecho que se altere la ventilación natural.
- AITANA: Ahh. Vale. Dudas aclaradas. ¡Gracias! Que tengas un buen día.
Como veis, mis dudas han estado centradas en las condensaciones, porque el tema de la fuga y de la filtración del 4º izda y 5º dcha respectivamente, los tengo claros.
Pasemos ahora pues al tercer paso:
Asignación de responsabilidades.
Teniendo claro los diferentes orígenes de las humedades valorados por técnico competente, llegamos a las siguientes conclusiones:
- CONDENSACIONES por aislamiento del edificio, Caben tres opciones que deben decidirse en junta general:
- No hacer ninguna actuación a nivel de Comunidad de propietarios puesto que no hay un defecto de un elemento común.
- Realizar una actuación general en el edificio (fachada ventilada, SATE…). Esto sería una mejora de la eficiencia energética y para aprobarse es necesario el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios que, a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación tal y como se establece en el artículo 17.3 del a Ley de Propiedad Horizontal. Los ausentes tendrían 30 días de plazo para votar desde la recepción del acta entendiéndose, si no muestran disconformidad expresa, que están a favor (artículo 17.8 LPH). Si se aprobara, esta actuación obliga a todos los propietarios.
- Autorizar actuaciones a nivel individual. Por ejemplo, si hay propietarios interesados en mejorar el aislamiento de su vivienda (inyectando lana de roca, celulosa…), se puede solicitar a la junta general de propietarios un permiso para adoptar un acuerdo marco. Si se concede el permiso comunitario, el propietario interesado deberá solicitar autorización administrativa.
Por supuesto el gasto de todo lo mencionado en este punto, es privado.
- En cuanto a las CONDENSACIONES por falta de ventilación y la FUGA de la cisterna del WC, corresponde a los propietarios en cuestión realizar las actuaciones pertinentes para solucionar las humedades. Se trata por tanto de temas privados en los que la Comunidad no tiene responsabilidad.
- Por último, en el problema de las FILTRACIONES que provienen de la terraza del ático, decir que la terraza es un elemento común ya que, entre otras cosas, así se establece en los estatutos y por ello es claro que corresponde a la Comunidad realizar las reparaciones pertinentes.
En este caso, la reparación es una obra obligatoria (según dictamen del informe del arquitecto). Dichas obras vienen reguladas en el artículo 10 de la LPH y como tales,
Convocar junta general.
Con todo lo explicado, vemos necesario convocar una junta general para tratar los siguientes dos temas:
- Condensaciones por aislamiento del edificio. Para que los propietarios sepan la situación actual y decidan si quiere realizar (o no) alguna actuación.
- Filtraciones que provienen de la terraza del ático. Es una obra obligatoria y por tanto no vota si se hace o no, puesto que hay que hacerla. Ahora bien, con obras que conllevan un coste económico importante, en Larraz Asesores nos parece que lo oportuno es solicitar presupuestos para que la Comunidad escoja a la empresa que va a ejecutar los trabajos.
Al día siguiente hablé con la Presidenta para que me diera el visto bueno para enviar una convocatoria de junta general extraordinaria, adjuntando a la misma el informe del arquitecto.
Y con todas estas explicaciones, ya hemos llegado al día de hoy en el que acabo de salir de la reunión de HUMEDALES 23… Los propietarios nos han agradecido mucho las explicaciones dadas de los diferentes tipos de humedades y cómo actuar en consecuencia según cual sea su origen.
Ya veis que es un tema para el que no hay una respuesta tajante a la hora de asignar responsabilidades….
¡¡Y con esto y un bizcocho, me voy a tomar unas merecidas “cañas” y a descansar!!
Buenas noches!
Amaia. Administradora “casi” experta. jejej 😉
